Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin bitiminden itibaren ne kadar süre içinde tahliye davası açılması gerekir? (Yargıtay)

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2022/202

Karar Numarası: 2022/1103

Karar Tarihi: 15.02.2022

İLK DERECE

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kiracılık sıfatının tespiti davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında verdiği davanın reddine dair kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; dava konusu taşınmazda dava dışı TCDD 1. Bölge Müdürlüğü ile yapılan 01/02/2012 başlangıç tarihli iki yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğunu, taşınmazın kapalı alanlı arsa iş yeri niteliğinde olup süre bitiminde sözleşmenin yenilendiğini, daha sonra taşınmazın mülkiyetinin el değiştirerek en son davalı idareye devredildiğini, kiracılık sıfatının devam etmesine rağmen kiralanan yerin işletmesinin yeniden ihaleye çıkarıldığını, buna ilişkin ihale ve tahliye yazıları yazıldığını ileri sürerek; kiracılık sıfatının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı; dava konusu taşınmazın niteliği itibariyle 2886 sayılı Devlet İhale Kanununa tabi olduğunu, kira sözleşmesinin sona erdiğini ve davacının kiracı değil işgalci olduğunu, savunarak, davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; kiralayan davalı tarafından Borçlar Kanunu gereğince tahliye için herhangi bir geçerli sebep bildirilmediği, yeni malik tarafından da herhangi bir ihtarname gönderilmediği, buna göre kira sözleşmesinin devam ettiği, geçerli bir fesih bildiriminin bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile davacının kiracılık sıfatının tespitine karar verilmiş; karara karşı, davalı taraf istinaf yoluna başvurmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; dava konusu taşınmazın TCDD tarafından kiraya verildiği, sözleşme süresinin sona erdiği, çatılı iş yeri niteliğindeki taşınmazın mülkiyetinin Vakıflar Genel Müdürlüğüne devredildiği, Vakıf malı niteliğindeki taşınmazın 2886 sayılı Kanun'a tabi olduğu, TBK'nın uygulanma imkanının kalmadığı, sözleşme süresinin sona ermesi üzerine davacının kiracılık sıfatının da sona ermesi nedeniyle davanın reddi gerektiği halde kabulüne yönelik verilen kararın hatalı olduğu gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararı kaldırılarak, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 5737 Sayılı Kanun'un 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil Ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4. fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç on beş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde önceleri sadece Hazine tarafından bu Kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında ygulanırken, 5393 Sayılı Belediye Kanunu'nun 15/p-3 maddesi hükmüyle belediye taşınmazları, 5538 Sayılı Kanun'un 26/b maddesi uyarınca İl Özel İdareleri ve son olarak 5737 Sayılı Kanun'un 79/c maddesi uyarınca Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait taşınmazlar hakkında da uygulanması öngörülmüştür. Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Kanun, süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağını hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Kanun'un 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan konut veya çatılı işyeri olmaması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin konut veya çatılı işyeri olması halinde ise aynı Kanun'un 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde; kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise, kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı ile dava dışı TCDD 1. Bölge Müdürlüğü arasında imzalanan 01/02/2012 başlangıç ve 31/12/2014 bitiş tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yukarıda açıklanan prensiplere göre, dava konusu taşınmazın 2886 sayılı Kanun kapsamında kiraya verilmediği anlaşılmaktadır. Her ne kadar bölge adliye mahkemesince taşınmazın mülkiyetinin Vakıflar Genel Müdürlüğüne devredildiği, Vakıf malı niteliğindeki taşınmazın ise 2886 sayılı Kanun'a tabi olduğu gerekçesiyle davacı kiracının sözleşme süresinin sona ermesiyle kiracılık sıfatının da sona erdiği kabul edilmiş ise de; TBK’nın 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiraya veren malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiraya veren ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte kanun gereği kendiliğinden yeni malike geçeceğinden, yeni malik önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu durumda kiraya verenin değişmesi akdi ve akdin niteliğini ortadan kaldırmaz.

Şu durumda; dava konusu kiralananın baskın vasfının açık alan olduğu, 22.584,49 m2 açık, 500 m2 kapalı alandan oluştuğu ve "Tarihi köşk eklentileri, yeşil saha ve rekreasyon alan" olarak kiraya verildiği, bu nedenle TBK’nın genel hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. TBK’nın 327. maddesi "Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmiş ise kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar bu durumda açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür.” hükmünü içermekte olup, genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin sona ermesi için yukarıda açıklandığı üzere tarafların kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine ilişkin yazılı bildirimde bulunmaları durumunda süre sonunda kiracılık ilişkisinin son bulduğunun kabulü gerekir.

Hal böyle olunca; bölge adliye mahkemesince; TBK’nın 327. maddesi gereğince bir değerlendirme yapılması gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 371. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, HMK'nın 373/2 maddesi uyarınca dava dosyasının kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 15/02/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.