Kat karşılığı inşaat yapılması amacı verilen vekaletle taşınmaz satışı yapıldığı iddiasının, mahkemece nasıl değerlendirileceği hk.

Karar

6. Hukuk Dairesi 2021/483 E. , 2021/1698 K.

MAHKEMESİ: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi

İLK DRC. MHK. : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davalı ... ile davalılar ..., ... ve ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Davacılar vekili, müvekkillerinin 02/07/2014 tarihinde davalılardan ... İnş. Taah. Gıda San. Tic. Lti. Şti. ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmenin paylaşım şartlarında işin yapılması karşılığında sözleşmeye konu edilen taşınmazların ... İnş. Taah. Gıda San. Tic. Lti. Şti. adına tescil edileceğinin kararlaştırıldığını, müvekkillerinin sözleşme doğrultusunda ... İnş. Taah. Gıda San. Tic. Lti.Şti. yetkilisi ... adına vekalet verdiklerini sanırken, müvekillerinin yaşlı olmalarından yararlanarak ... dışında ...., ... ve .....’a da vekalet verdiklerini, daha sonra Avusturalya’da yaşayan ve sınırlı zamanlarda Türkiye’ye gelen müvekkillerinin inşaatın başlamadığı, verdikleri vekalet ile de ... İli .... ilçesi .... Köyü .... parselin ..., ... ve ... adlı kişilere gerçek bedelin çok altında fiyatla satıldığını öğrendiklerini, davalılardan ...’nın müvekkillerini iyi niyetinden faydalanarak sözleşmeye konu edilen ... İli .... ilçesi ... ada 29 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan müstakil evlerinin yıkımına neden olduğunu, sözleşmeye göre yapılması gereken inşaatla ilgili hiçbir faaliyet olmadığını, sözleşme hükümlerini yerine getirmediği halde dava konusu olan .... ilçesi ... köy .... parsel sayılı taşınmazın vekalet akdi kötüye kullanılarak gerçek bedelinin çok altında 20.000,00 TL gibi bir tutarla satılıp devredildiğini, işlemin muvazaalı yapıldığını, ...’nın taşınmazın satışı konusunda müvekkillerine bilgi vermediği gibi, satış bedelini de ödemediğini, taşınmazı satın alan davalıların iyi niyetinden söz edilemeyeceğini, temsil yetkisini TMK’nun ikinci maddesindeki genel ilkeye göre dürüstlük kurallarına uygun olarak kullanmak gerektiğini, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 1990/14086 E. 1990/14697 K. sayılı içtihadında açıklandığı üzere temsil yetkisi temsil edilenin çıkarına hizmet edeceği, üçüncü kişinin vekalet yetkisinin kötüye kullandığını bilmesi yada ağır ihmali nedeniyle bilmeyişi durumunda  kötü niyetli vekilin gerçekleştirdiği sözleşmenin vekil edeni bağlamayacağını ileri sürerek, davalı ...’nın davacılar ... ve ... adına kayıtlı iken vekalet akdine dayanarak 1/3’er paylı olarak ..., ... ve ... adına yapmış olduğu muvazaalı temlikler nedeniyle adı geçen davalılar adına kayıtlı bulunan ... ilçesi .... Bölge .... Köyü ... parsel sayılı 387 m2 lik taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına ½’şer oranda tesciline, olmadığı takdirde söz konusu taşınmazın satış tarihindeki gerçek değerini hesaplanarak satış tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davacılara iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, müvekkilinin ne kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması ve imzalanmasında ne de diğer işlemler sırasında davacıları hiç görmediğini, davacıların ... İnş. Taah. Gıda San. Tic. Lti. Şti.yetkilileri ile görüşüp sözleşmeyi de şirketle yaptıklarını, SGK kayıtlarından anlaşılacağı üzere müvekkilinin adı geçen şirkette o tarihte sigortalı işçi olarak çalışmakta olup şirket yetkilisinin Engin Sarı olduğunu, davacı tarafın dayandığı vekalet ilişkisinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil hukuksal temelini yanlış bir nitelendirme olduğunu, 02/07/2014 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin ‘Tapu verme Şekli‘ başlıklı 6. kısmında arsa sahibinin yüklenicinin göstereceği kişiye vekalet verme zorunluğunun düzenlendiğini, müvekkilinin sözleşmenin tarafı olmadığını, uyuşmazlığın ... İnş. Taah. Gıda San. Tic. Lti. Şti.’nin sözleşmeye uygun davranıp davranmadığı konusunda olduğunu, taşınmazı satmayı düşünen yüklenici şirketin tapuyu kendi üzerine almayıp şirket çalışanı müvekkiline verilen talimat üzerine davalılara sattığını, müvekkilinin satışın hangi amaçla yapıldığını ve hangi bedelle satıldığını bilmediğini, bedeli tahsil etmediğini, şeklen bakıldığında müvekkili ile davalılara arasında bir vekalet ilişkisi var gibi gözükse de aslında satış işleminin tarafa davacılar ile dava dışı ... İnş. Taah. Gıda San. Tic. Lti. Şti. olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.  

Diğer davalılar davaya cevap vermemişlerdir.

