Kiracının, haksız fesih halinde, kira ilişkisinin devamı sırasında yapmış olduğu değer arttırıcı masraflarını kiraya verenden talep edebileceği hk.

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2022/1037

Karar Numarası: 2022/3387

Karar Tarihi: 11.04.2022

VEK. AV. ...

DAVALILAR :

Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen tazminat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı şirket; 23/11/2011 tarihli sözleşme ile iki bloktan oluşan taşınmazı spor tesisi olarak işletmek üzere davalı taraftan kiraladığını, teslim tarihi 28/02/2012 olarak belirlenmesine rağmen kiralananın sözleşmeye aykırı ve eksiklerle birlikte 01/04/2014'te teslim edildiğini, 18/06/2014'te "proje harici yapılaşma tespiti" sebebiye yapı tatil tutanağı düzenlenerek kiralananın mühürlendiğini, davalının dekorasyon çalışmalarına devam edilmesi hususunda ısrar ederek kendilerini ikna ettiğini, bu kez 03/09/2014'te taşınmazın boşaltılarak mühürlendiğini, 25/12/2015'te mühürleme sorununun çözülmesi üzerine tekrar çalışmalara başladıklarını, içeri giren sular nedeniyle imalatların zarar gördüğünü ve tekrar yapılmak zorunda kaldığını, itibarlarının korunması için 15/02/2015'te açılış yapıldığını, tesisteki asansörlerin çalışmadığını, tesis üyelerinin şikayetçi olduğunu ve üye olmaktan vazgeçtiklerini, bu nedenle maddi zarara uğradıklarını, işletilmeye devam edilen tesisin 17/04/2015'te tüm personel ve üyeler çıkarılarak tekrar mühürlendiğini, davalıların şirketi oyalarak zarara sebep olduğunu, mahkeme aracılığıyla tespit yaptırdığını ve kiralananın kullanıma elverişli olmadığının tespit edildiğini, 01/12/2015 tarihli ihtarname ile sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini, kiralananı kullanıma elverişli bulundurmayan kiraya verenin zarardan sorumlu olduğu iddia ederek; sebepsiz yere ödenen kira bedelleri ve damga vergisinin iadesi ile maddi, manevi, müspet ve menfi zararların, kar kaybının ve kiralanana yapılan masrafların tahsili amacıyla fazlaya dair hakları saklı kalmak üzere 10.000 TL'nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Davalı; tespit dosyasına itiraz ettiklerini, talebe konu alacaklardan bir kısmının belirlenebilir olduğunu, sözleşmeye göre iskanı alınmış yerin davacıya teslim edildiğini, henüz inşaat başlamışken sözleşmenin imzalandığını, iskanın 27/12/2013 tarihinde alındığını, tutanak ile 31/03/2014 tarihinde teslim edildiğini, imara ve projeye aykırı tadilatların davacı şirket tarafından yapıldığını, tüm dekorasyon ve tadilat sorumluluğunun sözleşmenin 3.5. maddesine göre davacı sorumluluğunda olduğunu, imara aykırılıkların yapı sahibine kesilen cezalar ile belli olduğunu, savcılık dosyasında davacı şirket aleyhine işlem yapıldığını, tespit yapılırken binaya zarar verildiğini, davacı şirketin kiralananı boşlatılmasından sonra kendileri tarafından mahkeme aracılığıyla zarar tespiti yapıldığını, feshin davacı tarafın kusuru ile gerçekleştiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; taşınmazın projesine aykırı teslimini tacir olan davacının istediği, sözleşmede belirlendiği şekli ile A ve B blokların birleştirilmiş olması durumunun daha sonra imar ve iskan bakımından sorun teşkil ettiği, kiralananın kiracıya 31/03/2014 tarihinde teslimi öncesinde davacı kiracı tarafından kiraya verene gönderilen ihtar bulunmadığı ve bu suretle kiracılık ilişkisinin davaya dayanak 2015 tarihli ihtar çekilene kadar devam ettiği, davacının sözleşmedeki teslim durumunun imar ve iskana aykırılık teşkil edebileceğini bilebilecek durumda olduğu ve buna dayanarak hak iddia edemeyeceği, kiracılık ilişkisinin devamı müddetince ödenen kira bedellerinin iadesi isteminin yerinde olmadığı, davalılar tarafından benimsenip mecurda bırakılmış bir imalatın tespit edilemediği ve götürülen mallar hakkında davalılardan tazminat istenemeyeceği, davacının mecuru ayıbı bilerek inşa ettirip, teslim aldıktan sonra kullanımı ve tadilatları sebebiyle kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı tarafça istinaf yoluna başvurulmuştur.

