Kiralanan işyerinin, mülk sahibinin kusuru nedeni ile çalıştırılamadığı dönemdeki zararlara ilişkin tazminat talebi hk.

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2021/7679

Karar Numarası: 2022/4140

Karar Tarihi: 26.04.2022

VEK. AV. ...

Taraflar arasındaki tazminat ve kira bedelinin indirilmesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda; davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hüküm, davacı vekili tarafından duruşmalı, davalı vekili tarafından duruşmasız olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 26/04/2022 tarihinde davacı vekili Av. ... ile davalı vekili Av. ...'un sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Davacı; davalıya ait 12 numaralı dükkanı 01/09/2010 başlangıç tarihli, 13 nolu dükkanı ise 01/01/2011 başlangıç tarihli beş yıl süreli sözleşmeler ile kiraladığını, 13 nolu dükkanın kira sözleşmesinin 3. maddesinde, taşınmazın önünde yer alan bahçenin kullanımı nedeniyle davacının hiçbir maddi yükümlülüğünün bulunmadığının açıkça belirtildiğini, kullanım amacına uygun olarak kiralananda gerekli tadilatları yaptığını ancak davalının kiraladığı alanın mülkiyeti konusunda kendisini yanılttığını, binadaki bağımsız bölüm sahibi tarafından davalı ile aleyhinde İstanbul Anadolu 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/459 E.sayılı dosyasında eski hale iade davası açıldığını ve kiralananın mimari projeye uygun hale getirilmesine karar verildiğini, belediyenin bildirisi üzerine 15/09/2013 tarihinde iş yerini kapatarak gerekli düzenlemeleri yaptığını, her iki taşınmazın alt katındaki depoları boşaltmak zorunda kaldığını, bu nedenle müvekkilinin kafeterya ruhsatının iptal edildiğini, bunun üzerine ayakta yeme içme şeklinde faaliyete başladığını ancak 29/01/2014 tarihinde baca sisteminin binanın statiğine aykırı olduğu gerekçesiyle yapı tatil tutanağı düzenlenerek iş yerinin yeniden faaliyetten men edildiğini ve aleyhinde idari para cezası kesildiğini, baca ve filtre sisteminin ciddi maliyetlerle değiştirerek yeniden ayakta yeme-içme ruhsatı almak suretiyle iş yerinin faaliyete açtığını, söz konusu süreçte yaklaşık 5 ay süre boyunca iş yerinde ticari faaliyette bulunamadığını, buna karşılık hem her iki taşınmaz için aylık toplam 16.800 TL kira bedelinin ve çalışan personelin maaşlarını ödemeye devam ettiğini, kiralanan her iki taşınmaz altında yer alan depolardaki tuvaletlerin kaldırılması nedeni ile kullanım alanlarının daraldığını, hem alanın daralması hem de faaliyet alanının değişmesi nedeniyle ciro kaybı yaşadığını ileri sürerek, depo alanlarının 2013 Ekim ayı itibariyle boşaltılması nedeniyle dava tarihine kadar fazla ödenen kira bedellerinin iadesi için şimdilik 20.000 TL'nin, değişen koşullar nedeniyle kira sözleşmesi şartlarının ağırlaşması ve işlem temelinin çökmesi nedeniyle kira bedelinin dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere mahkemece yeniden belirlenmesi; davalının kira sözleşmesine aykırı davranması nedeniyle mahkeme ve belediye kararları doğrultusunda tadilat işlerinde yaptığı harcamalar, işçilik masrafları, Belediye’ye ödenen idari para cezaları, iş yerinin kapalı kaldığı beş aylık döneme ilişkin personele ödenen ücretler ve kira bedellerine ilişkin maddi tazminat olarak şimdilik 20.000 TL'nin ve kiralanan iş yeri alanının daralması ve faaliyet konusunu değiştirmek zorunda kalması nedeniyle yaşanan ciro kaybı için şimdilik 20.000 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile de depo alanlarının 2013 Ekim ayı itibariyle boşaltılmasına dayalı olarak dava tarihine kadar fazla ödenen kira bedelinin iadesi talebini 51.560 TL, davalının kira sözleşmesi aykırı davranması nedeniyle tazminat istemini 148.436 TL, ciro kaybı tazminini 50.000 TL'ye arttırmıştır.

