Kira sözleşmesinin zorunlu nedenlerle (Yurt binasının olarak kullanılacak yeri imara uygun olmaması) sözleşmede öngörülen on yıllık süreden önce sonlandırılması halinde, kiracının masraflarının ödenmesi talebi hk.

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2022/389

Karar Numarası: 2022/1303

Karar Tarihi: 21.02.2022

İLK DERECE

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen itirazın iptali davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; taraf vekillerinin istinaf başvurularının esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili ve katılma yoluyla davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; davalılara ait taşınmazı yurt olarak işletmek üzere 01/01/2009 başlangıç tarihli kira sözleşleşmesi ile on yıllığına kiraladığını, ev formatındaki 4 katlı kiralanana çeşitli faydalı ve zorunlu masraflar yapılarak yurt olarak kullanıma uygun hale getirildiğini ve bu masraflar için yapım tarihinde 200.000 USD para harcadığını, izin başvuruları sırasında binanın yapı ruhsatının bulunmadığını öğrendiklerini, Milli Eğitim Bakanlığı tarafından eski binaların yurt olarak işletilebilmesi için yapı güçlendirme belgesi ibraz zorunluluğu öngörüldüğünü, bu nedenle yurt olarak faaliyete geçilemediğini, sözleşmede sadece öğrenci kimliği olan kişilere kiraya verebileceği hususunun düzenlendiğini, yapı ruhsatı ve güçlendirme konusundaki taleplerini içeren ihtarnamelerin sonuçsuz kaldığını, on yıllık kira sözleşmesine güvenerek kiraladığı taşınmaza birtakım zorunlu faydalı masraflar yapmasına rağmen kiralananın altıncı kira yılı sona ermeden kamu kurumlarınca kapatılması ve mühürlenmesi nedeniyle erken tahliye etmek zorunda kaldığını, masrafların tahsili amacıyla başlattığı icra takibine davalıların haksız olarak itiraz ettiklerini ileri sürerek; şimdilik 65.000 TL üzerinden itirazın iptali ile takibin devamına, %20 inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar; taşınmazın 1999 yılında inşa edilerek yeni hali ile davacı şirketin ortaklarının ortak olduğu...., Eğitim Kurumları tarafından aynı amaçla kiralandığını, dolayısıyla davacı ile kira ilişkisinin 1999 yılında başladığını ve kiralananın o zaman eksiksiz ve ayıplardan ari şekilde davacı tarafa teslim edildiğini, 1999 yılı sözleşmesinde binanın iskansız olarak teslim edildiğinin belirtildiğini, davacının kiralananın hukuki durumundan haberdar olduğunu, ilk kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra bu kez 01/01/2009 başlangıç tarihli yeni kira sözleşmesinin imzalandığını, davacının 01/01/2009 tarihi itibariyle ikinci kira dönemi için binanın güçlendirilmesine gerek duyulup duyulmadığını idareden sorması gerektiğini, zira kiralananı kontrolü ve zilyetliğinin davacıda olduğunu, masraf tespiti amacıyla gıyaplarında yapılan keşif ve bilirkişi raporuna muvafakatlari olmadığını, davacı tarafın harcamalara dair hiçbir belge ve fatura sunmadığını, davacı şirket ve ortaklarının kendilerine sıfır durumda, eksiksiz ve tam teslim edilmiş kiralananı onsekiz yıl kullandıklarını savunarak, davanın reddini ve lehlerine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini istemişlerdir.

Mahkemece; davacının kiralananın mevcut durumunu sözleşme yapılmadan önce bildiği ve uzun süre bu haliyle kullandığı, bu anlamda basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğünü yerine getirmediği, kira sözleşmesinde kiracının taşınmazda yaptığı imalat nedeniyle kiraya verenden herhangi bir bedel talep edilemeyeceğinin hüküm altına alındığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, her iki tarafça istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; davacının kiralananın, durumunu bilerek uzun süre kullandığı ve sözleşme uyarınca masraf talebinde bulunamayacağı gerekçesiyle, her iki tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı ve katılma yoluyla davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davalının tüm temyiz itirazının reddi gerekir.

2-Davacının temyiz itirazının incelenmesinde;

Kural olarak, sözleşmede aksine hüküm yoksa davacı kiracı; kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden, alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin, yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 530. maddesi uyarınca vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilirler. Sözleşmenin feshinin haklı ya da haksız olması, faydalı ve zorunlu masraf talebi bakımından sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece sonuca etkili değildir. Dairemizin yerleşik uygulaması, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Sözleşmede kiracının kiralanana yaptığı masrafları talep edemeyeceğine dair hüküm bulunması halinde kiracı, kira sözleşmesinin bitiminde kiralananı tahliye ettiği takdirde kiralanana yaptığı masraflar için alacak talebinde bulunamayacaktır. Fakat böyle bir hükme rağmen sözleşme süresi sona ermeksizin erken tahliye söz konusu ise kiracı, kalan kira süresi ile orantılı olarak masraf alacağı talebinde bulunabilecektir.

Somut olayda, kiralanın sözleşme süresi dolmadan tahliye edildiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda sözleşmede kiracının masraf talebinde bulunamayacağı düzenlemiş ise de; kiralananın erken tahliye edilmesine dayalı olarak kiracı, tahliye tarihi ile kira süresinin sonra erme tarihi arasındaki dönem bakımından kalan kira süresine ilişkin olarak masraf alacağı talebinde bulunabilecektir.

Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; konusunda uzman bilirkişi marifeti ile mahallinde keşif yapılarak davacı tarafça kiralanana yapılan ve kiraya verence de benimsenen faydalı ve zorunlu imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde belirlenerek, faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihi tespit edilemiyor ise kira başlangıç tarihi itibariyle belirlenecek değerinden varsa yıpranma payı düşüldükten sonra tespit edilecek bedelin kalan kira süresinin toplam kira süresine oranına isabet eden kısmı hesaplanarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken; sözleşmenin haklı nedenle feshedilip feshedilmediğinin sonuca etkili olmayacağı ve kiralanın kira süresi sona ermeden erken tahliye edildiği hususları gözetilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 21/02/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.