Kiralanan işyerinin imara aykırı olduğu için çalışmaya başlanamamasının haklı fesih nedeni olduğu hk.

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2021/6502

Karar Numarası: 2022/548

Karar Tarihi: 27.01.2022

İLK DERECE

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen alacak davasında verilen karar

hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece bölge adliye mahkemesi kararının bozulmasına dair verilen karara, bölge adliye mahkemesince uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 27/01/2022 tarihinde davacı vekili Av. ... ile davalı vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Davacı; 15/02/2012 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olan davalının kiralananda imara aykırı değişiklikler yaptığını, bu nedenle kendi kusuru ile ruhsat alamadığı halde kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini, davalı tarafından yapılan ve eski haline getirilmeyen tadilatların durumu ve uğranılan zararın tespiti için Gebze 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/3 D.İş nolu dosyası ile tespit yaptırıldığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, 39.144 TL kira alacağının, kiralananın boş kalacağı süre göz önünde tutularak işleyecek kira tazminatı karşılığı şimdilik 1.000 TL’nin ve 26.493 TL eski hale getirme belelinin davalıdan tahsilini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile eski hale getirme bedelini 32.004 TL ile makul süre tazminatı olarak iki aylık kira bedeli 7.262 TL’nin fesih tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsilini istemiştir.

Davalı; sözleşmeye aykırı bir tadilat yapmadığını, faaliyete başlayamadan kiralananın belediye ekipleri tarafından mühürlendiğini, kira sözleşmesinin 12/07/2012 tarihli ihtarname ile feshedildiğini, kiralananın 23/07/2012 tarihinde tahliye edileceği, belirtilen gün ve saatte anahtların teslim alınması için hazır bulunması ihbar ve ihtar edildiği halde davacının kiralananı teslim almaya gelmediğini, daha sonra davacının oğlu ...'a anahtarın teslim edildiğini, kira sözleşmesinin haklı nedenle ve her halükarda kira sözleşmenin 2. maddesine istinaden feshedildiğini, yapılan tadilatların sözleşmeye uygun olduğu ve kiralanana değer kazandırdığı, imara aykırı tadilat yapmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

İlk derece mahkemesince; davalı tarafından yapılan ihtara rağmen anahtarın teslim edilmemesi halinde tevdii mahalli tayini talep edilmesi gerekirken davacının oğluna anahtarın teslim edilmesinin usule uygun bir teslim olmadığı, anahtarın teslimi noktasında ihtilaf mevcut olması ve kiralananın teslim tarihini ortaya koyan bir delilin dosyada yer almaması sebebiyle Gebze 4.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/3 D.iş sayılı dosyası ile 03/09/2012 tarihinde yapılan tespit tarihi ile taşınmazın davacının fiili hakimiyetine geçtiğinin kabulü gerekeceği, bu nedenle davalının 15/02/2012 - 03/09/2012 tarihleri arasında kira borcundan dolayı sorumlu olduğu, davacının kiralanandaki eksiklikleri bilirkişi raporunun kendisine tebliğ edildiği 07/11/2012 tarihinde öğrendiği, TBK'nın 335. maddesi gereği hemen yazılı olarak bildirmesi gerekirken 18/03/2013 tarihinde davayı açması suretiyle bildirmiş olup yaklaşık olarak 4 ay sonra yapılan yazılı bildirimin makul süreyi aştığı, bu nedenle davacının eski hale getirme masrafına yönelik talebinin kabul edilemeyeceği, makul süre kira alacağına ilişkin istemin zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 19.900 TL kira alacağının aylık olarak ödenmesi gereken tarihten itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, eski hale getirme masrafı ve makul süre kira alacağına yönelik talebin reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararına karşı, taraflarca istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; kiralananın 03/09/2012 tarihinin davacının fiili hakimiyetine geçtiği, davalının bu tarihe kadar olan kira bedellerinden sorumlu olduğu yönündeki mahkeme kabulünde usul ve yasalara aykırılık bulunmadığı, davacı tarafından davalıya hasar bildiriminde bulunulduğunun ispatlanamadığı, süresi dolmadan sözleşmenin feshedildiği, davalının ruhsat alamadığı ve kiralananı kullanamadığı, davacıya bu hususun ihtarname ile bildirildiği, sözleşmenin hususi şartlar 2. maddesinde " kiracı 1 ay öncesinden tek taraflı olarak haber vermek kaydıyla feshedebileceğinin" belirtildiği, davalı kiracının süresinde ihtarname ile bildirdiği ve fesih sebebi olarak ileri sürdüğü hususta haklı olduğu, makul süre kira bedelinden sorumlu olmadığı gerekçesinde, tarafların istinaf başvurularının esastan reddine dair verilen karar, tarafların temyizi üzerine, Dairece verilen 15/03/2021 tarihli ve 2020/10102 Esas 2021/2693 Karar sayılı kararla, ilk derece mahkemesince; davacının makul süre tazminat talebinin zamanaşımına uğradığı, kiralanandaki eksiklikleri bildirmesi için gereken makul süre aşıldığı gerekçesiyle reddedildiği, sözleşmenin feshinin haklı olup olmadığı konusunda da bir değerlendirme yapılmadığı, bölge adliye mahkemesince yapılan istinaf incelemesi sırasında, davalının sözleşmeyi feshinde haklı olduğu, kira sözleşmesi gereğince 1 ay önceden fesih ihtarı şartına uyulduğu, davacının hasar bildiriminde bulunduğunu ispatlayamadığı gerekçe gösterilerek tarafların istinaf taleplerinin reddedildiği, bu durumda bölge adliye mahkemesince HMK’nın 353-b-2 hükmü gözetilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulması gerekirken istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle bozulmuş, bozma nedenine göre tarafların temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

