Arsa payı inşaat sözleşmelerinde, haklı bir neden yok ise sözleşmenin fesih edilemeyeceği hk.

Karar

YARGITAY

 

6. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2021/5343

 

Karar Numarası: 2022/3907

 

Karar Tarihi: 06.09.2022

 

İLK DERECE

 

Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.

 

- K A R A R -

 

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan Alanya 4. Noterliğinin 22/05/2006 tarih ve 10701 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacıya ait Mahmutlar Mahallesi 424 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapılarak bir kısım bağımsız bölümlerin davacıya verilmesinin kararlaştırıldığını, yüklenicinin taahhüdünü bugüne kadar yerine getirmediğini, sözleşmenin noter ihtarı ile davacı tarafından tek taraflı feshedildiğini, davalının kötü niyetli olarak fesih ihbarından sonra 13/05/2015 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesini tapuya şerh verdirdiğini belirterek haksız şerhin terkini ile sözleşmenin haklı nedenle fesih olduğunun tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

 

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının taşınmazı inşaata elverişli şekilde teslim etmediğini, sözleşme tarihinde taşınmazın tapuda tarla vasfında kayıtlı olduğunu, imara uygun hale gelmesi ve imarlı parselin oluşmasının 22/08/2008 tarihinde olduğunu, bundan sonra da aynı mevkide bulunan ören yeri nedeniyle Anıtlar Yüksek Kurulunun engeline takıldığını, Anıtlar Yüksek Kurulunun 18/02/2011 tarihli tescil kararı aşamasında taşınmaz üzerinden TEDAŞ'a ait Enerji Nakil Hattının geçirildiğini, Enerji Nakil Hattı'nın 29/08/2015 tarihinde kaldırıldığını, Alanya 2. İcra Müdürlüğünün 2015/6613 sayılı dosyası ile taşınmaza haciz konulduğunu, inşaata başlama tarihinin 29/08/2015 tarihi olması gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

 

Mahkemece, taraflar arasında tanzim edilen Alanya 4. Noterliğinin 22/05/2006 tarih ve 10701 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayri menkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine ve Alanya 4. Noterliğinin 22/05/2006 tarih ve 10701 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak dava konusu taşınmaz üzerine konulan şerhin terkinine karar verilerek dava kabul edilmiştir.

 

Bu karar, taraflar vekilince istinaf edilmiştir.

 

Bölge Adliye Mahkemesi tarafından tarafların istinaf başvurusu kabul edilerek, ilk derece mahkemesinin kararı kaldırılmıştır. Yeniden verilen kararda, sözleşmenin feshine ve dava konusu taşınmaz üzerindeki şerhin kaldırılmasına karar verilmiş olup; harç ve vekalet ücreti hesaplanırken davacıya sözleşmede düşmesi kararlaştırılan yüzdelik orana göre taşınmazın bedelinin oranlanarak hesaplanması gerektiği belirtilmiş bu sonuca göre harç ve vekalet ücretine hükmedilmiştir.

 

Karar, taraflar vekilince temyiz edilmiştir.

 

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshinin tespiti ve taşınmaz üzerindeki şerhin kaldırılması davasıdır.

 

Ahde vefa ilkesi gereği kural olarak eser sözleşmesi, sözleşmedeki hak ve borçların karşılıklı olarak ve bütünüyle yerine getirilmesi sonucu sona erer. 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 355. vd. (6098 sayılı TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir.

 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "Sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır.

 

Tüm bu açıklamalar kapsamında dosya incelendiğinde, davalının iddia ettiği inşaat yapılmasına engel olan hususlar araştırılmış gelen müzekkere cevapları doğrultusunda mahallinde alanında uzman bilirkişi heyeti ile keşif yapılmış ve davalının inşaata engel olan hususlar bilirkişi kök ve ek raporu doğrultusunda değerlendirilerek; davalının belirttiği hususların inşaata engel olmadığına kanaat getirilmiştir. Ancak dosya kapsamında bulunan 21/06/2017 tarihli kök raporda taşınmazın sit alanı dışında kaldığı ve Enerji Nakil Hattının inşaata engel olmadığı belirtilmiş ise de; itirazlar neticesinde alınan ek raporda; parselin keşif günü itibariyle sit alanı dışında kaldığını, parsel üzerinde mevcut olup sonradan 14/08/2015 tarihinde kaldırılan enerji nakil hattının varlığı, parselde izin verilen yasal sınırlar içerisinde maksimum inşaat alanı ve maksimum ticari fayda sağlayacak nitelikte bir bina yapımına, davalı tarafça sunulan proje etüt çalışmasındaki şekilde 3+1 şeklinde, balkonlu 3 adet daireden oluşan, asansörlü, şaft boşluğu, kat holü ve merdivenleri dahil bir inşaatın yapımına engel oluşturacağı belirtilmiştir.

 

Somut olayda; mahkemece tek bilirkişi heyetinden 2 rapor alınmıştır. Birinci raporda enerji nakil hattının inşaata engel oluşturmayacağı, aynı heyetten alınan ek raporda ise engel oluşturacağı belirtilmiştir. Bu durumda raporlar arası çelişki oluşmuştur. Ancak raporlar arasında çelişki bulunmasına rağmen bu çelişkiler giderilmeden kök bilirkişi raporuna değer verilerek hüküm kurulmuş, bu şekilde HMK 281/3. maddesine aykırı davranılmıştır.

 

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; 6100 sayılı HMK’nın 281/3. maddesi uyarınca maddi gerçeğin ortaya çıkması için konusunda uzman (yeniden oluşturulacak) bilirkişi kurulundan, davalı tarafından ileri sürülen 14/08/2015 tarihinde taşınmazdan kaldırılan enerji nakil hattının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine uygun olarak inşaat yapımına engel oluşturup oluşturmayacağına ilişkin önceki alınan raporlardaki çelişki giderilecek şekilde gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp, oluşacak sonuca göre karar vermekten ibaret olmalıdır.

 

Ayrıca dava konusu sözleşmenin feshi olduğundan davada harç ve vekalet ücreti belirlenirken taşınmazın bütün bedelinin üzerinden belirlenmesi gerekeceği, sözleşmede taraflara düşen yüzdelik orana göre hesaplama yapılamayacağından bu hususta da yanlış değerlendirme yapılmıştır.

 

Eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, bozulması uygun görülmüştür.

 

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle taraflar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün taraflar yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın talep halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi'ne gönderilmesine, 06.09.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.

Bu sayfa 283 kez görüntülendi.