Önalım hakkı nedir?

Karar

YARGITAY

 

7. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2022/2472

 

Karar Numarası: 2022/5665

 

Karar Tarihi: 29.09.2022

 

7. Hukuk Dairesi

 

ASIL DAVADA

 

BİRLEŞTİRİLEN DAVADA

 

Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 08/02/2022 gün ve 2021/882 Esas, 2022/799 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

 

K A R A R

 

Asıl ve birleştirilen dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

 

Asıl ve birleştirilen davada davacı vekilleri, müvekkillerinin paydaşı olduğu dava konusu 1863 ada 6 ve 7; 2738 ada 2, 3 ve 4 parsel sayılı taşınmazlarda 07.08.2012, 09.08.2012, 27.12.2012, 27.08.2013 ve 25.09.2013 tarihlerinde davalıya satılan hisselerin önalım hakları nedeniyle müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir. Asıl davada davacı vekili bedelde muvazaa iddiasında bulunmuş ve 09.05.2019 tarihli duruşmada dava konusu hisselerin tüm takyidatlardan ari olarak müvekkili adına tescilini istemiştir.

 

Davalı vekili, resmi senetlerde gösterilen satış bedelinin gerçek değerin çok altında olduğunu, önalım bedelinin keşfen belirlenmesi gerektiğini, dava tarihi ile satış tarihi arasında 1 yıldan fazla zaman geçtiğini ve tapuda gösterilen satış bedeline itibar edilemeyeceğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.

 

Mahkemece, asıl ve birleştirilen davanın feragat nedeniyle reddine dair verilen ilk kararın taraflarca temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 23.02.2016 tarih, 2015/14235 Esas, 2016/2067 Karar sayılı ilamıyla, “Davacılar, sözleşme doğrultusunda feragat ettiklerini belirtmişler, sözleşme içeriği ve beyanlar itibariyle feragatin, davalı ile anlaşma ihtimali nedeniyle olduğu anlaşılmaktadır. Davadan feragat ile dava konusu uyuşmazlık esastan sona erdiğinden şarta bağlı feragat geçerli değildir. Bu nedenle asıl ve birleştirilen davanın feragat nedeniyle reddine karar verilmesi hatalıdır. Diğer taraftan, HMK'nın 313/4. maddesine göre sulh sözleşmesi şarta bağlı olarak yapılabilir ise de davalı şirket tarafından verilmesi taahhüt edilen mesken ve işyeri niteliğindeki bağımsız bölümlerin parsel ve bağımsız bölüm numaraları da belirlenmek suretiyle 22.01.2015 tarihli sözleşmenin niteliği, uyuşmazlığı çözümleyecek nitelikte olup olmadığı açıklığa kavuşturularak sonucuna göre bir karar verilmelidir.” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. Karar düzeltme istemi ise Dairenin 12.09.2017 tarih, 2016/12537 Esas, 2017/6098 Karar sayılı ilamıyla reddedilmiştir.

 

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; asıl ve birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.

 

Asıl dava davacı vekili ile davalı vekilinin temyiz üzerine, Dairemizin 08.02.2022 tarihli 2021/882 Esas, 2022/799 Karar sayılı ilamında; “Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. Asıl dava davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; … mahkemece, davalının bedelde muvazaa iddiası kabul edilerek, belirlenen önalım bedelinin verilen kesin süre içerisinde depo edilmesine ilişkin ara karara uyulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi açık bir yanılgıya dayanmaktadır. O halde mahkemece, davacı tarafa dava konusu payların tapudaki satış bedelleri ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflardan oluşan önalım bedelini depo etmek üzere uygun bir süre verilerek oluşacak sonuca göre işin esası hakkında bir karar verilmelidir.” denilerek oyçokluğuyla hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

 

Davalı vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

 

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

 

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

 

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

 

Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

 

Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi,  lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

 

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

 

Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

 

Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

 

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerçekleştirmiş olacaklardır.

 

 Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini, davalı ise satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra açılan davanın haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini dile getirmişlerdir.

 

Mahkemece, 09.05.2019 tarihli 8. celse 1 numaralı ara kararla nasıl hesaplandığı anlaşılamayan 1.977,226,48-TL eksik depo bedelinin davacı ve müdahil davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilmesine karar verilmiş, verilen sürede bedelin depo edilmediği gerekçesiyle de dava reddedilmiştir.

 

Somut olayda, önalım bedeli tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 6-7 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

 

 Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.

 

Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

 

Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edilmesine yönelik ara karar tarihi arasında uzunca bir zamanın geçtiği;  bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

 

 Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

 

 Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 324.785,00 TL'nin öninceleme tarihi olan 10.07.2014 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek depo edilmesi için ara karar vermek ve sonucuna göre esas hakkında hüküm kurmak olmalıdır.

 

Hükmün temyiz incelemesi sonucunda yukarıda yazılı sebeplerle bozulması gerekirken maddi hata nedeniyle farklı gerekçeyle bozulduğu bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, davalı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 08.02.2022 tarihli 2021/882 Esas, 2022/799 Karar sayılı bozma ilamının kaldırılarak kararın yukarıdaki gerekçeyle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

 

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 08.02.2022 tarihli 2021/882 Esas, 2022/799 Karar sayılı bozma ilamının KALDIRILMASINA, hükmün açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin alınan harcın ilgiliye iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 29.09.2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

 

(Muhalif)

 

KARŞI OY

 

Dairemizin 08/02/2022 gün ve 2021/882 Esas, 2022/799 Karar sayılı ilamında yer alan muhalefet şerhinde belirtilen gerekçelerle davalı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulüyle hükmün bozulması görüşünde olduğumdan, sayın çoğunluğun kararına katılamıyorum.

Bu sayfa 321 kez görüntülendi.