Kira ilişkisi devam ederken taşınmazın başka kişiye kiraya verilmesinin, haksız fesih gerekçesi olduğu ve kiracıya kar kaybı tazminatı ödenmesi gerektiği hk.

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2021/8069

Karar Numarası: 2022/4142

Karar Tarihi: 26.04.2022

Taraflar arasındaki birleştirilerek görülen alacak ve tazminat davalarının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda; asıl davanın reddine, birleşen dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına yönelik olarak verilen hüküm, davacı/birleşen davada davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 26/04/2022 tarihinde davacı/birleşen davada davalı vekili Av. ... ile davalı/birleşen davada davacılar vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Davacı asıl davada; davaya konu restoran ve büroyu davalıdan kiraladığını, daha sonra cezaevine girdiğini, personelinin kiralananı işletmeye devam etmesine rağmen davalının 26/04/2013 tarihinde taşınmazı başkasına kiraladığını, haksız yere kiralanandan tahliye edildiğini, taşınmazda değer artırıcı iyileştirmeler yaptığını, ayrıca tahliye nedeniyle kazanç kaybına uğradığını ileri sürerek; meydana gelen müspet zararları için şimdilik 3.000 TL tazminatın tahsilini talep etmiş, yargılama sırasında dava değerini 122.187 TL olarak belirtmiştir.

Davalı; davacı kiracının işyerini kendisinin terk ettiğini, bunun üzerine taşınmazı 3. kişiye kiraya verdiğini savunarak, asıl davanın reddini istemiş, birleşen davada ise; 221.600 TL ödenmemiş kira alacağının tahsilini istemiştir.

Mahkemece; asıl davanın kiracının zorla tahliye edildiği ispat edilemediği, birleşen davanın ise feragat nedeniyle reddine dair verilen karar, her iki tarafın temyizi üzerine, Dairemizin 12/10/2017 tarihli ve 2017/14767 E. 2017/13816 K. sayılı kararıyla; davacı/birleşen dosyada davalının sair temyiz itirazları reddedilerek, faydalı ve zorunlu masraf alacağı ve kazanç kaybına yönelik temyiz itirazları yönünden, sözleşmenin kiraya veren tarafından tek taraflı ve haksız feshedildiğinin kabulü ile yapılan tadilatların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olup olmadığının belirlenmesi, kazanç kaybının ise aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazın aynı şartlarda ne kadar sürede kiralanabileceğinin bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süreyle sınırlı olarak davacının kâr kaybının hesaplanıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekeceğinden, davalı/birleşen dosyada davacının temyiz itirazı yönünden ise hükmedilen vekalet ücretinin hatalı olduğundan bahisle bozulmuştur.

Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda; benimsenen bilirkişi raporu doğrultusunda, davacı/birleşen dosyada davalının dört aylık zararı ve yapılan faydalı masraf bedeli olmak üzere toplam 122.187 TL tazminatın faiziyle birlikte davalıdan tahsiline dair verilen karar, davalı/birleşen dosyada davacının temyizi üzerine, Dairemizin 10/10/2019 tarihli 2018/6852 E. 2019/7735 K. sayılı kararıyla; sair temyiz itirazları incelenmeksizin, asıl ve birleşen dava bakımından ayrı ayrı hüküm kurulması gerektiğinden bahisle bozulmuş, mahkemece bozmaya uyularak asıl davanın kabulü ile 3.000 TL alacağın 09/06/2014 tarihinden, 119.181 TL alacağın ıslah tarihi olan 18/06/2018 'den itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline; birleşen davanın ise feragat nedeniyle reddine dair verilen karar, davalı/birleşen dosyada davacının temyizi üzerine, bu sefer Dairemizin 08/06/2020 tarihli ve 2020/1947 E. 2020/2792 K. sayılı kararıyla; sair temyiz itirazları incelenmeksizin, davada tesis edilen hükmün hangi gerekçelere dayandırıldığının açıklanarak karar verilmesi gerektiğinden bahisle bozulmuştur.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde; asıl davada davacının faydalı masraf talebini ve zorla tahliye edildiği iddiasını ispat edemediği gerekçesiyle davanın reddine, birleşen dava ile ilgili verilen hüküm ferileriyle birlikte kesinleştiğinden bu konuda bir karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş; hüküm, davacı/birleşen dosyada davalı vekilince temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2- Kira sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Sözleşmeyle bağlılık ilkesi gereğince de taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 112. maddesi uyarınca “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”

TBK’nın kiraya verenin borçlarından olan teslim borcunu düzenleyen 301. maddesine göre de; kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür.

Geçerli bir kira sözleşmesi, tarafların birbirine uygun irade beyanları sonrası fesih ile mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Aksi takdirde haksız feshin koşullarının bulunması halinde dahi mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Bu durumda ifa alacaklısı konumdaki kiracı, kiralananın kullanıma elverişli şekilde kendisine teslimini ve geç ifa yahut ayıplı ifa nedeniyle bu süreçte uğradığı zararın tazminini talep edebilir.

Somut olayda; taraflar arasında 20/04/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile büro niteliğindeki iş yerinin, 20/04/2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile içkili restoran niteliğindeki iş yerinin kiralandığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasındaki kira ilişkisi devam ederken, davalı kiraya verenin davaya konu taşınmazı içkili restoran olarak 3. kişiye kiraya verdiği bu durumda, sözleşmenin kiraya veren tarafından tek taraflı ve haksız feshedildiğinin kabulü gerektiği, kaldı ki bu hususun uyulan 12/10/2017 tarihli bozma kararı ile de kesinleştiği anlaşılmaktadır. Kural olarak mahkemece bozma kararına uyulmakla, o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. Bu durumda mahkemece, önceki bozmada belirtilen usuller de dikkate alınarak, Türk Borçlar Kanunu’nun 125. madde hükmü gereğince kâr kaybı zararına uğrayan tarafın isteyebileceği zararın saptanmasında kıyasen yine aynı Kanun’un 325. maddesinde gösterilen kesinti yöntemi de uygulanmak suretiyle, sözleşmenin ifa ile bitmesi halinde zarar görenin elde etmesi muhtemel bütün gelirlerden, yapması gereken bilcümle zorunlu harcama kalemleri ile sözleşme süresinden evvel feshedildiğinden süresinden evvel fesih nedeniyle sağladığı yani tasarruf ettiği haklar ve yine bu süre içerisinde başka işten sağlayacağı veya kasten sağlamaktan kaçındığı kazanç miktarları toplamı indirilerek, yine davacının davalıya ödemesi gereken kira paralarının da davacının yapması zorunlu giderleri kapsamında değerlendirilmek suretiyle ve zararın belirlenmesi kapsamında kiralananla benzer şekilde faaliyete devam eden emsal işyerlerinin elde edebileceği kar da gözetilerek, kiracının zararının hesaplanması gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, 3.815 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin yekdiğerinden alınıp yekdiğerine verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, HMK'nın geçici madde 3 atfıyla HUMK’nın 440/I maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26/04/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.