Sözleşmenin kiraya veren tarafından zorunlu – haksız nedenle fesih edilmesinin farkına ve istenebilecek tazminatlara ilişkin açıklayıcı örnek Kr.

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2022/887

Karar Numarası: 2022/2852

Karar Tarihi: 29.03.2022

İLK DERECE

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; davalı ile imzaladığı Özel Hat Kullanım Sözleşmesi uyarınca dava konusu yere ilişkin gerekli alt yapı ve üst yapı yatırımların yapıldığını, taşıma için müşterilerle taşıma sözleşmeleri imzaladığını, faaliyetlerini sürdürdüğü dönemde davalı tarafça haksız olarak sözleşmenin feshedilerek faaliyetine son verildiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 50.000 TL maddi tazminatın davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; dava konusu sözleşmenin kira sözleşmesi olmayıp taşıma sözleşmesi olduğunu, bu sebeple görevli mahkemenin ticaret mahkemesi olduğunu, ‘Yüksek Hızlı Tren’ projesi kapsamında pek çok kamulaştırmalar, iptaller ve kiracıların tahliyesinin zorunlu olarak sağlandığını, davacı ile yapılan İltisak Hakkı Yapım Sözleşmesinin ilgili maddelerinde de ihtiyaç halinde iltisak hattının sökülerek TCDD'ye bedelsiz olarak teslim edileceğinin kararlaştırıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; tacir olup basiretli davranma yükümlülüğü bulunan davacı şirketin, Taşıma Amaçlı Açık Alan Kullanım Protokolünde, TCDD'nin acil ihtiyacı sebebi ile sözleşmenin sona ermesinden dolayı karşı taraftan herhangi bir hak ve ücret talep etmeyeceği, İltisak Hakkı (Özel Hat) Yapım Sözleşmesinin 2.1.6. maddesinde firma tarafından kullanılacak kesime TCDD'nin ihtiyaç duyması halinde iltisak hattının sökülerek arazinin düzenlenip TCDD'ye teslim edileceğine dair maddeleri kabul etmiş olduğundan taleplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince istinaf edilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince; davacı tarafın haksız fesih ve müspet zarar talebine ilişkin açmış olduğu kısmi davaya esas iddiaların usulünce ispat edilmediği gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan TBK'nın 112. maddesine göre; alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olması gerekir. Sözleşmeden kaynaklanan zarar müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabilir.

Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki farktır. Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır. Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarardır. Genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir. Aslında kâr kaybı açısından kârdan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik yoktur. Burada kârdan yoksun kalan kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalır. Kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğu şüphesizdir. Ancak mahkemece kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerekir.

Somut olayda; taraflar arasında 01/05/2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli taşıma amaçlı açık alan kullanım protokolü ile 15/10/2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli özel hat kullanım sözleşmesi düzenlendiği ve ilgili sözleşmelerin Yüksek Hızlı Tren çalışmaları kapsamındaki gelişmeler akabinde süresinden önce feshedilmiş olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yapılan sözleşmeler kapsamında, kullanılan alana TCDD'nin işletme ve idari hizmetlerinden dolayı kullanma zarureti hasıl olursa, kullanıcının yazılı ihbarın yapıldığı tarihinden 30 gün içinde kullandığı alanı ihtilafsız olarak tahliye etmek zorunda olduğu, sözleşme bitiminde ya da TCDD tarafından acil ihtiyaç duyulması halinde sabit tesislere zarar vermeden açık arazi üzerindeki tesisatın sökülerek boşaltılacağı, buna karşılık TCDD'den herhangi bir hak ve ücret talep edilemeyeceği kararlaştırılmıştır. Davalı tarafça düzenlenen 15/05/2012 tarihli yazı ile YHT hattının dava konusu iltisak hattından geçmesi nedeniyle taşımanın geçici olarak durdurulduğunun ve durdurulan sürenin 15/10/2010 tarihli sözleşmenin süresine ekleneceğinin, 16/08/2012 tarihli yazı ile güvenlik açısından tehlike arz ettiği için iltisak hattı bağlantısının kullanılmasının uygun olmadığının, yine 20/01/2014 tarihli yazı ile de iltisak hattı kullanım protokolü ve taşıma amaçlı kiralanan açık alanda sürdürülen ticari faaliyetlerin yenileme çalışmaları nedeniyle sona erdirildiğinin, yeni iltisak hattı bağlantısı verilmesinin mümkün olmadığının bildirildiği anlaşılmaktadır. Davacı taraf, süresinden önce fesih nedeni ile sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan zararları ile kar kaybını talep etmektedir. Her ne kadar mahkemece, tacir olup basiretli davranma yükümlülüğü bulunan davacı şirketin, sözleşme hükümleri gereği tek taraflı feshi kabul etmiş olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de; TBK’nın 301. maddesi hükmü gereği, kiraya verenin kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıpların kiraya verenin tekeffülü altında olduğu, bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğunun gündeme geleceği hususlarının değerlendirilmediği anlaşılmaktadır. Teslim borcunu gereği şekilde yerine getirmeyen ya da kiralananı tahsis amacına uygun surette arz etmeyen kiraya verene karşı, borçlunun temerrüdü hükümleri uygulanabileceği gibi, bundan dolayı doğan bir zarar varsa bunun da tazmini yoluna gidilebilir. O halde mahkemece yapılacak iş; sözleşmede aksine hüküm yoksa davacı kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebileceği gözetilerek, davacı tarafa maddi zarar talebi açıklattırılmalı ve talebi doğrultusunda tüm delilleri değerlendirilerek gerekirse mahallinde keşif yapılmak suretiyle, TBK’nın 301. maddesi hükmü de değerlendirilerek, davalı kiraya verenin sözleşme süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshinde haklı olup olmadığı üzerinde durulmak suretiyle, sonucuna göre sözleşmenin feshinde haklı olmadığının anlaşılması halinde TBK’nın 114/2 maddesi uyarınca haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanacağından aynı Kanunun 52.maddesi de değerlendirilmek suretiyle, davacının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği aynı nitelikli başka bir taşınmazı hangi sürede yeniden kiralayabileceğine ilişkin sürenin tespiti ve bu süreyle sınırlı olarak davacı kiracının kâr kaybına ilişkin maddi zararının bilirkişi marifeti ile belirlenmesi ve davalı kiraya verenin bu süreye ilişkin maddi zarardan sorumlu tutulması gerekirken, eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle 6100 sayılı HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 29/03/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.