Kira sözleşmesinde artış oranına ilişkin bir hüküm bulunmadığı takdirde, 5 yıl geçmeden kira artışı istenebilir mi?

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2018/2245

Karar Numarası: 2018/5591

Karar Tarihi: 22.05.2018

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi- kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacılar, murisleri ile davalı arasında 19/02/2013 tarihli sözleşme düzenlendiğini, kiralanana ihtiyaçları bulunduğunu, davalının ödediği kira bedelinin rayiçlere göre düşük olduğunu belirterek davalının kiralanan taşınmazdan tahliyesine, bu talepleri kabul olmadığı takdirde işyerinin kirasının şimdilik sezonluk 5.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir.Davalı, davanın reddini istemiştir.Mahkemece, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı, kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hükmün kira sözleşmesinde yer almadığı, başlangıçta belirtilen kira bedelinin beş yıl boyunca aynen uygulanacağı, beş yıl sonra TBK'nun 344/3 maddesine göre kira tespiti istenebileceği, kira bedelinin tespiti davasının 19.02.2018 tarihinden sonra açılabileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davacıların sair temyiz itirazları yerinde değildir.

2-) TBK'nın 344 maddesi "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır." hükmü yer almaktadır.Davaya dayanak yapılan, davacıların murisi ile davalı arasında düzenlenen 19/02/2013 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 6. maddesinde, sözleşme bitiminde kira bedelinin TEFE-TÜFE ortalamasına göre artırılacağı düzenlemesi bulunmaktadır.Mahkemece, her ne kadar, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunmadığı, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren beş yıl geçmedikçe kira bedelinin tespiti istenemeyeceği gerekçesiyle kira bedelinin tespiti davasının reddine karar verilmiş ise de; kira sözleşmesinde artış şartı yer aldığı gibi Mahkemenin kabulünde olduğu gibi artış şartı bulunmasa dahi davacıların kira bedelinin tespitini talep etmesi mümkündür. Kira parasının miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre kira bedelinin tespitine karar verilmelidir. Taraflar arasında hükmen tespit edilmiş ya da sözleşme ile kararlaştırılmış bir kira parası olmadığı için davacının yeni dönem kira parasının mahkemece tespiti ile hüküm altına alınmasını istemekte hukuki yararı vardır. Kira sözleşmesinin başlangıcı 19.02.2013 tarihi olduğuna göre TBK'nun 344. maddesinin 1. ve 2. fıkraları gereğince bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenler ile davacıların sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının yerinde olduğundan kabulü ile kira bedelinin tespiti davası yönünden hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacılar yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 22.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.