Davalı, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; davanın kabulü ile toplam 249.996 TL alacağın, 60.000 TL’lik kısmının 01/10/2013 tarihinden itibaren, geriye kalan 189.996 TL’lik kısmının ise ıslah tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, dava konusu 12 numaralı dükkanın aylık kira bedelinin dava tarihinden itibaren 2.940 TL, 13 numaralı dükkanın aylık kira bedelinin ise dava tarihinden itibaren 3.528 TL olarak tespitine ve uyarlanmasına yönelik olarak verilen hüküm, davalı tarafın temyizi üzerine, Dairece verilen 04/07/2017 tarihli ve 2017/361 E. 2017/11001 K. sayılı kararla; davalının sair temyiz itirazları reddedildikten sonra, basiretli tacir olan davacının yaptığı imalatlar nedeniyle tazminat talep etmesinin mümkün olmadığı ancak 13 numaralı bağımsız bölüme ilişkin sözleşmede açıkça düzenleme yapılmış olması nedeniyle ön bahçeye yapılan imalat ve eklentiler nedeniyle kiraya verenin kalan kira süresi oranında sorumlu olacağı, ödenen kira bedellerinin iadesi, idari para cezası ve personel ücretine ilişkin istemin reddi gerektiği, ayrıca davacının kar kaybına uğrayıp uğramadığının belirlenmesi gerektiği gerekçeleriyle bozulmuştur.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde; davacı kiracının 13 numaralı bağımsız bölümün ön bahçesinde yaptığı imalatlar nedeniyle talep edebileceği tazminat tutarının bilirkişi tarafından 2.582,58 TL olarak belirlendiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 2.582,58 TL’nin 01/10/2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına ve özellikle dava konusu 12 numaralı dükkanın aylık kira bedelinin dava tarihinden itibaren 2.940 TL, 13 numaralı dükkanın aylık kira bedelinin ise dava tarihinden itibaren 3.528 TL olarak tespitine yönelik kurulan hükmün, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olduğunun anlaşılmasına göre, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi uyarınca; kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan, hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar, kiraya verenin sorumluluğu altındadır.

Somut olayda davacı; kiralanan alanın daralması ve faaliyet konusunun değiştirilmek zorunda kalınması nedeniyle gelir kaybının tazmini istemiştir. Her ne kadar mahkemece davacı kiracının ticari defter ve kayıtları üzerinde yapılan inceleme sonucunda alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davacı kiracının kiralananda yaptığı tadilatlar nedeniyle kiralananın kapalı kalmasından dolayı kar kaybı yaşamadığı gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiş ise de; kira sözleşmesi kira süresi sonuna kadar ayakta olup kiracının bu dönemde kiralananı işletememesi sebebiyle zarara uğradığı açıktır.

O halde mahkemece yeni bilirkişi heyetinden rapor alınarak; kiralananın kullanılamadığı dönemde kiracının ciro hesabındaki maliyetlerin devam edip etmediği üzerinde durularak, bu dönemde kiralanandan gelir elde edilememesi sebebiyle zararındaki artışın da kiracı tarafından kiraya verenden talep edilebileceği, zararın belirlenmesi kapsamında kiralananla benzer şekilde faaliyete devam eden emsal iş yerlerinin elde edebileceği kar da gözetilerek, kiracının zararının hesaplanması gerekirken, eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporu doğrultusunda yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

3- Bozma nedenine göre, davalının temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenle davacının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, üçüncü bentte açıklanan nedenle davalının vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, 3.815 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin yekdiğerinden alınıp yekdiğerine verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK'nın geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu davalı yönünden kapalı, davacı yönünden ise kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde açık olmak üzere, 26/04/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.