Özeti

 

                                                                                   Av. Gülden YETİM       

                                                     Adres:Reşit Galip Caddesi No:15/7  Çankaya/Ankara                                                                                                                          av.guldenyetim@gmail.com

 

1.Giriş:

 

Konut ve çatılı iş yerlerinde kira bedelinin   belirlenmesi Türk Hukuku açısından oldukça  önemli bir konudur. Zira konut ve çatılı iş yerleri bakımından kira parasının artırılması, uygulamada  çokça    karşılaşılan bir alandır. Özellikle 7161 sayılı Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’la ,  6098 sayılı  Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde değişiklik  yapılması ,  bu konuda önem arz etmektedir. Bizler de  bu değerlendirmemizde güncel değişimler ve Yargıtay kararları  ekseninde  “konut ve çatılı iş yerlerinde kira bedelinin   belirlenmesi”ni  hukuki yönden  inceleyeceğiz.

 

 

2. Konut ve Çatılı İş yerleri Bakımından  Kira Bedeli:

 

TBK.343 uyarınca “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik  yapılamaz.” Söz konusu  hüküm kiracı lehinedir. Hükmün lafzı incelendiğinde  kira bedelinin  kiracı lehine değiştirilebileceği anlaşılır. Dolayısıyla nispi emredici bir hükümdür. Ancak unutmamak gerekir ki kira bedelinin taraflar arasında ilk kez belirlenmesinde  Türk Borçlar Hukukundaki Sözleşme özgürlüğü ilkesi geçerlidir.[1] Sözleşme özgürlüğü anayasamızda da  48’inci maddede  koruma altına alınmıştır. Nitekim baştan taraflar arasında  bir yıllık kira bedelinin  peşinen ödendiği  bir durumda  kira bedeli serbestçe belirlenebilir. Bu halde kanunumuzda  ancak yenilenen  kira  dönemlerinde  sözleşme özgürlüğüne sınırlama getirilmiştir.

 

TBK.344  uyarınca  “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

 

Bu açıdan   yenilenen kira döneminde  “kira bedeli+ tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı” geçerli olacaktır.

 

Zaman zaman uygulamada  kira sözleşmesinin bir yılı aşan süre ile yapılması mümkündür. Eğer bu durumda bir yılı aşan kısmında  kira bedelindeki artış oranı da belirlenmişse  bu artış oranı da TBK.344 ‘e göre belirlenmelidir. Bu halde  mevcut tüketici  fiyat endeksinden daha yüksek bir oranda kira parasının artırılması talep edilemeyecektir. Aksi taktirde söz konusu kira bedeli TÜFE yi geçtiği oranda geçersizdir. Böyle bir durumda kısmi kesin hükümsüzlük/butlandan bahsedilir . [2]Ayrıca tüketici fiyat endeksine göre artırılan kira parası için de kiranın tespiti davası [3]  açılmasına gerek yoktur. Bedelin eksik ödenmesi halinde dilerse kiraya veren  kira bedelinin ifası için  dava açılabilir.

 

Tarafların kira bedelinin artırım oranında anlaşamaması olasılığında  TBK.344/2 uyarınca hakim  tarafından “bir önceki kira yılının tüketici fiyat  endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumu göz önüne alınarak” belirlenecektir. Dolayısıyla hakim kiranın tespiti noktasında   tüketici fiyat endeksinden daha fazla bir değer belirleyemeyecektir. [4]Bu hususta hakimin takdir yetkisi sınırlıdır.

 

3.Konut ve Çatılı İş yeri Kiralarının TÜFE ye bağlı olmaksızın  Belirlenmesi:

 

Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir antlaşmanın yapılıp yapılmadığı aranmaksızın  TBK.344/3 uyarınca  artık hakim  TÜFE ile bağlı olmayacak;  bu oranı göz önünde bulundurarak  hakkaniyete  uygun bir bedel tespit edecektir.[5] Her beş yılda bir böyle bir belirleme yapılabilir.[6]

 

4.6353 Sayılı Kanunun  Madde 53/ Geçici Madde 2.  Sorunu:

 

01.07.2020 tarihinden evvel; kiracının  tacir ya da tüzel kişi olması durumunda 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri uygulanmamaktaydı. Bunun hukuki dayanağı ise  6353 sayılı Kanunun Geçici 2.inci maddesindeki erteleme hükmüydü.  Hal böyle iken de söz konusu kişiler arasında  sözleşme serbestisi  geçerliydi. Ancak nihayet 01.07.2020 tarihinden itibaren   söz konusu hükümler,  bu  kişiler bakımından da uygulanmaya başlanmıştır.

 

5. 6098 Sayılı TBK’nın Yürürlüğe Girmesinden Önce Yaşanan  Kiraya Yönelik Uyuşmazlıklarda

Uygulanacak Hükümler:

 

Kural olarak Borçlar Hukuku ilişkilerinde makable şamil olmamak ilkesi geçerlidir.[7]

 

Bu durum  6101  sayılı “Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü Ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun”u birinci maddede düzenlenmektedir. Buna göre “Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemlerhangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır.”

