Kiracının kötü kullandığı gerekçesi ile ödeyeceği tazminat hesabında, taşınmazın amortismanında hesaba katılıp, tazminattan düşülmesi gerektiği hk.

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2021/1412

Karar Numarası: 2022/542

Karar Tarihi: 27.01.2022

İLK DERECE

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine, davacıların istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen karar, davacılar vekilleri tarafından duruşmalı, davalı vekili tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle, duruşma günü olarak belirlenen 27/01/2022 tarihinde davacılar vekili Av. ... ile davalı vekili Av. ... geldiler. Hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Davacı; 10/02/2012 tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiralananın tam ve eksiksiz olarak davalıya teslim edildiğini, davalı tarafın ise taşınmazı hasarlı olarak tahliye ettiğini, taşınmazın anahtarları sözleşme bitiminde teslim edilmediği için sözleşmenin bir yıl süreyle uzadığını ve bu nedenle bir yıllık kira alacağı oluştuğunu, davalının taşınmazı hor kullanması nedeniyle tahliyeden sonra kiraya verilemediğini, usulüne uygun olarak kiralananın anahtarının teslim edilmediğini ileri sürerek; hor kullanma sonucu uğranılan zararın, taşınmazın kullanıma uygun olmayan şekilde teslim edilmesi nedeniyle kiraya verilememesi nedeniyle doğan zararın ve kiralananın süresinde tahliye edilmemesi nedeniyle TBK'nın 347. maddesi uyarınca bir yıllık kira bedelinin, en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; tüm alacak kalemlerinin zamanaşımına uğradığını, davacılara sözleşme bitiminde taşınmazın boşaltılacağı ve sözleşmenin uzatılmayacağının ihtar edildiğini, Kastamonu Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/8 D.iş sayılı dosyası ile belirlenen tevdi mercine anahtarların teslim edildiğini, taşınmazın temizliği ve gerekli tadilatları yapılmak suretiyle teslim edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; dava konusu taşınmazda meydana gelen zararların 2015/9 D.iş sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporunda 90.800 TL olarak hesaplandığı, dava konusu taşınmaz el değiştirdiği ve tadilat gördüğü için yeniden keşfe gitmek faydasız olacağından tanık beyanları, 2015/9 Değişik İş dosyası ve dosya arasında yer alan bilirkişi tarafından çekilmiş fotoğraflardan yararlanılarak olağan kullanım dışında meydana gelen zararların tespit edilmesi için dosyanın farklı bir inşaat bilirkişisine tevdi edildiği, bilirkişi raporunda hor kullanımdan kaynaklı zarar miktarının 75.600 TL olarak hesaplandığı, kiracı tarafından sözleşmenin yenilenmeyeceğini birdirir ihtarnamelerin kiraya verenlerin sözleşmede yazılı olan adreslerine gönderildiği, Mahkemenin 2015/8 D.İş dosyasına tevdii edilen anahtarların davacılar vekiline teslim tarihi olan 05/03/2015 tarihi ile delil tespiti tarihi aynı olduğundan kiracının, kiraya verenlerin kiralananın hakimiyetini bizzat ele geçirdikleri tarih olan 05/03/2015 tarihine kadar olan kira bedellerinden sorumlu oldukları, davacı kiraya verenlerin delil tespiti yaptırdıktan sonra taşınmazda tadilat yaptırılarak yeniden kiraya verilmesi yönünde dosyaya yansıyan herhangi bir çabalarının olmadığı görüldüğünden hor kullanım nedeniyle taşınmazın yeniden kiralanamaması yönelik kira alacağı kaybı talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle; davacıların hor kullanımdan kaynaklı zararların tahsili talebinin kabulü ile 18/03/2015 tarihi olan delil tespitinin tebliği tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte 75.600 TL'nin davalıdan alınarak davacılara verilmesine, davacıların kiracının taşınmazı süresinde tahliye etmemesi sonucu biriken kira bedellerinin tahsili talebinin kısmen kabulü ile anahtar teslim ve delil tespiti tarihi olan 05/03/2015 tarihine kadar olan 11.152,08 TL'nin 05/03/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacılara verilmesine, davacıların kullanıma uygun olmayan şekilde teslim edilmesi sonucu taşınmazın üçüncü şahıslara kiraya verilememesi sonucu uğranılan zararların tahsili talebinin reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı, taraflarca istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; kiracının sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmadığı ancak hor kullanımdan kaynaklanan hasar ve zarardan sorumlu olduğu, mahkemece hükme esas alınan denetime elverişli bilirkişi raporu ile belirlenen 75.600 TL hor kullanımdan kaynaklanan hasar bedeline ve kiracı, yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ve yan giderleri ödemekle yükümlü olduğundan anahtar teslim tarihi olan 05/03/2015 tarihine kadar hesaplanan 11.152,08 TL kira alacağına hükmedilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı, davacılar tarafından kiralananın kullanıma uygun teslim edilmemesi sonucu yeniden kiraya verilemediğinden bahisle kira kaybı alacağı istenmiş ise de tespit ve dava dilekçelerinde taşınmazın hor kullanılması nedeniyle eski hale getirilmesi için gereken sürenin belirlenmesine ilişkin açık bir talep bulunmadığı gibi yargılama sırasında ve bilirkişi raporu alındıktan sonra dahi davacı tarafça eski hale getirme süresinin belirlenmesinin istenmediği, dosya kapsamından da davacıların kiralananın hor kullanılması nedeniyle uğradıklarını iddia ettikleri kira kaybına ilişkin delil sunulmadığı dikkate alındığında bu talebin de reddine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı ancak mahkemece kabul edilen hor kullanımdan kaynaklanan 75.600 TL alacağın tahliye tarihi olan 05/03/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde delil tespitinin tebliğ tarihi olan 18/03/2015 tarihinden itibaren faize hükmedilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle; davalı vekilinin ilk derece mahkemesinin kararına ilişkin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacılar vekilinin istinaf başvurusunun faiz başlangıcı yönünden kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın kısmen kabulü ile davacıların taşınmazın olağan kullanımı dışında hor kullanımdan kaynaklı zararların tahsili talebinin kabulü ile 05/03/2015 tarihi olan tahliye tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte 75.600 TL'nin davalıdan alınarak davacılara verilmesine, davacıların kiracının taşınmazı süresinde tahliye etmemesi sonucu biriken kira bedellerinin tahsili talebinin kısmen kabulü ile 11.152,08 TL'nin 05/03/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacılara verilmesine, davacıların kullanıma uygun olmayan şekilde teslim edilmesi sonucu taşınmazın üçüncü şahıslara kiraya verilememesi sonucu uğranılan zararların tahsili talebinin reddine karar verilmiş; karar taraflarca temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, tarafların sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2) Davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde; Derece mahkemelerininde kabulünde olduğu üzere, kiralananı tam bir özenle kullanmak ve sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlü olan kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, hor kullanmadan ve olağan kullanmadan kaynaklanan hasar bedelleri ayrı ayrı belirlenmiş ise de yıpranma payına yönelik bir değerlendirme yapılmadığı görülmektedir.