Bölge adliye mahkemesince; davacının iddialarını ispatlayamadığı ve ilk derece mahkemesinin red gerekçesinin yerinde olduğundan bahisle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı tarafça temyiz edilmiştir.

1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2) Geçerli olan bir kira sözleşmesi; tarafların birbirine uygun fesih bildirimi, mahkeme kararı yahut kiralananın yok olması ile sona erer. Kiracı, kiralananı kullanımında bulundurduğu sürece kira bedeli ödemekle yükümlü olup, kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının iade borcunu yerine getirdiğinin) kabulü için fiilen boşaltılması yeterli olmayıp anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.

Kural olarak kiracı akdi ilişkinin devamı sırasında kiralananda yaptığı değer artırıcı masraf ve harcamalarını TBK'nın 526 vd. maddelerinde düzenlenen vekaletsiz işgörme hükümlerine göre kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir. Ancak bunun aksi sözleşme ile kararlaştırılabilir. Sözleşme ile bu masrafların kiraya verenden talep edilemeyeceğinin ya da kiraya verene terk edileceğinin kararlaştırılması durumunda da bu kararlaştırma tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak faydalı yahut zorunlu masraf bedellerini talep edebilecektir.

Taraflar arasında 23/11/2011 tarihli ve beş yıl süreli iş yeri kira sözleşmesi imzalanmış, kiralanan 31/03/2014 tarihinde, sözleşme süresi sona ermeden tahliye edilmiştir. Sözlemenin 13.1. maddesi uyarınca; taraflar, kiracının süre sonunda demirbaş statüsündeki doğrama, profil, bölme, mekanik, sıhhi, elektrik, havalandırma, kanal ve malzemelerini tahliye ile götüremeyeceği hususunda anlaşmışlardır. Davacı taraf kiralanandaki ayıp sebebiyle kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiğini ileri sürerek, ödenen kira bedelleri ile damga vergisinin iadesini ve maddi, manevi, müspet ve menfi zararların kar kaybı ile kiralanana yapılan masrafların tahsilini talep etmiş, toplamda 10.000 TL'nin davalıdan tahsilini istemiş, ancak hangi kalem için ne kadar talepte bulunduğunu açıklamamıştır.

Hal böyle olunca, ilk derece mahkemesince; hakimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında, öncelikle davacıya her bir alacak kalemi bakımından ne kadar talepte bulunduğu açıklattırılması, davacının tahliye tarihi olan 31/03/2014'e kadar işleyen kira bedellerinden sorumlu olduğu gözetilerek, fazla ödemesi olup olmadığı hesaplanıp var ise fazla ödenen kira bedelinin iadesine karar verilmesi; sözleşmenin 13.1 maddesi hükmü dikkate alınarak erken tahliye sebebiyle davacının kiralanana yaptığını ispatladığı kalıcı nitelikteki faydalı ve zorunlu masrafların imalat tarihlerindeki, imalat tarihi tespit edilemiyor ise kira başlangıcı itibarıyla bulunacak değerinden kullanma süresi kadar yıpranma payı düşülerek tahliye tarihinden kira sözleşmesinin süresinin sona ereceği tarihe kadar kalan süre ile orantılı olarak hesaplanacak değerini talep edebileceği gözetilerek alanında uzman bilirkişilerden bu hususta rapor alınarak bu talebin değerlendirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.

İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK'nın 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının kaldırılmasına, aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 11/04/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.