Başkasının arsası üzerine yapılan bina nedeni ile arsanın mülkiyetinin bina sahibine geçirilmesinin, hangi şartlarda mümkün olduğu hk.

Karar

YARGITAY

 

7. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2021/1988

 

Karar Numarası: 2022/5785

 

Karar Tarihi: 04.10.2022

 

İLK DERECE

 

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 25/12/2014 tarihinde verilen dilekçe ile tapu iptal ve tescil talebini içeren davada yapılan yargılama sonunda; davanın reddine dair verilen 24/02/2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacılar vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne dair verilen karar Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 04.10.2022 günü davacılar vekili Av. ... ile temyiz eden davalılar vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

 

K A R A R

 

1.DAVA

 

1.1.Davacılar vekili, 1998 yılında ölen davacıların mirasbırakanı ... ...’a ait olan İstanbul ili, Bakırköy ilçesi, Küçükçekmece Mahallesi'nde bulunan 6755 parsel sayılı taşınmazda yapılan imar uygulaması nedeniyle davalının taşınmazda hisse sahibi olduğunu, davacıların mirasbırakanına ait olan 2 katlı bahçeli binanın imar uygulamasından önce yapıldığını, dava konusu taşınmazın hem davacılar hem murisleri tarafından 50 yıldır iyiniyetle, malik sıfatıyla, nizasız ve fasılasız olarak kullanılmakta olduğunu, imar uygulaması ile hissedar olan davalıyı bilenin ve görenin olmadığını, davacıların zilyetliğine de herhangi bir itirazın olmadığını, dava konusu taşınmazda inşa edilen yapı değerinin, iyi niyetli zilyetlik hükümlerinin, zorunlu geçit hakkının ve imar uygulaması nedenlerinin dikkate alınarak muhik tazminat karşılığında davalıya ait tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini istemiştir.

 

2.CEVAP

 

2.1.Davalılar vekili, müvekkillerinin davacıların taşınmazda işgalci olduklarını dava dilekçesinin tebliği ile öğrendiklerini, davacıların hiçbir hakka dayanmadan taşınmazı işgal etmelerini, ayni hak taleplerini ve iyiniyetli olduklarını kabul etmediklerini, dava dilekçesinden davacıların hangi yasa maddesine dayandığının anlaşılamadığını ancak öncelikle davanın reddini talep etmekle birlikte mahkemenin aksi kanaatte olması, davacıların Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanmaları ve mahkemenin Türk Medeni Kanununun 724. maddesi koşullarının oluştuğu kanaatine varması koşullarının birlikte gerçekleşmesi halinde yapı değerinin mahkeme veznesine depo edilmesi ve taraflarına ödenmesi koşuluyla tescil hükmü kurulabileceğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

 

3. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

 

3.1.İlk derece mahkemesinin davanın reddine dair verdiği karar, davacılar vekilinin istinaf kanun yoluna başvurması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince peşin harcın 488.000TL olan dava değeri üzerinden tamamlattırılarak yargılama yapılması için Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-a/6-4 maddesi uyarınca kaldırılmasına ve dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar vermiştir. İlk derece mahkemesince peşin harca ilişkin eksiklik giderildikten sonra davanın reddine karar verilmiştir.

 

4. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI

 

4.1.Hükmün istinaf yolu ile incelenmesi davacılar vekili tarafından talep edilmiştir.

 

4.2.İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi'nce istinaf başvurusunun kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmiştir.

 

5. TEMYİZ

 

5.1.Davalılar vekili, kararı duruşma istemiyle temyiz etmiştir.

 

5.2.Temyiz Nedenleri

 

5.2.1.Davalılar vekili, davacıların dava dilekçelerinde zaman aşımı veya kazandırıcı zaman aşımı ibarelerine hiç yer vermediklerini, davacıların ilk kararı istinaf aşamasında istinaf dilekçeleri ile ilk kez farklı mevzuat hükümlerine değinerek davada dayandıkları hukuki gerekçeyi değiştirdiklerini, karar verildikten sonra davacıların hukuki sebeplerini değiştirmelerine muvafakatlerinin olmadığını, davanın Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı olarak açıldığını, bölge adliye mahkemesi kararının hukuksuz olduğunu, davada Türk Medeni Kanununun 713. maddesinde öngörülen şartların dahi gerçekleşmediğini, Anayasa Mahkemesinin iptal kararlarının geriye etkili olmayacağını, davacıların iyiniyetli zilyet olduklarını ispatlayamadıklarını, tanık beyanlarının davanın kabulü için yeterli nitelikte olmadığını, müvekkillerinin davacıların taşınmazdaki zilyetliklerini ikrar ettikleri yönündeki bölge adliye mahkemesi gerekçesinin hatalı olduğunu, davanın başından beri davacıların taşınmazda işgalci olduklarını ve işgali kabul etmediklerini beyan ettiklerini, davacılar hakkında ecrimisil talebiyle Küçükçekmece 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/447 Esas sayılı dosyasında açtıkları davanın derdest olduğunu belirterek hatalı olan bölge adliye mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

 

6.YARGITAY KARARI

 

6.1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun “Taraflarca getirilme ilkesi” başlıklı 25. maddesine göre, kanunda öngörülen istisnalar dışında, hâkim, iki taraftan birinin söylemediği şeyi veya vakıaları kendiliğinden dikkate alamaz ve onları hatırlatabilecek davranışlarda dahi bulunamaz. Kanunla belirtilen durumlar dışında, hâkim, kendiliğinden delil toplayamaz.

