Satış vaadi sözleşmesi ile müttehitten alınan evin geç teslim edilmesi nedeni ile kira kaybı istenebileceği hk.

Karar

 

YARGITAY

 

3. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2022/761

 

Karar Numarası: 2022/2614

 

Karar Tarihi: 23.03.2022

 

İLK DERECE

 

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak davasının kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davalı vekilinin istinaf başvurusunun reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

 

Davacılar; davalı tarafından 29/12/2009 tarihinde yapılan ihale sonucunda Ankara İli Çankaya İlçesi Karakusunlar Mahallesi 27526 ada 1 parsel B Blok 2 nolu daireyi ½ oranında payını satın aldıklarını, daha sonra 06/06/2011 tarihinde dava dışı kişiye ait olan ½ payı da satın alarak dairenin tamamına eşit hisseyle malik olduklarını, teslim tarihinin şartnameye göre 11/04/2011 tarihi olarak belirlendiğini, ancak dairenin 01/04/2012 tarihinde fiilen, 27/07/2012 tarihinde yapı kullanma izni belgesi alınarak hukuken teslim edilebildiğini, süresinde teslim edilmemesi nedeniyle kira kaybına uğradıklarını, ayrıca davalının daireyi tam ve eksiksiz olarak teslim etmeyerek akdi yükümlülüklerine aykırı hareket ettiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik kira kaybı yönünden 10.000 TL, eksik teslim nedeniyle 1.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmişler 18/03/2016 tarihli ıslah dilekçesi ile kira kaybına ilişkin dava değerini 214.773,33 TL'ye yükseltmişlerdir.

 

Davalı; davacılar ile her hangi bir satış sözleşmesi imzalamadığını, mahkeme kararları nedeniyle sürecin uzadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

 

İlk derece mahkemesince; geç teslim nedeniyle davacıların kira kaybı talep edebilecekleri, eksik ve sözleşmeye aykırı teslim nedeniyle tazminat taleplerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 214.733,33 TL alacağın 10.000 TL’sinin dava tarihinden, 204.733,33 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile 1/2 şer hisseleri oranında davacılara verilmesine, eksik ve sözleşmeye aykırılıktan kaynaklanan talebinin reddine karar verilmiştir.

 

İlk derece mahkemesi kararına karşı, davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.

 

Bölge adliye mahkemesince; taşınmazın satışına ilişkin şartname gereğince inşaatın bitim tarihinin 11/04/2011 tarihi olduğu, ancak teslimin gecikmeli olarak 01/04/2012 tarihinde yapıldığı, 11/04/2011 tarihinden davacıların taşınmazı tasarruf etmeye başladıkları 01/04/2012 tarihleri arasındaki kira gelirine ilişkin düzenlenen bilirkişi raporu hesabının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

 

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

 

2- Davacılar, şartnamede belirtilen koşullarda ilk olarak ¼'er payda hak sahibi oldukları, daha sonra dava dışı paydaş...’den ½ payı satın alarak, taşınmazın tamamı yönünden geç teslim nedeniyle kira tazminatı ödenmesi için eldeki davayı açmıştır.

 

... 2886 Sayılı Kanun Hükümlerine Göre Satılacak Taşınmazlara Ait Şartname’nin "İhale konusu" başlığının 1. maddesinde; Ankara-Çankaya ...,’daki özellikleri belirtilen bağımsız bölümlerin 2886 sayılı Kanuna göre davalı idare tarafından satışı konusunda ihalesinin yapıldığı, inşaatın bitim tarihinin şartnamede 11/04/2011 tarihi olarak belirlendiği, ihale sonrası davalı İdare ile dava dışı ihale isteklisi ...arasında yapılan 19/01/2010 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 7. maddesine göre de; isteklinin İdarenin yazılı izni ile işin tümünü veya bir kısmını başkasına devredebileceği, ortak alabileceğinin kabul edildiği, Belediye Encümeninin 24/12/2009 tarihli kararı ile de dava dışı ...’a satılan toplam 115 adet bağımsız bölümün adı geçen tarafından gösterilen gerçek ve tüzel kişiler adına tapu ferağlarının verilmesine karar verildiği, dava konusu bağımsız bölümün de 10/02/2010 tarihinde Belediye tarafından ¼ er payının davacılara, ½ payının dava dışı...’e satışının yapılarak tapuda ferağ verildiği, dava dışı... tarafından da, ½ payın 06/06/2011 tarihli resmi senetle davacılara satışının yapıldığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunda da; 11/04/2011 tarihinden davacıların taşınmazı kiraya verdikleri 01/04/2012 tarihine kadar kira kaybı hesaplandığı, sonradan satın alınan ½ pay yönünden 06/06/2011 tarihine kadar olan kısmının mahsup edildiği görülmektedir.

