Arsa payı inşaat sözleşmelerinde, dairelerin geç ve küçük teslimi nedeni ile müttehitte ait taşınmazın arsa sahibi adına kaydı hk.

Karar

YARGITAY

7. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2021/5318

Karar Numarası: 2022/5962

Karar Tarihi: 17.10.2022

İLK DERECE

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 04/04/2018 tarihinde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde bedel iadesi ve tazminat talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın tapu iptali ve tescil ile tazminat yönünden reddine, bedel iadesi talebinin kabulüne dair verilen 14/01/2020 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

K A R A R

Dava, davalı yapsatçıdan temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat, kira ve satış sözleşmesinde belirlenen miktardan eksik metrekareli daire yapımı nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili; müvekkili ile davalı şirket arasında 06.08.2011 tarihli gayrimenkul satışına ilişkin sözleşme ve buna ek olarak 04.03.2016 tarihli ön ödemeli satış sözleşmesine ek protokol imzalandığını, sözleşme ve protokole göre davalı tarafından A-B-C-D bloklarında her biri 118 m² olacak daireleri kat irtifakı kurularak 31.12.2017 tarihinde teslim edeceğini, teslimatın yapılmaması halinde ise rayiç kira bedeli ve geç teslimat durumunda tazminat ödeneceğini, davalının taahhüt ettiği tarihte teslimatı yapamadığını, Bakırköy 53. Noterliği'nin 3801 yevmiye nolu işlemi ile kura çekilişi ve blok ve daire numaralarının belirlendiğini, müvekkiline D blok 16. Kat 100 no'lu bağımsız bölümün düştüğünü, ayrıca dairelerinin de 98 m² olduğunun tespit edildiğini, davalının sözleşme ve protokole aykırı davrandığını beyanla İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, 1398 ada 2 parsel üzerindeki D blok 16. kat 100 no'lu dairenin mevcut tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, tescilin mümkün olmaması halinde emsal bir dairenin piyasa değerinin tespit edilerek bu miktardan tazminat ödenmesine, daire büyüklüğünün taahhüt edilenden küçük olması sebebi ile aradaki değer farkının tespit edilerek şimdilik 5.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesini, geç teslimden kaynaklanan aylık kira bedelinin 118 m² üzerinden hesaplanarak şimdilik 1.000,00 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile; davacının tapu iptal tescil talebinin reddine, bedel talebinin kabulü ile 324.500,00 TL'nin davalıdan alınarak davacılara ödenmesine, davanın yüzölçümü eksikliği nedeniyle değer kaybı tazminatı ve kira kaybı tazminatı taleplerinin reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilinin istinaf istemi üzerine, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda; başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge adliye mahkemesi kararına karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

... sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından, bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde de Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; taraflar arasında imzalanan sözleşme, yapsatçının temlikine dayalı konut satışı olup yazılı şekilde yapılmış olmakla geçerlidir. Davalı yapsatçı olduğu ve halen tapu maliki de olduğuna göre, inşaatın geldiği seviyenin ve teslimin gerçekleşmemiş olmasının somut olayda önemi bulunmamaktadır. Dosyaya sunulan bilgi ve belgelere göre, davacının sözleşmeden ... edimini yerine getirmiş olduğu anlaşıldığından, taşınmazın güncel tapu kaydının getirtilerek davalı adına kayıtlı olması halinde, tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozma sebebine göre davacının diğer taleplerinin reddine ilişkin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine geçilmemiş ve bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, karardan bir örneğin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, peşin alınan harcın yatırana iadesine, 17/10/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.