Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılandan fazla daire yapılması halinde, sözleşme oranında mal sahibine ek daire verilmesi ve kira kaybı tazminatı ödenmesi gerektiği hk.

Karar

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2021/3389

Karar Numarası: 2022/3845

Karar Tarihi: 05.09.2022

Taraflar arasındaki elatmanın önlenmesi davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın reddine, birleşen davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı-birleşen davada davalı ... Koop. ile davalılar-birleşen davada davacılar ... ve ...., mirasçıları vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- K A R A R -

Asıl davada davacı vekili; müvekkili kooperatif ile davalılar arasında yapılan 29.07.1986 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 6 daire ve 50.000.000,00 TL (yeni 50.000,00 TL) nakit karşılığında davalılara ait 2079 parsel sayılı taşınmazın satın alındığını, taşınmazın sonrasında ifraz neticesi 5938, 5939 ve 5940 numaralı 3 parsele ayrıldığını, müvekkili kooperatifin 5938 ve 5939 numaralı parseller üzerine binaları inşaa edip, davalı arsa sahiplerine düşen 6 adet daireyi teslim ettiğini, davalıların 5940 parsel numaralı taşınmazdaki 1.000 m²'lik kısma müdahalelerinin haksız olduğunu ileri sürerek, vaki müdahelenin men'ine ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5 yıllık ecrimisil bedeli olarak 10.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Asıl davada davalılar vekili; daha sonra ifraz neticesi 5940 parsel numarasını alan dava konusu taşınmaz içerisinde kalan ve evlerinin bulunduğu 1.000 m²'lik kısmın sözleşme dışında olduğunu, bu taşınmaza haksız müdahalelerinin söz konusu olmadığını savunarak, asıl davanın reddini istemiştir.

Birleşen davada davacılar vekili; harca esas değeri 6.600,00 TL göstermek suretiyle, taraflar arasındaki 29.07.1986 tarihli sözleşme uyarınca davalı yükleniciye devredilen 2079 parsel sayılı taşınmaz içerisindeki daha sonra ifrazen 5940 parsel numarasını alan kısım içindeki evlerinin bulunduğu 1.000 m²'lik kısmın aslında sözleşme dışı olduğunu, bu nedenle bu kısmın müvekkillerine iadesi gerektiğini, sözleşme uyarınca yapılan inşaatın imara ve projesine aykırı inşaa edildiğini ileri sürerek, taraflar arasındaki anılan sözleşmenin feshi ile davalı kooperatif adına kayıtlı eski 2079 numaralı taşınmazdan ifrazen oluşan 5938, 5939 ve 5940 parsel numaralı taşınmazların tapusunun iptali ile müvekkilleri adına tapuya kayıt ve tesciline, bunun mümkün olmaması durumunda içinde evlerinin bulunduğu 1000 m²'lik kısmın tapusunun iptali ile müvekkilleri adına tesciline, ayrıca fazladan yapılan dairelere rağmen inşaatın imara uygun hale getirilmesi mümkün ise fazla yapılan dairelere 6/80 oranının uygulanması ile belirlenecek miktarda tapunun iptali ile müvekkilleri adına tapuya kayıt ve tesciline, tescil mümkün değil ise, bedellerinin tahsiline, zararlarının ve munzam zararlarının belirlenerek ödenmesine, imara uygun hale getirilme imkânı yoksa yıkılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiş, 17.03.2008 havale tarihli ıslah dilekçesinde, harca esas değeri 502.000,00 TL olarak belirtmek suretiyle, taraflar arasındaki anılan sözleşmenin ileriye etkili feshini, yüklenicinin eksik ve kusurlu edimi ve sözleşmenin feshi nedeniyle müvekkillerinin uğradıkları zararlarına karşılık belirlenecek miktar ile orantılı payın davalı adına kayıtlı 5940 parsel sayılı taşınmazdan iptali ile müvekkilleri adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde yolsuz tescil nedeniyle 5940 parsel sayılı taşınmaz içerisindeki 1000 m²'lik kısmın tapusunun iptali ile müvekkilleri adına tescilini ve her türlü zarar kapsamında (maddi zarar, kaçak katlar bedeli, munzam zarar, arsanın işletilmesi, gecikme tazminatı, kaçak kat ile kaçak olmayan kat farkı, dairelerin kat mülkiyeti tapusu alınamaması, 6/80 oranı ile müvekkillerine düşecek için) şimdilik 100.000,00 TL'nin avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.

