Yazılı şekilde kurulmayan simsarlık (aracılık) anlaşmasına dayalı olarak, alacak (emlakçı komisyonu) davası açılabilir mi?

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2021/9047

Karar Numarası: 2022/1285

Karar Tarihi: 21.02.2022

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması neticesinde davanın kabulüne dair kesin olarak verilen hükmün Adalet Bakanlığınca kanun yararına bozulması istenilmekle; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı, davalı ile … Nişantaşı Şişli/İstanbul adresindeki taşınmazın kiralanmasına aracılık edilmesi hususunda anlaştığını, davalının evi görmek için anlaşmasına rağmen annesinin gelip gördüğünü ve kira kontratının annesi ile yapıldığını, aylık kira bedeli 3.500,00-TL olduğu için yıllık kira bedeli olan 42.000,00-TL'nin %12 si olan 4.000,00-TL komisyon bedeli belirlendiğini, davalının ev kontratı için 300,00-TL kaparo gönderdiğini ancak bankacılık işlemi nedeniyle paranın geri gittiğini, ertesi gün emlakçı açıklaması ile 250,00-TL gönderdiğini, kalan 3.750,00-TL komisyon ücretinin ödenmediğini, davalı hakkında ödenmeyen komisyon ücreti için takip başlattığını, davalının İstanbul 18. İcra Müdürlüğü'nün 2016/36113 E sayılı dosyasına itiraz etiğini ve takibin durduğunu, itirazın haksız ve kötüniyetli olduğunu belirterek itirazın iptaline, davalı aleyhine %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, kira sözleşmesinin tarafı olmadığını, tarafına husumet yöneltilemeyeceğini, kiralayan olmadığını, bu nedenle tüketici sıfatı olmadığını, taraflar arasında imzalanmış bir hizmet sözleşmesi bulunmadığını, davacının mal sahibinin yakını olarak kendisi ile iletişime geçtiğini, ilk aşamada ücret talep etmediğini, davacının haksız olarak fahiş ücret talebinde bulunduğunu, bunun üzerine iyi niyetli olarak 250,00-TL'yi davacıya kaparo ile birlikte gönderdiğini, ancak davacının sürekli olarak yüksek meblağlar talep ettiğini, takibin kötüniyetli olduğunu, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı olarak yapılmadığı sürece geçerliliği olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, dava dışı taşınmaz sahibi H. S. ile davacının emlak kiralama konusunda anlaştığı, davacının taşınmazın kiralanması konusunda davalıyı bulduğu, ancak kira kontratının davalının annesi ile imzalandığı, davalının davacıdan taşınmazın kiralanması hususunda emlak komisyonculuğu hizmetini aldığı, taşınmaz sahibi ile davalıyı davacının bir araya getirdiği, davacının faaliyeti sonucu aylık 3.500,00-TL bedelle kira kontratının dava dışı ev sahibi ile kiracı arasında imzalandığı, bu hususun taraflar arasında yapılan görüşme kayıtları ve davalı tarafından davacıya yapılan 250,00-TL ödeme ile sabit olduğu, bu şartlar altında davacının yıllık kira bedeli olan 42.000,00-TL üzerinden %12 oranında hesaplanan 5.040,00-TL ücrete hak kazandığı, ancak davacı tarafından 4.000,00-TL talep edildiği ve yapılan 250,00-TL'nin mahsubu ile netice olarak davalıdan 3.750,00-TL talep edildiği, talebin haklı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Adalet Bakanlığının 20/12/2021 tarihli yazısında; taraflar arasında geçerlilik koşullarını taşıyan yazılı bir simsarlık sözleşmesi bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunduğu ileri sürülerek; kararın, 6100 sayılı HMK’nın 363 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca kanun yararına bozulması talep edilmiştir.

Dava, tellallık sözleşmesinden doğan alacağın tahsili istemiyle başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Davalı, taraflar arasında imzalanmış sözleşmenin olmadığını, davacıdan hizmet almadığını ileri sürmüştür.

Tellallık (simsarlık) sözleşmesi mülga 818 sayılı Borçlar Kanununun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520-525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesi "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde tanımlanmıştır. Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır. Simsarlık sözleşmesinin unsurları şu şekildedir: a) Simsarlık ilişkisinin tarafları simsar ile iş sahibidir ve simsar, iş sahibi için, konusu Özel olarak belirlenmiş bir vekalet edimi üstlenmiştir. O (simsar), iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır, b) Simsarlık faaliyetinin konusu, çeşitli işlere ilişkin sözleşmelerin kurulması hususunda aracılık etmektir. Bu aracılık faaliyeti, bir sözleşme kurma fırsatı vermek şeklinde olabileceği gibi bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmek şeklinde de olabilir. Simsarın kural olarak iş sahibini temsil yetkisi yoktur; fakat sözleşme ile kendisine bu yetki verilebilir, c) Simsarlık ilişkisi, simsar ile iş sahibi arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Simsar ile iş sahibi arasında sürekli bir hukuki bağlantı yoktur. Simsarlık sözleşmesinin geçerliliği bir şekle bağlı değildir; ne var ki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 520/3. maddesi (mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 404/3) taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi için bir geçerlilik şekli kabul etmiştir. Buna göre, "taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz". Simsarlık faaliyeti sonucu kurulacak sözleşme herhangi bir nitelikte sözleşme olabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 gün, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da aynı ilkelere işaret edilmiştir.

Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı ve davalı arasında yazılı şekilde yapılmış simsarlık sözleşmesinin bulunmadığı, davalı tarafından da akdi ilişkinin kurulmadığının beyan edildiği anlaşılmaktadır.

O halde mahkemece, simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmasının geçerlilik koşulu olduğu, taraflar arasında yazılı şekilde yapılmış simsarlık sözleşmesinin bulunmadığı değerlendirilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yanılgılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişen kanun, yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına bozma talebinin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA, aynı maddenin üçüncü fıkrası uyarınca gereği yapılmak üzere bozma kararının bir örneğinin ve dava dosyasının Adalet Bakanlığına gönderilmesine, 21.02.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.