Kiralanan yerin kullanıma elverişli olmaması durumunu (yıkılma ihtimali) kiralayanın bilmesi gerektiği ve evi bu nedenle boşaltan kiracının tazminat isteyebileceği hk.

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2022/241

Karar Numarası: 2022/1692

Karar Tarihi: 01.03.2022

İLK DERECE

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; davalı ile 30/12/2012 tarihli ve beş yıllık kira sözleşmesi imzaladığını, sözleşme devam ederken kiralanan yer ile ilgili riskli yapı tespiti işlemi yapılması ve sonrasında davalı tarafın sorumluluklarını yerine getirmemesi sebebiyle taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını, bu işlem nedeniyle uğradığı zararlardan TBK'nın 301. maddesi gereği davalının sorumlu olduğunu ileri sürerek; şimdilik 10.000 TL maddi zararının davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; kendisine atfedilecek hiçbir kusurlu davranışın bulunmadığını, yıkım kararını ilgili Belediyenin verdiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; taşınmazın riskli yapı haline gelmesi ve kiralananın tahliyesinde davalının kusurunun bulunmadığı, kira akdinin yapılması sırasında yapının riskli olduğunun davacı tarafından biliniyor olması ve TMK’nın 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı gereğince tahliye neticesinde oluşan zararların talep edilemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davacı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; kiralananın 6306 sayılı Kanun gereği riskli yapı ilan edilerek yıkılmasına karar verilmesi ve yapılan tadilat ve imalatların binanın güçlendirilmesine bir katkısının olmaması karşısında kiraya verenin sebepsiz olarak zenginleştiğinden ve davacı tarafından yapıldığı belirtilen kaçak imalatların masraflarının talep edilemeyeceği, ayrıca dosyadaki mevcut tapu, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün yazıları, taşınmazın riskli yapı haline gelmesi ve tahliyesinde davalının kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2) Davacının faydalı ve zorunlu masraf ve kar kaybına ilişkin tazminat taleplerine gelince; taraflar arasında imzalanan 30/12/2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile sözleşmeye konu işyeri davacıya bakkal olarak kullanılmak üzere kiraya verilmiştir. Eyüp Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün 21/10/2013 tarihli davalı malike yazdığı yazıda, yapının riskli yapı olduğu ve 60 gün içinde yıkılması gerektiğinin bildirilmesi üzerine, davalı tarafından keşide edilen 19/04/2013 tarihli ihtarname ile durum davacıya bildirilmiş ve kiralananın tahliye edilmesi istenmiştir. Davacı, açmış olduğu işbu davada; kira sözleşmesinin yapılmasından kısa bir süre sonra alınan yıkım kararı gereği kiralananın tahliye edilmesinden kaynaklanan zararlarını talep etmektedir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi hükmü gereği, kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiraya verenin sorumluluğu altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir. Türk Borçlar Kanunu'nun 304. maddesi uyarınca, kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, TBK'nın 307. maddesi uyarınca da, kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını, TBK'nın 308. maddesinde kiraya verenin kusurlu olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu hususları düzenlenmiştir.

Somut olayda; her ne kadar mahkemece taşınmazın riskli yapı haline gelmesi ve kiralananın tahliyesinde davalının bir kusurunun bulunmadığına karar verilmiş ise de, kiralananın sözleşme gereğince ve sözleşme süresi boyunca, kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli hukuki ayıptan ari bir şekilde teslim borcu kiraya veren davalıya aittir. Önemli ayıplardan sayılan riskli yapı özelliği kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, taşınmazının hukuki ve fiili durumundan davacının haberdar olmaması kiraya verenin sorumluluğunu ortadan kaldırmayacağından, davalının kusurlu olduğunun kabulü gerekir.

Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; davacının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masraflar ile mahkum kaldığı kâr kaybını davalıdan istemekte haklı olduğu gözönüne alınarak, öncelikle davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin maddi tazminat talepleri açıklattırılarak, tarafların buna ilişkin tüm delillerinin toplanması, sözleşme hükümlerinin de değerlendirilmesi suretiyle davacı kiracı tarafından yapılan imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilip, hangilerinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun belirlenmesi, belirlenen zorunlu ve faydalı masraf kalemlerinin imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin, kalan kira süresi ile orantılı olarak hesaplanması ve ayrıca kiracının aynı niteliklerde bir taşınmazı kiralaması için gereken makul süre tespit edilerek bu süre kadar mahrum kalınan kârın belirlenmesi, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 01/03/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.