Tapuda imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra aynı işe ilişkin yapılan ek sözleşme ile mal sahibine getirilen yeni yükümlülüklerin, şekil şartlarına uygun olmadığı gerekçesi ile geçersiz olduğu hk.

Karar

YARGITAY

 

6. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2021/5109

 

Karar Numarası: 2022/3721

 

Karar Tarihi: 28.06.2022

 

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının bozma ilamına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davacı vekili ile davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

 

- K A R A R -

 

Davacı vekili, müvekkili yüklenici ile davalı arsa sahibinin Yenimahalle .... Noterliğinde 23.07.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, daha sonra da 23.05.2002 tarihli ek sözleşme, 09.06.2007 tarihli sözleşme, 02.11.2009 tarihinde taahhütname ve ek protokol başlıklı sözleşme düzenlendiğini, müvekkilinin bu sözleşme ve ek sözleşmelere göre yükümlülüklerini yerine getirdiğini ancak davalı kooperatifin edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davalı kooperatiften 427.240,00 TL ana para, 720.000,00 TL işlemiş faiz ve tapuların zamanında verilmemesi nedeniyle tahakkuk eden 562.800,00 TL kira kaybı, 265.000,00 TL çevre düzenlemesi parası, çevre düzenlemeyle ilgili proje bedelleri ile harçları toplamı olan 2.005.040,00 TL'dan şimdilik 500.000,00 TL'nın aylık işleyecek % 5 faiziyle birlikte tahsiline, tapuları verilmeyen C Blok 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39 ile D Blok 26, 27, 28, 29,3 0, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39 no'lu dairelerin tapu kayıtlarının müvekkili kooperatif adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

 

Davalı vekili, noterde düzenleme şeklinde yapılmayan sözleşmelerin geçersiz olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılmasının geçerlilik koşulu olduğunu, sözleşmenin düzenleme şeklinde yapılmadığını, yapılan ek sözleşmelerin kooperatif genel kurulundan gizlendiğini, davacı yüklenicinin sözleşmede yer alan yükümlülüklerinin çoğunu yerine getirmediğini, inşaatın tamamlanmadığını, iskân ruhsatının alınmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

 

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde, tüm dosya kapsamı toplanan deliller uyulan Yargıtay bozma ilamı ile birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki sözleşmeye uygun olarak davacı kooperatifin yükümlülüğünün iskan ruhsatı almak olduğu, davalı kooperatifin yükümlülüğünün ise ek protokollerden kaynaklanan toplam 368.258,38 TL tutarında davacıya ödemek ve iskan ruhsatının alınmasından sonra kalan 8 dairenin mülkiyetini davacı kooperatife devretmekten ibaret olduğu, dava tarihi itibariyle iskan ruhsatının alınamadığı, Yenimahalle Belediye Başkanlığı'nca gönderilen 17/02/2021 tarihli müzekkere cevabında da iskan alınması için gerekli güncel 104.916,68 TL borcun bulunduğu, bu haliyle davacının kalan 8 daireyi talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, Ankara ili ... ilçesi ... köyü 43178 ada 1 parsel üzerinde bulunan A3 Blok 26, 29, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 39 ve A4 Blok 26, 27, 28, 29, 30, 32, 33, 34, 36 ve 38 no'lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, 386.258,38 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine karar verilmiştir.

 

Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir.

 

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına göre, davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

 

2-Davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince;

 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren karma bir sözleşmedir.

 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, tapu devri taahhüdü içermeleri nedeniyle BK’nın 213 (TBK 237), MK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlik koşuludur. BK 12. madde (TBK 13. madde) uyarınca da kanunda şekle bağlı olarak yapılması gerektiği düzenlenen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de aynı şekle uyulmasında zorunluluk bulunmaktadır.

 

Somut olayda davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi kooperatif arasında 23.07.1998 tarihinde resmî şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin genel hükümler bölümünde, daire paylaşımının nasıl yapılacağı belirtilmiş, yüklenici kooperatifin bu sözleşmenin imzalandığı tarihten sonra tahakkuk edecek mükellefi arsa sahibi dahi olsa, arsaya ait her türlü vergi, harç, rüsum, belediye iştirak payları, su, elektrik, kanal, doğalgaz bağlama ücretleri, otopark bedelleri, emlak vergileri, her türlü sigorta ve ihdas edilen veya edilecek tüm vergiler ile plan, proje ve teknik şartnameye uygun olarak yapılacak inşaatlarla ilgili her aşamadaki arsa ve inşaata ait her türlü işçi ve malzeme giderleriyle ilgili projelerin vize harçlarının farkı, yol katılım pay farkı ve ruhsat harcı ve benzeri hertürlü masrafı ödemek zorunda olduğu kararlaştırılmıştır.

