Miras kalan taşınmaza ilişkin açılacak kira davasına, tüm mirasçıların iştirak etmesi gerekli midir?

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2021/8654

Karar Numarası: 2022/630

Karar Tarihi: 07.02.2022

İLK DERECE

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın usulden reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; Çanakkale İli Merkez İlçesi ... Mahallesi, 110 ada, 3 parsel sayılı taşınmazı diğer hissedarlarla birlikte davalıya inşaat araç ve gereçlerini park alanı olarak kullanması amacıyla 01.08.2012 düzenleme, 15.08.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle beş yıl süreyle kiraya verdiğini, kiracının taşınmazı kira sözleşmesine aykırı olarak bilgisi ve onayı olmadan hafriyat dökmek için kullandığını ve kira sözleşmesinin özel koşullarının 9. maddesine aykırı olacak şekilde taşınmazı eski haline getirmeden ve bilgi vermeden terk ettiğini, hafriyatı kaldırmanın maliyeti nedeniyle zararı oluştuğunu, ayrıca Çanakkale Belediyesi tarafından yola ve kaldırıma taşan malzemenin kaldırılması için 26.10.2016 tarihinde tarafına uyarı verildiğini, kaldırılmadığı takdirde cezai işlem uygulanıp kaldırma maliyetinin tahsil edeceğinin ihtar edildiğini, Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/2 D.İş sayılı tespit dosyası kapsamında işbu davaya delil teşkil etmesi amacıyla aldırılan bilirkişi raporuyla hafriyatın temizlenmesi maliyetinin tespit tarihi itibariyle 51.200 TL olduğunun belirlendiğini, ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı tutularak, 51.200 TL tutarındaki hafriyatı kaldırma maliyetinin davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle talebini 89.481 TL'ye yükseltmiştir.

Davalı; kira sözleşmesinin davacı ile diğer hissedarlar ...ve ... tarafından birlikte imza edildiğini, bu sebeple aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan davacının tek başına dava açma hakkı olmadığını kira sözleşmesinde taşınmazın arsa-park alanı-depolama alanı olarak kulanılacağının belirtildiğini, araç parkı için taşınmazın düzleştirilmesi gerektiğini, bu konuda davacının ve diğer hissedarların haberinin ve onayının bulunduğunu, bu düzleştirme işlemi yapılmadan kira sözleşmesindeki kullanım amacına uygun olarak kullanılmasının mümkün olmadığını, Çanakkale Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/2 D. İş dosyasında aldırılan bilirkişi raporunun ölçüm veya rayiç kriterlerini sağlamaksızın düzenlendiğini, bu nedenle bu bilirkişi raporuna dayanılmasının gerçeğe uygun olmayacağını, taşınmazın beş yıllığına kiralanmış ise de etrafının meskenlerle dolması sebebiyle kira sözleşmesindeki amaca yönelik kullanılmasının imkansızlaştığını, bu nedenle 2014 yılında maliklere teslim edilmek suretiyle tahliye edildiğini, dava açılmadan tarafına bu konuda bildirimde bulunulmadığını, bunun TBK'nın 335.maddesine aykırı olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; kira sözleşmesinde arsa-park alanı-depolama alanı olarak kiralanan dava konusu taşınmazın boş arsa olarak kiraya verildiği, sözleşmenin özel koşullarının; "Kiracının sözleşme bitiminde veya tahliye durumunda kiracı arsayı teslim aldığı durumda (boş olarak) teslim etmek zorundadır" şeklinde geçen 9. maddesi gereğince kiracının her ne sebeple olursa olsun tahliye ettiği taşınmazı boş arsa olarak teslim etme yükümlülüğüne aykırı davrandığı, aldırılan bilirkişi raporuyla dava tarihi itibariyle hafriyat kaldırma bedelinin 89.481 TL tespit edildiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile 89.481 TL asıl alacağır dava tarihinden itibaren işlemiş yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; davacının aktif dava ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak davanın usulden reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.

TMK’nın 640/2.maddesine göre; “Mirasçılar terekeye elbirliği ile sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.”

Elbirliği mülkiyetin esasında, elbirliği halinde mülkiyeti meydana getiren kişilerin hepsinin bir arada hak sahibi olmaları yer alır. Bu mülkiyette malikler paydaş değil, ortaktır. Tüzel kişiliğe sahip olmayan bu ortaklıkta, hakkın süjesi ortaklık olmayıp bir bütün halinde elbirliğiyle hareket etmek zorunda olan ortaklardır (TMK. md. 640/1). Ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır.

Elbirliği mülkiyetine konu olan hallerde tüm mirasçıların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi, bunun mümkün olmaması halinde ise TMK 640/3 maddesi gereğince terekeye temsilci tayin ettirilmesi gerekmektedir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 tarih 3/2 E. K. sayılı İ.B.K. uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle sağlanabilir.

Somut olayda; davacı, 15.08.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca davalıya kiraya verilen boş arsanın eski hale getirilme bedelini talep etmiş olup, dava konusu taşınmazın davacı ile dava dışı kiraya veren ...ve ...'ın murisi ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

Buna göre bölge adliye mahkemesince; yargılama sırasında ilk derece mahkemesince davacı vekiline, diğer mirasçıların davaya muvafakatlerinin sunulması yönünde süre verilmesi üzerine diğer iki mirasçı tarafından taraflarına miras yoluyla intikal etmiş taşınmaz için açılan işbu davayı ...'ın tek başına takip etmesine muvafakat ettiklerine dair noterden tanzim edilmiş muvafakatnamenin dosyaya sunulduğu, bu itibarla taraf teşkilinin sağlanmış olduğu gözetilerek uyuşmazlığın esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın usulden reddine karar verilmiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının HMK'nın 371. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın aynı Kanun'un 373/2 maddesi uyarınca kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 07/02/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.