Birleşen davada davalı vekili, birleşen davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, asıl davanın kabulü ve birleşen davanın zamanaşımı süresinin dolması nedeniyle reddine dair verilen karar, asıl davada davalılar-birleşen davada davacılar arsa sahipleri vekilinin temyiz istemi üzerine, Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 22.07.2010 tarih ve 1859 Esas, 4261 Karar sayılı ilamıyla bozulmuş, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu mahkemece asıl davanın reddine, birleşen davada tapu iptali ve tescil talepleri ile sözleşmenin feshine ilişkin taleplerin reddine, tazminatın istemi yönünden ise 100.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline karar verilmiştir. Taraf vekillerinin temyiz istemi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2015/4221 Esas, 2015/7828 Karar sayılı ilamı ile birleşen davada davacılar vekilinden istemlerinin neler olduğu, maddi vakıalar, hukuki dayanakları ve talep miktarları hususunda açıklama alınıp, hangi istem kalemlerinin kabul ya da reddedildiği hususunda açıklık içermeyen yetersiz gerekçeye dayalı olarak hüküm kurulması doğru görülmediği belirtilerek bozulmuş, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu, 6 adet dairenin geç teslim nedeni ile 107.400,00 TL kira kaybı olduğu, ıslah dilekçesi ile bağlı kalınarak 100.000,00 TL kira kaybının birleşen dosyada davalı yüklenici kooperatiften alınmasına, davacı arsa sahiplerine verilmesine dair kararın taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2017/1945 Esas, 2018/2809 Karar sayılı ilamı ile bozma ilamı gerekleri yerine getirilmediği, birleşen davacıya ıslah dilekçesi açıklattırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuştur.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu, kooparetifin edimini yerine getiremediği, davalı arsa sahiplerinin bu nedenle haksız bir müdahalesinin bulunmadığı anlaşıldığından asıl dosyada davanın reddine, birleşen dosya yönünden ise sözleşmenin taşınmazın tamamına ilişkin olduğu ve bu doğrultuda taşınmazın tümünün tapuda yüklenici kooparetife devredildiği, sözleşmede taşınmazın kısmen devrini kararlaştırıldığına ilişkin bir beyanın bulunmadığı, iskan şartının bulunmadığı, inşaatların ruhsatlara uygun olarak fiilen tamamlandığı ve kullanılır durumda olduğu, bu nedenle sözleşmenin ileriye etkili olarak bozulmasının söz konusu olamayacağı, ayrıca sözleşmede inşaatın tamamlanacağı sürenin belirtilmediği, inşaatın ortalama 36 ayda tamamlanmasının olağan olduğu, arsa sahiplerine düşen 6 adet dairenin teslim edildiği ve fiili olarak kullanıldığı, davacıların birleşen dosya yönünden davasını bir kez ıslah ettiği, ikinci defa ıslah edilemeyeceği, birleşen dosya davacılar vekiline taleplerini açıklamaları için süre verildiği, kira kaybı alacağının 14.507,33 TL olduğu gerekçesi ile birleşen dosya davacılarının kira kaybına yönelik taleplerinin kısmen kabulüne, diğer taleplerinin ise reddine karar verilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve bozmanın kapsamı dışında kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazları incelenemeyeceğine göre, davacı-birleşen davalı vekilinin tüm, davalı-birleşen davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Birleşen dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan maddi zararın tazmini istemine ilişkindir. Mahkemece bozma ilamı doğrultusunda birleşen davacı talepleri açıklattırılmış olup, birleşen davacının maddi zarar kapsamında sözleşmeye göre kararlaştırılandan fazla bağımsız bölüm yapıldığı iddiası ile bu bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre belirlenen 6/80 oranında bedeli ile kira kaybının davalıdan tazminini talep ettiği anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki 25.06.1986 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 80 daire yapılması ve 6 dairenin davacı arsa sahiplerine verilmesi kararlaştırılmış, ancak 112 bağımsız bölüm yapılmıştır. Sözleşmede kararlaştırılan 6/80 paylaşım oranına göre fazladan yapılan 32 adet bağımsız bölümün 2.4 adedinin bedelinin davacılara verilmesi gerekmektedir. Yine süresinde teslim edilmeyen 2.4 bağımsız bölümün teslim edilmesi gereken tarihten ıslah tarihi olan 17.03.2008 tarihine kadar olan kira kaybının da zamanaşımı hükümleri dikkate alınmak sureti ile hesaplanması ve sonucuna göre davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, fazladan yapılan bağımsız bölümlere ilişkin talebin gerekçe gösterilmeksizin reddedilmesi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bent uyarınca birleşen davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün birleşen davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacı-birleşen davada davalı ... Koop. ile davalılar-birleşen davada davacılar ... ve...mirasçılarına iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 05.09.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.