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; ... ili, ... ilçesi, ... köyü ... parselin 397 m2 olduğu, ... ilçesi ... Köyü ... ada 29 parselin 62 m2 olduğu, davacılar ... ve ...'ün 213 ada 29 parsel üzerine bina yapılması konusunda anlaştığı ... İnş. Taah. Gıda San. Tic. Lti. Şti. ile 02/07/2014 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıkları, sözleşmeye davacı ...’nin parmak izini bastırdığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenlenmediği, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin 6. kısmında arsa sahibinin yüklenicinin göstereceği kişiye vekalet vermesi kararlaştırıldığından aynı gün davacı ...'ün ... .... Noterliği'nin 02/07/2014 tarih ve 16145 yevmiye sayılı vekaletname ile şirket çalışanı ...’yı vekil tayin ettiği, aynı şekilde diğer davacı ...’ün da ... .... Noterliği’nin 02/07/2014 tarih ve .... yevmiye sayılı vekaletname ile ...’yı vekil tayin ettiği, 29 parsel üzerine yapı kurulmadığı halde dahili davalı ... İnş. Taah. Gıda San. Tic. Lti. Şti. çalışanı olan davalı ...’nın anılan vekaletnamelere dayalı olarak ... ili (İzmit) .... ilçesi ... Köyü ... parsel sayılı taşınmazı 07/08/2014 tarihli işlemle ..., ..., ...'a 20.000 TL bedelle satıldığı, davacıların kat karşılığı inşaat amacıyla temlik konulu vekaletname verdiği davalı ...'nın şirket çalışanı olduğu, sözleşmeye konu diğer arsa üzerine bina inşa edilmediği, davacılar vekilin 1737 parsel 20.000 TL bedelle davalılar satışı sonrası davacılara satış semenini ödemediği gerekçesiyle davanın kabulü ile ... ili ... ilçesi ... ... parsel sayılı taşınmazın temliki vekil edenleri bağlamadığı subuta erdiğinden anılan taşınmazın ...... ..., ...... oğlu ..., .... kızı ... adına olan tapunun iptali ile 1/2 şer payda olarak davacı ... ve davacı ... adlarına eşit oranda tapuya tesciline karar verilmiştir.

Kararın davalılar tarafından istinaf edilmesi sonucunda, istinaf mahkemesince, dahili davalı şirketin çalışanı olan davalı ...'nın davacılar tarafından kendilerine verilen vekalet görevini kötüye kullanarak davacıların paydaşı olduğu dava konusu taşınmazı diğer davalılar ..., ..., ...'a satış suretiyle temlik ettiği, davalılar ..., ..., ..., ... ile dahili davalı ... şirketinin el ve işbirliği içerisinde hareket ettikleri gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Karar, davalılar ..., ..., ... ve davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalılar ..., ..., ...’un temyiz itirazları yerinde

görülmemiştir.

2- Davalı ...’nın temyiz itirazları incelendiğinde,

Taraf sıfatı, bir başka deyişle husumet ehliyeti, dava konusu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisinin olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı, dava konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise dava konusu hakkın yükümlüsünü  belirler. Uygulamada davacı sıfatı aktif husumeti, davalı sıfatı ise pasif husumeti karşılayacak şekilde değerlendirilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise, davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukuki koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir. Taraf sıfatının bu anlamda önemli özelliği ise, def'i değil itiraz niteliğinde olması nedeniyle taraflarca süreye ve davanın aşamasına bakılmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve taraflar ileri sürmemiş olsalar bile mahkemece re'sen nazara alınmasıdır. Mahkemenin taraflar arasında dava konusu hakkın esası hakkında bir karar verebilmesi için, bu kişilerin o davada gerçekten davacı ve davalı sıfatlarına sahip olmaları gerekir. Bir davada taraf olarak gösterilen kişiler, taraf ve dava ehliyetine ve davayı takip yetkisine sahip olsalar bile, taraflardan birinin o davada gerçekten davacı ve davalı sıfatı yoksa davanın esası hakkında bir karar verilemeyeceğinden, dava sıfat yokluğundan (husumetten) reddedilir. Taraf sıfatı usul hukuku sorunu olmayıp, dava konusu subjektif hakkın özüne ilişkin bir maddi hukuk sorunu olduğundan taraf sıfatının yokluğu, davada taraf olarak gözüken kişiler arasında dava konusu hakkın doğumuna engel olduğu için def’i değil, yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülmesi mümkün ve mahkemece de kendiliğinden nazara alınması zorunlu bir itiraz niteliğindedir.

Somut olayda davanın kime yöneltileceği konusuna gelince, eldeki dava tazminat davası değil tapu iptal ve tescil davası olup, aleyhine tapu iptal ve tescil kararı verilecek kişi taşınmazın malikidir. Bu nedenle tapu iptal ve tescil talepli davanın taşınmaz malikine yöneltilmesi gerekir. Malik dışındaki ... yapı maliki değil, tapu işlemini vekaleten yapan kişi olduğundan davada taraf sıfatı (pasif husumet ehliyeti) bulunmamaktadır. Mahkemece, davalı ... yönünden taraf sıfatı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddi doğru olmamış, istinaf mahkemesi kararı kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının bozulması uygun görülmüştür.

SONUÇ: Yukarıda (1) nolu bentte yazılan gerekçelerle davalılar ..., ..., ...’un temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 17.05.2019 tarih ve 2018/354 Esas 2019/810 Karar sayılı kararın kaldırılarak davalı ... yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlerden davalı ...'ya iadesine, aşağıda yazılı harcın temyiz edenlerden davalılar ..., ..., ...'dan müştereken ve müteselsilen alınmasına, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine gönderilmesine, 23.11.2021 gününde oy birliğiyle karar