Bölge adliye mahkemesince bozma kararına uyularak yapılan yargılama neticesinde; anahtarların usulüne uygun teslim edilmediği, kiralananın 03/09/2012 tarihinde davacının fiili hakimiyetine geçmesi nedeniyle taşınmazın bu tarihte kiraya verene teslim edildiğinin kabulünde zorunluluk bulunduğu, davalının bu tarihe kadar ki kira bedellerinden sorumlu olduğu, davalının ruhsat alamadığı, kiralananı kullanamadığı, davacıya bu hususun ihtarname ile bildirdiği, sözleşmenin hususi şartlar 2. maddesinde öngörülen 1 aylık ihtar süresine uyulduğu, davalının sözleşmenin feshinde haklı olduğu, bu nedenle makul süre kira bedelinden sorumlu tutulmasının mümkün olmadığı, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 6. maddesinde davalı kiracıya kiralananda değişiklik yapma yetkisi verildiği gibi davacı tarafından davalı kiracıya Türk Borçlar Kanunu'nun 335. maddesinde öngörülen makul sürede hasar bildiriminde bulunulduğunun ispatlanamadığı, bu nedenle eski hale getirme bedeli ve hasar bedeli talep etmesinin mümkün olmadığı, davacının sadece anahtar teslim tarihine kadar olan dönem için kira bedeli talep edebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, 19.900 TL kira alacağının 3.000 TL'sinin 23/02/2012, 3.000 TL'sinin 23/03/2012, 3.000 TL'sinin 23/04/2012, 3.000 TL'sinin 23/05/2012, 3.000 TL'sinin 23/06/2012, 3.000 TL'sinin 23/07/2012, 1.900 TL'sinin, 23/08/2012 tarihinden itibaren avans faizi uygulanarak davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, davacının kira alacağı yönünden fazlaya ilişkin talebi ile diğer taleplerinin reddine karar verilmiş; karar, taraflarca temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre; davalının tüm, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 335. maddesinde; “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.” düzenlemesi yer almaktadır.

Somut olayda; bölge adliye mahkemesinin de kabulüne olduğu üzere kiralanan usulüne uygun olarak teslim edilmemiş olup kiralananın davacının fiili hakimiyetine geçtiği 03/09/2012 tarihi tahliye tarihi olarak kabul edilmelidir. Davacının, 31/08/2012 tarihli talebi üzerine 2012/3 D.iş sayılı dosyada, taşınmazdaki hasar durumunun tespiti için 03/09/2012 tarihinde keşif yapılmış, keşif sonrası hazırlanan bilirkişi raporu 03/10/2012 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olup bilirkişi raporunun tebliği TBK'nın 335.maddesinde düzenlenen yazılı bildirim yerine geçer.

Bu durumda bölge adliye mahkemesince; davacı kiraya veren TBK m.335 gereğince makul süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunma yükümlülüğünü yerine getirdiğinden, davacının kiralananın eski hale getirilmesine ilişkin tazminat talebi incelenerek işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile bu talebin reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının tüm, davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının HMK'nın 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, 3.815'er TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin yek diğerinden alınıp yek diğerine verilmesine, 1.019,50 TL bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine, peşin alınan temyiz harcının temyiz eden davacıya istek halinde iadesine, HMK'nın 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yeniden esas hakkında karar verilmek üzere dosyanın kararı veren bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 27/01/20202 tarihinde oy birliği ile karar verildi.