 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak düzenlenen 23.05.2002 tarihli, 09.06.2007 tarihli ve 02.11.2009 tarihli adi yazılı sözleşmelerde, asıl sözleşmedeki yükümlülüklere ek olarak arsa sahibine ek yükümlülükler getirildiği anlaşılmaktadır.

 

Mahkemece verilen ilk kararın davalı arsa sahibi kooperatif tarafından temyiz edilmemesi dolayısıyla davalı yönünden kesinleşen ilk kararda davacı yararına tapu iptal ve tescil kararı verilen 20 adet bağımsız bölümüne ilişkin talebin kabulü ile tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesi yerinde ise de; 02.11.2009 tarihinde taahhütname ve eki olan protokol başlıklı sözleşme yapıldığı, sözleşme kapsamında davalı kooperatife 09/06/2007 tarihli protokol gereği ödemelerin zamanında yapılmaması nedeniyle aylık %5 faiz ödeneceğini kabul ettiği, ek protokoller kapsamında davalı kooperatif tarafından ödemeler yapılmış olması halinin ek sözleşmenin uygulanması amacını taşıdığı, bu durumun ek sözleşmeyi geçerli hale getireceği ve dolayısıyla davalı kooperatifin yükümlülüğünün ise ek protokollerden kaynaklanan toplam 368.258,38 TL tutarında davacıya ödemek ve iskan ruhsatının alınmasından sonra kalan 8 dairenin mülkiyetini davacı kooperatife devretmekten ibaret olduğu, dava tarihi itibariyle iskan ruhsatının alınamadığı, Yenimahalle Belediye Başkanlığı'nca gönderilen 17/02/2021 tarihli müzekkere cevabında da iskan alınması için gerekli güncel 104.916,68 TL borcun bulunduğu, bu haliyle davacının kalan 8 daireyi talep edemeyeceği gerekçesiyle, 386.258,38 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine karar vermesi doğru olmamıştır.

 

Mahkemece hükme esas alındığı anlaşılan 29.04.2019 tarihli kök ve devamı ek raporlarda; 09.06.2007 tarihli adi yazılı sözleşme kapsamında “çevre düzenlemesi, bahçe, çocuk parkı, spor kompleksi, elektrik su doğalgaz, PTT hatları, büyükşehir ve ilçe belediyelerine yatacak olan harçların ve vergilerin tamamının yüklenici ile arsa sahibi kooperatif tarafından yarı yarıya ödeneceği, bu işler için toplam 720.00,00YTL nin yüklenici kooperatife ödeneceği belirlemesini karşısında davalı kooperatifin bir kısım ödeme yapması dolayısıyla ek sözleşmenin geçerli olacağı sonucuna ulaşılarak, ek protokol ile zamanında yapılmayan ödemeler için %5 faizi ile hesaplanan bakiye davacı alacağı 101.938,94TL ile çevre düzenlemesi bedeli olan 265.000TL toplanarak bulunan 386.258,38TL’sının davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Oysaki ödemesi yapılan çevre düzenlemesi bedeli düşüldüğünde bakiye alacağı oluşturan diğer alacağın ek sözleşme ile düzenlendiği anlaşılmaktadır. Ek sözleşme kapsamında yapılan düzenlemelerin tamamlayıcı yan hüküm niteliğinde değil, taraflardan birine fazladan ek yükümlülükler yükler nitelikte olması nedeniyle, şekil şartına uyulmaksızın yapılan adi yazılı ek sözleşmenin geçerli olduğundan bahsedilemez. Bu durumda, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak davacı talepte bulunamayacaktır.

 

Ayrıca dosyaya sunulan bilirkişi raporları ile davacı yüklenicinin tamamlaması gereken eksik işler bulunduğu ve bunun 725.918,69TL olduğunun belirlenmesine rağmen, mahkemece hükümde eksik işe ilişkin belirlenme yapılmaması ve davalı itirazları karşılanmadan iskan alınması için gerekli güncel 104.916,68 TL borcun bulunduğunun belirtilmesi hatalı olmuştur.

 

Açıklanan hususlar gözetilmeksizin yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

 

SONUÇ: Yukarıda (1) no.lu bentte açıklanan nedenle, davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) no.lu bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, davalıdan peşin alınan harcın istek halinde iadesine, aşağıda yazılı harcın temyiz eden davacıdan alınmasına, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.06.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.

Bu sayfa 156 kez görüntülendi.