Kira sözleşmesinin kiralayan belediye tarafından kusurlu olarak feshedilmesi nedeniyle kiracıya ödenecek (tazminat) kâr kaybı hesabında, benzer nitelikteki taşınmazlar baz alınarak hesap yapılması gerektiği hk. (Yargıtay)

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2022/1222

Karar Numarası: 2022/2231

Karar Tarihi: 14.03.2022

İLK DERECE

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; davalı belediyeden 01/01/2009 tarihli, 10 yıl süreli ve yıllık 7.500 TL bedelli kira sözleşmesi ile kafeterya kiraladığını, kafeterya için 110.000 TL harcama yaptığını, kira sözleşmesine riayet etmesine ve sözleşme devam etmesine rağmen kiralananın davalı tarafından hiçbir ihtar yapılmaksızın 09/06/2009 tarihinde yıkıldığını ve zorla tahliye edildiğini, söz konusu yeri 10 yıllığına kiraladığını, davalının hukuka aykırı şekilde tahliye etmesi nedeniyle 10 yıllık dönemde elde etmeyi umduğu kardan mahrum kaldığını iddia ederek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, 10.000 TL’nin olay tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; dava konusu taşınmazın 10 yıl süre ile davacıya kiraya verildiğini, davacının sözleşmeden doğan sorumluluklarını yerine getirmediğini, arka arkaya 3 ay kira bedelini ödemediğini, kira sözleşmesinin Emlak İstimlak Müdürlüğünün 08/06/2009 tarihli ve 572 sayılı yazısı ve Başkanlık Makamının 08/06/2009 tarihli olurları ile feshedildiğini, fesih yazısının tebliğ edilmesi gerekmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; 02/02/2021 tarihli bilirkişi raporunda benzer bir yerin kiralanması için geçecek makul süresinin 30 gün olarak tespit edildiği, tahliye tarihi 09/06/2009 olduğundan ve bu tarihten itibaren 30 günlük makul süre dikkate alınarak 09/07/2009'a kadar (bu tarih dahil) kar kaybının ilgili meslek odasından gelen yazı cevabı baz alınarak toplamda 1.877 TL olduğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne ve 1.877 TL’nin 09/06/2009 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı taraflar istinaf yoluna başvurmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; temyiz konusu tutar kesinlik sınırının altında kaldığından davalının istinaf dilekçesinin reddine, kiralananda henüz faaliyete başlanmadan tahliye gerçekleştiğinden kar kaybına ilişkin bir veri elde edilemediği, meslek odasından bildirilen kazanç kaybı esas alınarak sonuca gidilmesinin yerinde olduğu gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafça temyiz edilmiştir.

1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2)Kira sözleşmesinin kusurlu olarak feshedilmesi nedeniyle kâr kaybı hesabı yapılırken, davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek, bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerekir. Burada kârdan yoksun kalanın zararı, kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalmasıdır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda; makul süre hesabı yapılırken daha iyi konumda bulunan spor tesisinin 10 gündür ilanda olduğu, 5 günlük evrak verme süresi ve 15 günlük tadilat ve taşınma süresiyle 30 güne ihtiyaç duyulacağı belirtilmiş ve toplamda 30 gün makul süre olarak esas alınmıştır. Oysa yukarıda da açıklandığı üzere, makul süre kiracının aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği muhtemel süre olup, farklı özellikte taşınmaz baz alınarak ilanda kalma süresi, evrak verme süresi, taşınma süresi gibi farazi süreler toplanarak yapılan belirleme hatalıdır.

Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; davacının aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği hususunda alanında uzman farklı bilirkişiden hüküm kurmaya elverişli rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, farklı nitelikteki taşınmaz yönünden inceleme yapılarak ilan süresi, evrak süresi ve tadilat süresi gibi süreler eklenerek hesaplanan süre esas alınarak karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 14/03/2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.