Kiralanan işyerinin (tabelanın konulacak yerin ) bir kısmının kiralayan tarafından kullandırılmamasının, kiracı açısından haklı bir fesih nedeni olduğu hk.

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2021/2619

Karar Numarası: 2022/2602

Karar Tarihi: 22.03.2022

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 22/03/2022 tarihinde davacı vekili Av. ... ile davalı vekili Av. ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Davacı; davalı sitenin o dönemki yönetimi ile 01/01/2005 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi imzalayarak, binanın duvarının dış cephesinin ışıklı reklam panosu konularak kullanımı konusunda anlaştıklarını, ancak davalı yönetimin 05/01/2008 tarihinde kiralanan alandaki reklamları indirdiğini, bu nedenle açtıkları dava ile kiracılık sıfatının devam ettiğinin tespit edilmesine rağmen davalı yönetimin kiralanan alanın kullanılmasına izin verilmediğini, bu nedenle sözleşme konusu reklam duvarını kullanamamasından kaynaklı uğradığı zararlara karşılık şimdilik 50.000 TL tutarındaki alacaklarının, sözleşmenin fesih tarihi olan 09/04/2015 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.

Davalılar; kira sözleşmesinin 31/12/2007 tarihinde sona erdiğini, bu tarihe kadar davacı kiracının kiralanan alanı reklam yeri olarak kullandığını, davacı tarafından daha önce açılan tazminat davasının reddedilerek kesinleştiğini, bu nedenle davanın kesin hüküm nedeniyle reddi gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; davacının reklam alanının kullandırılmaması nedeniyle açtığı tazminat davasının İstanbul 34. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2011/11 E. 2013/63 K. sayılı (İstanbul 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2006/502 Esas sayılı) dosyası ile reddedilerek kesinleştiği gerekçesiyle, dava şartı olan kesin hüküm nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; her iki dava konusunun farklı dönemlere ilişkin olduğu ancak uyuşmazlığın doğduğu tarih itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)'nın 250. maddesi uyarınca seçimlik haklarından birisini kullanmayan kiracının tazminat talep edemeyeceğine yönelik mahkeme kararının kesinleştiği ve davacı tarafından da dava dilekçesinde ifade edildiği üzere 08/04/2015 tarihli ihtara kadar fesih veya kira indirimi yönünde bir seçimlik hakkının kullanılmadığı, bu nedenle açılan davanın yerinde olmadığı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)'nın 112. maddesine göre; alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir. Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır; kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Kâr kaybı, kârdan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu hareketten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu hareket yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır.

6098 sayılı TBK'nın 301. maddesine göre; kiraya veren, kiralananı kullanım amacına uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya verenin bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde; kiracı, TBK'nın 304. maddesi gereğince borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Aynı Kanun'un 308. maddesine göre ise kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/01/2005 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümünde; "Akdin bitiminden 60 gün önce kiracı akdin yenilenmeyeceğini kiraya verene ihbar etmezse sözleşme kendiliğinden aynı süre boyunca uzar. Bu koşul uzatma süresinin sonunda da geçerlidir." hükmüne yer verildiği, kiracının sözleşmenin yenilenmeyeceğine dair ihtarda bulunmayarak sözleşmenin devam ettiğine yönelik iradesini ortaya koyduğu, keza 11/01/2008 tarihinde açtığı kiracılık sıfatının devam ettiğinin tespitine ilişkin davanın, 06/02/2012 tarihinde kabul edilerek davacının kiracılık sıfatının devam ettiğinin tespitine karar verildiği kararın 03/04/2014 tarihinde kesinleştiği, yine davacı tarafından 01/08/2006 tarihinde açılan kiralananın kullandırılmaması nedeniyle tazminat istemine ilişkin davanın, devam eden sözleşme kapsamında 818 sayılı BK’nın 250. maddesi uyarınca seçimlik haklarını kullanmayan kiracının tazminat talep edemeyeceği gerekçesiyle reddedildiği ve kararın 26/11/2014 tarihinde kesinleştiği, davacının da 06/02/2015 tarihinde düzenlediği ihtarname ile kiralananın kendisine teslimini istediği aksi halde sözleşmenin haklı nedenle feshedileceğini bildirdiği, 08/04/2015 tarihli ihtarname ile de davacı tarafça sözleşmenin feshedildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının kiracılık sıfatı devam ettiği halde, yenilenen dönemde davalı kiraya veren site yönetimi tarafından, TBK’nın 301. (BK'nın 249.) maddesi kapsamında kiralananı kullanıma hazır halde teslim etme yükümlülüğü yerine getirilmediği, bu nedenle kiracının, TBK’nın 308. maddesi gereği kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalı site yönetiminden kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebileceğinin kabulü gerekir. Ancak kâr kaybının, kiracının aynı şartlarla benzer bir yeri kiralaması için gereken makul sürenin ve bu süre içindeki kârının ne olabileceğinin tespit edilmesi suretiyle belirlenmesi gerekmektedir.

Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; öncelikle davacı kiracının haklı nedenle fesih ihtarının tebliğ tarihi olan 13/04/2015 tarihinden itibaren dava konusu yer ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre belirlenmeli ve bu süre içerisindeki o dönem itibariyle muhtemel cirosu, kâr oranı, işletme giderlerinin ciroya oranı tespit edilerek muhtemel aylık kârı belirlendikten sonra makul süre kadar kâr kaybına hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle davanın tümden reddine karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, işbu karara karşı davacı tarafından yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, 3.815 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 22/03/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.