Ürün kiralarına ilişkin sözleşmeye TBK’ya aykırı şekilde koyulan hükümler hk.

Karar

 

 

YARGITAY

 

3. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2021/5344

 

Karar Numarası: 2022/4135

 

Karar Tarihi: 26.04.2022

 

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde birleştirilerek görülen tazminat davalarının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 26/04/2022 tarihinde asıl ve birleşen davada davacı vekili Av. ... ile asıl ve birleşen davada davalı vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

 

Davacı asıl davada; 09/10/2013 tarihli ve 25254 Sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Ağaçlandırma Yönetmeliği kapsamında davalı ile iki ayrı kira sözleşmesi imzalayarak, Aktepe Köyünde bulunan 453.817,99 m² ve 918.000 m² olmak üzere toplam 1.371.817,99 m² yüzölçümlü alanı, onaylı projesinde belirtilen nitelikteki ağaçları belirtilen adette dikmek, bakımını sağlamak ve sözleşmenin yenilenmesi ile birlikte oluşacak dönemi de kapsar şekilde elde edilecek her türlü üründen faydalanmak üzere kiraladığını, belirtilen yerleri ağaçlandırma projesine uygun hale getirdiklerini, bu aşamadan sonra tescil ve tahsis işlemlerinin tamamlanmasını talep ettiğini, davalının her iki kiralananın bulunduğu alanın mera olarak değerlendirilen alanlar sınıfına dahil edildiğini, bu nedenle kira sözleşmesinin tescil ve tahsis işlemlerinin yapılamayacağını bildirdiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla dava konusu taşınmazlarda yapmış olduğu yatırım ve masraflar nedeniyle 50.000 TL ve yine mahrum kaldığı kar nedeniyle 50.000 TL olmak üzere toplam 100.000 TL maddi tazminatın sarf tarihinden itibaren ticari reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemiş, birleşen davada; davalı İdarenin her iki taşınmaz yönünden sözleşmeyi feshettiğini ileri sürerek, haksız fesih nedeniyle mahrum kalınan kar talepleri yönünden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 2.413.403 TL mahrum kalınan karın, kiralananların meraya ayrıldığı ve kullanımın fiilen imkansız hale geldiği 05/08/2015 tarihinden itibaren ticari reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, yargılama sırasında masraf talebini 495.037,38 TL olarak belirtmiştir.

 

Davalı, asıl ve birleşen davanın reddini dilemiştir.

 

İlk derece mahkemesince; davanın kabulüne ilişkin verilen karar, davalının istinaf talebi üzerine bölge adliye mahkemesince; sözleşmenin feshedilip edilmediğinin, edilmiş ise fesih ve teslim tarihinin, kiralananın ayıplı hale gelmesinde kiraya verenin kusurlu olup olmadığının, sözleşmenin feshinde davalının haklı olup olmadığının araştırılması ayrıca asıl davada kar kaybı istemine ilişkin olumlu veya olumsuz karar verilmesi gerektiği gerekçeleriyle hükmün kaldırılarak mahkemesine iadesine karar verilmiştir.

 

İlk derece mahkemesince yeniden yapılan yargılamada; kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananların vasfının mera olarak değiştirilmesinin on bir kişilik mera komisyonunun kararı üzerine olduğu, davalı idarenin bizatihi kusuru bulunmadığı, davalı idarenin sözleşmeyi haklı bir şekilde feshettiği, bu hususta davalı idarenin kiralanandaki ayıptan sorumluluğunun bulunmadığı gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince istinaf edilmiştir.

 

Bölge adliye mahkemesince, davalı idarenin taşınmazların mera olarak ayrılması nedeni ile mevcut sözleşmeleri haklı olarak feshettiği, fesih öncesinde davacı kiracının davalı idareye ayıp ihbarında bulunmadığı, sözleşmeyi feshetmediği ve yine fesih sonrası kiralananların davacı tarafından davalı idareye usulüne uygun teslim edilmediği, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinde kiraya verenin kusurunun bulunmadığı ve sözleşmelerin 11 ve 12. maddeleri ile sözleşmenin eki olan şartnamenin 33 ve 34. maddelerindeki düzenlemeler de dikkate alınarak, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

 

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

 

2- Davacının asıl davada kira sözleşmesine güvenerek kiralanana yapılan harcama bedelleri ile faydalı ve zorunlu masraf kalemlerine yönelik temyiz itirazlarına gelince:

 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'un 360. maddesinin ifadesi ile ürün kirasında kiraya veren; birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için kiralamış ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ve kiralama süresince bulundurmakla mükelleftir.