 

Genel olarak borç ilişkisi kimler arasında meydana gelmişse, alacaklılık ve borçluluk sıfatları da bu kişilere ait olup, bunun doğal sonucu olarak, borçlu kime karşı ifa yükümü altına girmişse, alacak hakkı da o kişiye aittir. Bununla beraber alacaklının, alacağını üçüncü bir kişiye devretmesi mümkün olup, “alacağın temliki”, alacağı devreden alacaklı ile devralan kişi (yeni alacaklı) arasında yapılacak yazılı bir sözleşme ile meydana gelir. Alacağın temlikinde alacaklı, halen sahip olduğu bir hakkını devredebileceği gibi, henüz mevcut olmayan, müstakbel bir alacağını da devredebilir. Temlik edenin, temlik anında sahip olduğu bir hakkını devrettiği durumlarda, yapılan bu tasarruf işlemi ile alacaklı, malvarlığının aktifindeki mevcut haklarda, başkası lehine bir azalmayı kabul etmektedir. Böylece, temlik akdi yapılır yapılmaz alacak, alacağa bağlı olan bütün imtiyazlar ve fer’i haklarla beraber devralana geçmektedir (TBK md. 189). Bu nedenle gerek işleyip de eski alacaklı tarafından tahsil edilmemiş, gerekse işlemekte olan tüm fer’i hak ve alacaklar yeni alacaklıya ait olmaktadır. Nitekim, temlik eden kişinin, temlikle birlikte borçlu ile hukuki ilişkisi kesildiğinden, alacağın tahsilinin dava ve talep hakkının da, onun maliki durumuna geçmiş olan, temellük edene geçmesi, alacağın temlikinin doğal bir sonucudur. Kural olarak alacağın temlikinde borçlunun hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmamakta, sadece muhatap olacağı kişi (alacaklı) değişmektedir.

 

TBK'nın 188/1 maddesinde de, borçlunun temlik edene karşı haiz olduğu def’ileri, temellük edene karşı da ileri sürebileceği belirtilmekle alacağın, temlik sırasındaki durumu ile yeni alacaklıya geçeceği ifade edilmektedir.

 

Dava dışı istekli ...’un, ihale şartnamesinde temlike ilişkin bir yasak olmadığı ve dairelerin satışı için davalı İdare ile dava dışı ...arasında yapılan 19/01/2010 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 7.maddesine göre, ilgilinin gerçek ve tüzel kişiler adına tapu ferağının verilmesi yönünde açıklama olduğu görülmüş; bu doğrultuda adı Ekli Listede belirtilen kişiler adına tapuda ferağ verilmiş olduğu sabittir. Şartname ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesindeki söz konusu bu hükümler kapsamında adı ekli listede bulunan, bilahare adına tapuda ferağ verilen kişiler bakımından yukarıda bahsedilen bu hükümler sayesinde alacağın temliki hükümleri işlerlik kazanır ve davalı belediyenin, şartnamede belirtilen teslim tarihi ile bağlı olduğu sonucuna ulaşılır.

 

Her ne kadar, davacıların başlangıçta hak sahibi oldukları ¼ er payları yönünden, alacağın temliki hükümlerinin geçerli olacağı kabul edilse de, davacıların daha sonra satın aldıkları ½ pay yönünden ise geçerli değildir. Dava dışı... tarafından satışı yapılan 06/06/2011 tarihli resmi senette alacağın temlikine ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamakla birlikte, davacılara alacağın temlik edildiğine ilişkin herhangi bir yazılı belge de düzenlenmemiştir (Yargıtay ( Kapatılan) 13. Hukuk Dairesince verilen 28/05/2019 tarihli 2016/18730 E. 2019/6711 K. sayılı kararda aynı yöndedir).

 

Buna göre; ilk derece mahkemesince; dava dışı...’in ½ payı yönünden, davalı belediyeden olan alacak haklarını davacılara devrettiğine ilişkin yazılı belge bulunmadığı anlaşılmakla; davacıların sonradan satın aldıkları ½ pay yönünden geç teslimden kaynaklı kira alacağı talep edemeyecekleri ve sadece başlangıçta hak sahibi oldukları ¼ er payları yönünden kira kaybı tazminatı elde edebilecekleri dikkate alınarak karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde, ½ payın satın alındığı 06/06/2011 tarihinden sonrasını kapsayan döneme ait kira kaybına da karar verilmiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

 

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 23/03/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Bu sayfa 216 kez görüntülendi.