 

6.2.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun “İddia ve savunmanın genişletilmesi veya değiştirilmesi” başlıklı, 141. maddesine göre, taraflar, cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleri ile serbestçe iddia veya savunmalarını genişletebilir yahut değiştirebilirler. Dilekçelerin karşılıklı verilmesinden sonra iddia veya savunma genişletilemez yahut değiştirilemez. İddia ve savunmanın genişletilip değiştirilmesi konusunda ıslah ve karşı tarafın açık muvafakati hükümleri saklıdır.

 

6.3.Hukuk Muhakemeleri Kanununun “Islahın zamanı ve şekli” başlıklı, 177. maddesine göre, ıslah, tahkikatın sona ermesine kadar, sözlü veya yazılı olarak yapılabilir. Karşı taraf duruşmada hazır değilse veya ıslah talebi duruşma dışında yapılıyorsa, bu yazılı talep veya tutanak örneği, haber vermek amacıyla karşı tarafa bildirilir.

 

6.4.Belirtilen yasa maddeleri uyarınca temyiz incelemesine konu dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 724. maddesi gereğince açılan tapu iptal tescil davasıdır.

 

6.5.Türk Medeni Kanununun “Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi” başlıklı 724. maddesi gereğince, yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.

 

6.6.Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

 

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

 

TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

 

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır.

 

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

 

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

 

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

 

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

 

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

 

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

 

6.7.Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince, davacılar vekili dava dilekçesinde dava konusu taşınmaz üzerinde müvekkillerinin mirasbırakanına ait yapı olduğunu, muhik tazminat karşılığında davalıya ait tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir. Davacılar vekili 14.01.2016 havale tarihli cevaba cevap dilekçesinde, talebini açıklamak suretiyle Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayandıklarını belirtmiştir. Yukarıda Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca malzeme sahibinin hangi koşullar altında tescil talebinde bulunabileceği açıklanmıştır. Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca davanın kabul edilebilmesi için gerekli olan ve yukarıda açıklanan koşullar, somut olayda gerçekleşmediğinden davacıların mirasbırakanının kendi taşınmazı üzerine inşa ettiği yapı nedeniyle Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil istemesi olanağı yoktur.

 

6.8.Bölge adliye mahkemesince, Türk Medeni Kanununun 713/2. maddesi uyarınca dava konusu taşınmazdaki pay maliki olan davalılar murisinin 20 yıl önce ölmüş olması nedeniyle davanın kabul edilmesine karar verilmiş ise de bu husus doğru görülmemiştir. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 25. maddesi uyarınca hakim, davacının bildirdiği vakıalarla bağlı olup, davacının bildirmediği vakıaları kendiliğinden inceleyemez (HMK m.25). Bu nedenle, hukukumuzda dava sebebi (hukuki sebepler değil) davacının davasını dayandırmış olduğu vakıalardır.

 

6.9.Davacı yanın dava ve cevaba cevap dilekçelerinde dava sebebi olarak gösterdiği vakıalar arasında dava konusu taşınmaz payının malikinin yirmi yıl önce ölmüş bir kimse olduğu yönünde bir iddiası olmamıştır. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 141. maddesi uyarınca dilekçelerin karşılıklı verilmesinden sonra iddianın genişletilip değiştirilebilmesi ıslah veya karşı tarafın açık muvafakati ile mümkündür.

 

Somut olayda, davalıların, davacının iddiasını değiştirmesine ya da genişletmesine muvafakati yoktur. Öte yandan, davacı yanın Türk Medeni Kanununun 713/2. maddesine dayanabilmesi için ilgili maddede öngörülen vakıalar doğrultusunda dava konusu ettiği vakıaları ıslah ettiğine dair HMK’nın 177. maddesine uygun bir ıslah işlemi de bulunmamaktadır.

 

6.10.Davacılar vekilinin 11.02.2019 tarihli istinaf itirazlarına ilişkin dilekçesinde Türk Medeni Kanununun 713. maddesinden bahsetmesi usulüne uygun bir ıslah niteliğinde olmadığı gibi ıslah ancak tahkikatın sona ermesine kadar yapılabilir. O halde, davacının dava konusu taşınmaz payının maliki olan davalılar murisinin yirmi yıl önce ölmüş bir kimse olduğu yönündeki iddiasını dilekçelerin karşılıklı verilmesinden ve tahkikat tamamlandıktan sonra öne sürmüş olup, usulüne uygun bir ıslah ve karşı tarafın açık muvafakati bulunmadığından davacının belirtilen iddiası iddianın genişletilmesi yasağı kapsamındadır. Belirtilen hususlar gözetilmeden bölge adliye mahkemesinin ilk derece mahkemesi kararını kaldırarak Türk Medeni Kanununun 713. maddesi gereği tescil hükmü kurması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.

 

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; HMK 371. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, peşin alınan harcın ilgiliye iadesine, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, Yargıtay duruşma vekalet ücreti 8.400,00 TL davacılardan alınarak davalılara verilmesine, 04/10/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Bu sayfa 190 kez görüntülendi.