 

Yine TBK'nın 358. maddesi atfıyla ürün kiralarında da uygulanan aynı Kanun'un 305. maddesine göre; kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Aynı Kanun'un 307. maddesine göre; kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim isteyebilir. Ayrıca aynı Kanun'un 308. maddesine göre de; kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

 

Taraflar arasında Ankara İli Kalecik İlçesi Aktepe Köyünde bulunan 453.817.99 m² ve 918.000 m² olmak üzere toplam 1.371.817.99 m2 yüzölçümlü arazinin, onaylı projesine göre nitelikleri belirtilen ağaçları adedine göre dikmek, yetiştirmek, bakımını sağlamak, elde edilecek ürününden faydalanmak üzere, 26/12/2011 ve 13/01/2014 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli iki ayrı kira sözleşmesi imzalandığı ve 07/09/2012 tarihli mera komisyon kararı ile taşınmazların mera olarak ayrılması nedeni ile 453.817,99 m² yüzölçümlü taşınmaz için yapılan kira sözleşmesinin 05/08/2016 tarihinde, 918.000 m² yüzölçümlü taşınmaz için yapılan kira sözleşmesinin ise 26/08/2016 tarihinde, kiraya veren tarafından feshedildiği hususlarında taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 26/12/2011 tarihli kira sözleşmesinin 11. maddesinde; "Taşınmaza bakanlığımızca ya da kamu idarelerince ihtiyaç duyulması veya taşınmazın satışı halinde sözleşme tek taraflı olarak feshedilir, kiracı hazineden hiçbir hak ve tazminat talebinde bulunamaz", 12. maddesi ve 13/01/2014 tarihli kira sözleşmesinin 13. maddesinde; "Kira sözleşmesi sona erdiğinde veya sözleşme feshedildiğinde taşınmaz bir tutanakla teslim edilir.", 13/01/2014 tarihli sözleşmenin 12. maddesi ile şartnamenin 33. maddesinde; "... diğer taraftan, taşınmaza Bakanlığımızca ya da kamu kurum ve kuruluşlarınca ihtiyaç duyulması halinde sözleşme tek taraflı olarak feshedilecek, kiracı hazineden hiçbir hak ve tazminat talebinde bulunmadan, yapılacak tebligatı takip eden 15 gün içerisinde tahliye edecektir.", şartnamenin 34. maddesinde; "... arazi üzerinde fesih tarihine kadar yapılmış işler ve dikilmiş ağaçlar için kiracı tarafından herhangi bir hak ve tazminat talebinde bulunulmayacaktır" düzenlemeleri bulunmaktadır.

 

Davacı, ağaçlandırma yapılarak gelir elde edilmek amacıyla uzun süreli kiralanan taşınmazın, kullanım amacına uygun hale getirilebilmesi için yaptığı masraflardan, süresinden önce fesih nedeniyle yaptığı yatırım ve masraflar ile oluşan menfi zararlarının tazminini talep etmiş olup, davacı kiracının talep edebileceği sözleşmeden kaynaklanan iş bu menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarar olup, bu zarar kalemi, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar.

 

Her ne kadar mahkemece; kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinde, davalı kiraya verenin kusurunun bulunmadığından istemin reddine karar verilmiş ise de; ürün kiralarında uygulanan TBK’nın 360. maddesi hükmü gereği; ürün kirasında kiraya veren; birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için kiralamış ise kiraya veren o maksada elverişli bir tarzda teslim ve kiralama süresince bulundurmakla mükelleftir. Bu yükümlülük gereği, hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıpların kiraya verenin tekeffülü altında olduğu, bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğunun gündeme geleceği, kiralananı kira süresince tahsis amacına uygun surette arz etmeyen kiraya verene karşı, borçlunun temerrüdü hükümleri uygulanabileceği gibi bundan dolayı doğan bir zarar varsa bunun da tazmini yoluna gidilebileceği kuşkusuzdur.

