Taşınmazı satın alan malikin kira bedelleri ödenmediği gerekçesi ile tahliye davası açabilmesi için zorunlu ihtarın, nasıl olması gerektiği hakkında açıklayıcı örnek kr.

Karar

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2015/4840

Karar Numarası: 2015/6370

Karar Tarihi: 24.06.2015

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira alacağı ve temerrüt nedeniyle ayrıca ihtiyaç ve iki haklı ihtar nedeniyle taşınmazın tahliyesi, istemine ilişkindir. Mahkemece, kira alacağının kısmen kabulü ile 1150 TL eksik kira bedelinin davalıdan tahsiline, taşınmazın tahliyesine karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, Davalının, 10/06/2005 başlangıç tarihli 8 yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazda kiracı olduğunu, kira sözleşmesinin süresinin 10/06/2013 tarihinde sona erdiğini, davacının dava konusu taşınmazı 26/03/2013 de satın aldığını, ve Bakırköy 22. Noterliğinin 1. yevmiye nolu ihtarnamesi ile ve Bakırköy 22.Noterliğinin 1. yevmiye nolu ve 26/04/2013 tarihli ihtarnamesi ile taşınmazı ihtiyacı için kullanmak üzere 26/03/2013 tarihinde satın aldığını ve sözleşmenin yenilenmeyeceğini, kira paralarının yeni malike ödenmesi gerektiğini bildirdiğini, davalının iki ihtarnameye rağmen nisan ve mayıs ayı kirası ödenmediğinden yine Bakırköy 22. Noterliğinin 15/05/2013 tarihi ve 1. yevmiye nolu ihtarnamesi ile 30 gün içinde 2013 yılı Nisan ve Mayıs ayı kiralarının ödenmesini, aksi halde akdin feshi ve temerrüt nedeni ile tahliye davası açılacağının ihtar edildiğini, bu ihtarnamenin 18/05/2013 tarihinde tebliğ edildiğini tüm bu ihtarnamelere rağmen 2013 yılı Nisan ve Mayıs ayı kiralarının ödenmediğini ve davalının temerrüde düştüğünü, davacı tarafın 5.900,00 TL iki aylık kira alacağının bulunduğunu, davacının taşınmazı iş yeri ihtiyacı nedeni ile de tahliye etmek istediğini belirterek dava konusu taşınmazın iş yeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesine, iki haklı ihtar nedeni ile tahliyesine, temerrüt nedeni ile tahliyesine , kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile tahliyesine ve 2013 Nisan ve Mayıs ayı kira bedeli olan 5.900,00 TL nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ise, davacının mecuru satın aldığını davalı şirket yetkililerinden M.A.e 18/05/2013 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile öğrendiklerini, Nisan ve Mayıs ayları kira bedellerini kendilerine bilgi verilmediği için eski malike ödediklerini, Haziran ayından itibaren ihtarnamede belirtilen yere kira bedelini ödediklerini, 04/04/2013 ve 26/04/2013 tarihli ihtarnamelerinin kendilerine tebliğ edilmediğini, ihtarname tebliğlerinin usulsüz olduğunu, haklı ihtar ve temerrüt şartlarının oluşmadığını ve iki aylık kira alacağı talebinin de hukuka aykırı olduğunu, davacının iş yerini 26/03/2013 tarihinde satın aldığını 1 aylık süre içinde davalı şirkete yazılı şekilde bildirilmesi gerekirken bu şartı yerine getirmemiş olduğunu, davacının ihtiyacının samimi olmadığını, belirterek isteminin reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece; 1.150,00 TL eksik kira borcunun davacı malik hesabına yatırılmamasından ötürü temerrüt koşulları oluştuğundan diğer tahliye sebeplerinin araştırılmasının yargılama ve usul ekonomisi gereği dosya sonucunu etkilemeyeceğinden gerek olmadığı gerekçesiyle 1150 TL eksik ödenen kira bedelinin tahsili le temerrüt nedeniyle taşınmazın tahliyesine karar verilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan, ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiraya veren durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.

Olayımıza gelince; Davacı Bakırköy 22. Noterliğinin 1. yevmiye nolu ihtarnamesi, Bakırköy 22.Noterliğinin 1.yevmiye nolu ve 26/04/2013 tarihli ihtarnamesi, Bakırköy 22. Noterliğinin 15/05/2013 tarihi ve 1. yevmiye nolu ihtarnamesi ile taşınmazı ihtiyacı için kullanmak üzere 26/03/2013 tarihinde satın aldığını ve sözleşmenin yenilenmeyeceğini, kira paralarının yeni malike ödenmesi gerektiğini bildirir ihtarname düzenlemiştir. Bakırköy 22. Noterliğinin 1.yevmiye nolu ihtarnamesi ile Bakırköy 22.Noterliğinin 1. yevmiye nolu ve 26/04/2013 tarihli ihtarnamesinin davalıya usulüne uygun tebliğ edilmediği mahkemenin de kabulündedir. Yeni malikin kira bedellerini talep edebilmesi ve temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmesi için kiracıya taşınmazı iktisap ettiği bildirilerek ve kiraların kendisine ödenmesi konusunda ihbar gönderip bu ihbar sonuçsuz kalır ise temerrüt ihtarı gönderip buna dayalı olarak dava açması gerekir. Yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda yeni malik davacı tarafından davalı kiracıya, kira bedellerinin kendilerine ödenmesi doğrultusunda usulüne uygun ihbarname tebliğ edilmemiştir. Bu durumda ilk kez usulüne uygun olarak davalıya tebliğ edilen Bakırköy 22. Noterliğinin 15/05/2013 tarihi ve 1. yevmiye nolu ihtarnamesi hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle tahliye isteminin reddine karar vermek gerekir. Öte yandan, davalı sözleşmeye uygun olarak eski malike Nisan ve Mayıs 2013 aylarına ait kira bedellerini ödediğini ileri sürüp, 10/11/2014 tarihli beyan dilekçesi ve temyiz dilekçesi ekinde ödeme belgelerini sunmuştur. Ödeme belgeleri borcu söndüren belgeler olduğundan yargılamanın her aşamasında dikkate alınmalıdır. Mahkemece ödeme belgeleri üzerinde inceleme yaptırılarak Bilirkişiden alınacak ek rapor doğrultusunda alacak istemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde alacak talebi yönünden davanın kısmen kabulüne karar verilmesi de doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 24.06.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.