Hal böyle olunca bölge adliye mahkemesince; Kullanım süresi ile orantılı olarak yıpranma payının dikkate alınması, hor kullanma nedeniyle zarar gören parçaların değiştirilmesi durumunda yenilenen parçaların başlangıçtaki durumlarına göre yıpranma paylarının hesaplanarak alacaktan düşülmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

3) Davacının diğer temyiz itirazlarının incelenmesinde; Davacılar, hor kullanma nedeniyle taşınmazın kiraya verilememesinden doğan zararın da tahsilini talep etmiştir. Kiralananın hor kullanıldığı derece mahkemelerince belirlenerek bu yönü ilişkin tazminatın tahsiline karar verilmiştir.

Bu durumda bölge adliye mahkemesince; davacı tarafından tamir süresince kira kaybı istenilebileceği kabul edilerek, kiralananın tamir edilebileceği sürenin belirlenmesi ve tamir süresi kadar kira kaybına hükmedilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile bu yöne ilişkin talebin reddine karar verilmeside doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, temyiz olunan kararın HMK'nın 371. maddesi uyarınca, ikinci bentte açıklanan nedenle davalı, üçüncü bentte açıklanan nedenle davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde davacılara iadesine, 3.815 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin yekdiğerinden alınıp yekdiğerine verilmesine, HMK'nın 373/2 maddesi uyarınca dosyanın kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 27/01/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.