 

Dolayısıyla  6098 sayılı TBK’nın yürürlüğe girme tarihinden evvel gerçekleşmiş  kira ile alakalı uyuşmazlıklara ,zamanına nazaran mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu  hükümleri uygulanacaktır. Ayrıca   söz konusu 6101 sayılı kanunla beraber  6570 sayılı “Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” yürürlükten kaldırılmıştır.

 

6.Yabancı Para İle Belirlenen  Kira Bedeli:

 

TBK.344/3 uyarınca  kira bedeli  yabancı  para olarak da istenebilmektedir. Ancak bu bedel  “1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri” saklı kalmak koşuluyla beş yıl geçmedikçe değiştirilemez. Söz konusu  hüküm emredici nitelikte olsa da “ beş yıllık kira bedelinin  ifa güçlüğü yaşanması halinde[8] artırılabilir. Bu durum hükmü nispi emredici hüküm haline getirir. Kira bedelinin yabancı para olarak belirlendiği hallerde  beş yıllık sürenin sonunda bedel yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak, TBK.344/3 uyarınca (tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde) belirlenir. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ yabancı para endeksli  olarak belirlenen kira bedelleri  iki yıllık süre için Türk parası olarak  belirlenir. Ayrıca unutulmamalıdır ki bunlar için de  TBK.138 hükümleri saklıdır.[9]

 

7. Kira   Bedelini Belirleme Davasının Süresi:

 

TBK.345 uyarınca “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.”

 

Kira Sözleşmesinde  yeni kira dönemindeki artışa  yönelik bir hüküm bulunmamakta ise ; bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde  bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece  belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. [10]Dolayısıyla kira bedelinin belirlenmesi  ile alakalı  karar, yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.  Sözleşmede  yeni kira döneminde  kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm  olması durumunda ise ;  kiraya veren  yeni kira döneminde dilediği zaman  kira bedelinin belirlenmesi amacıyla dava açabilecektir. Söz konusu dava ile  belirlenen bedel  bu yeni dönemin  başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

 

8.Kira Bedelinin Uyarlanması:

 

6098 sayılı TBK’da, kira bedelinin uyarlanmasına yönelik özel bir hüküm bulunmamaktadır. Dolayısıyla TBK.138 kira sözleşmeleri için de uygulanabilecektir. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olduğu durumlarda kira bedelinin uygulanması istenebilmektedir. Ancak unutmamak gerekir ki  hal ve şartlarda  değişiklik meydana geleceği evvelinden belli olduğu hallerde uyarlama istenemez.[11]

 

Kira sözleşmesinde  tarafların  kira parasının hiçbir  koşulda değiştirilemeyeceği yazsa dahi  hakimin kira  bedelini uyarlama yetkisi bulunmaktadır. Bu durum kiracının lehinedir.

 

Böyle bir durumda borçlu;  tarafından kira parasının uyarlanmasını isteme ,bu mümkün olmadığı taktirde de  sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.  Ancak kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmeler olduğundan dönme hakkı   değil fesih hakkı kullanılabilir. Ayrıca Söz konusu madde, TBK.138’e göre yabancı para borçlarında da uygulanacaktır.

 

Örneğin ; çok işlek bir caddede deprem olması  durumunu düşünelim. Bu durum   o caddedeki dükkanların  artık eskisi kadar işlek  olmamasına da yol açacaktır.

 

Örneğin; kiradaki bir evin  sel nedeniyle kullanılamaz hale gelmesi durumunda ,kiracının kusuru olmaksızın    gerçekleşen olağanüstü bir hal söz konusudur.

 

Bunun gibi durumlarda , TBK.138’deki  şartlara göre  uyarlama talep edilebilecektir.

 

9.Kiracı Aleyhine İlave Bedel  Yükümlülüğü  Düzenleme Yasağı:

 

TBK. 346 hükmü  uyarınca , “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”  Söz konusu maddenin lafzından da anlaşıldığı üzere (özellikle demektedir.)   örnekler sınırlı değildir. Bu yasağa aykırı konulan kira maddeleri geçersizdir.[12] [13]Dolayısıyla kısmı hükümsüzlük söz konusu olacaktır.

 

KAYNAKÇA

 

ERGÜN, Ömer,” Borçlar Hukuku Özel Hükümler Ders Notları”, Seçkin Yayınları.

 

ZEVKLİLER, Aydın/ GÖKYAYLA  K.Emre, “ Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,20. Bası, 2020 İstanbul.

 

AKÇAAL,Mehmet,” KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİNDE ARTIŞA İLİŞKİN 7161 SAYILI KANUN’LA GETİRİLEN  DEĞİŞİKLİKLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ”, , Süleyman Demirel Üniversitesi  Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XII, S. 1, 2022, s. 361-384.