 

Sözleşmede ilgili Bakanlık ya da kamu idarelerince taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde, sözleşmenin tek taraflı olarak feshedileceği ve kiracı tarafça hiçbir hak ve tazminat talebinde bulunulmayacağı kararlaştırılmış ise de, ürün kiralarında devam eden sözleşmelerin nasıl sona erdirileceği TBK’da düzenlenmiş olup, buna aykırı olarak kararlaştırılan sözleşme hükümleri geçersizdir. Ayrıca dava konusu kiralananların mera vasfına dönüştürüldüğü ilgili mera komisyon kararında davalı idarenin temsilcisinin bulunduğu ve ilgili karara ilişkin herhangi bir itirazda bulunulmadığı gibi, mevcut durum karşısında oluşacak mağduriyetlere ilişkin herhangi bir tedbir alınmadığı kaldı ki ihbar olunan Ankara İl ... ve Hayvancılık Müdürlüğünün dosya içerisinde mevcut muhtelif tarihli yazışmalarından, mera tespit çalışmalarının yenilenmesine devam edildiğinden, dava konusu kiralananların da bulunduğu sayılı köylerde, kiralama çalışmalarının yapılmamasının davalı kuruma bildirildiği, buna rağmen 13/01/2014 tarihli kira sözleşmesinin imzalandığı, taraflar arasındaki kira sözleşmeleri devam ederken davalı kiraya veren tarafından, 26/11/2015 tarihli yazı ile davaya konu taşınmazların mera olarak sınıflandırıldığının ifa alacaklısı konumdaki kiracıya bildirildiği, bunun üzerine davacı tarafça işbu davanın açıldığı, yargılama sırasında ise kiraya veren tarafından, aynı gerekçelerle kira sözleşmelerinin feshedildiği, 03/10/2016 tarihinde yapılan keşif sırasında ise taşınmazların mera olarak kullanılmakta olduğunun tespiti ile bu noktada fiili bir teslimden söz edilemeyeceğinin anlaşılması karşısında, kiraya verenin sözleşmenin feshinde kusursuz olduğunu iddia etmesi iyi niyet kurallarına aykırı olduğu gibi, açıklanan sözleşme maddeleri kusuru ortadan kaldırmayacağından, sözleşmenin kiraya veren tarafından tek taraflı ve haksız feshedildiğinin kabulü gerekir.

 

Öte yandan yerleşik uygulama, sözleşmede aksine hüküm yoksa kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle TBK’nın 530. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Sözleşmenin feshinin haklı ya da haksız olması faydalı ve zorunlu masraf talebi bakımından sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece sonuca etkili değildir. Bu nedenle davacı kiracı, işin gereği olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarih itibarıyla rayiç bedellerinin tazminini talep edebilir. Kiraya verenin sorumluluğu faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır. İmalat tarihinin kanıtlanamaması halinde kural olarak zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir.

 

Hal böyle olunca ilk derece mahkemesince; kira süresi olan on yıl dolmadan kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle davacının, kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalı idareden, kira sözleşmesine güvenerek ve gelir elde etme amacıyla yapmış olduğu harcama bedellerine yönelik menfi zararları ile faydalı ve zorunlu masraflara ilişkin isteminde haklı olduğu gözönüne alınarak, menfi zarar kapsamında dosya kapsamında tespiti yapılan badem ağaçlarının sayıları ve yaşlarına göre dikim tarihindeki rayiç fiyatlarını gösterir listenin ... ve Hayvancılık İlçe Müdürlüğünden getirtilip, dikimi, yetiştirilmesi, bakımı için gerekli bilcümlü masraflar ile kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masraflar tespit edilerek, ilgili masraf ve imalatların, imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

 

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

 

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, 3.815 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 26/04/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Bu sayfa 270 kez görüntülendi.