Kiracının, kardan yoksun kaldığı zararı kiralanan taşınmaz üzerinden tespit edilemiyorsa ne şekilde hareket edilmelidir?

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2022/4330

Karar Numarası: 2022/5708

Karar Tarihi: 13.06.2022

Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; davalıya ait otelin hamam, sauna ve masaj odalarının işletilmek için kira sözleşmesi imzaladığını sözleşmeden doğan edimlerini ifa etmesine rağmen davalının haklı sebep göstermeden sözleşmeyi feshettiğini ve otel görevlilerince otele alınmadığını ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, sözleşmenin feshi nedeni ile maruz kaldığı 8.000 TL maddi zararın, sözleşmenin feshedildiği 06/11/2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, bilirkişi raporu doğrultusunda talebini ıslahla 150.826,03 TL’e artırmıştır.

Davalı; sözleşmenin geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davanın reddine yönelik olarak verilen hüküm, davacı tarafın temyizi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince verilen 15/04/2013 tarihli ve 2012/14109 E. 2013/6822 K. sayılı kararla; davalı şirketin TMSF’e devredilip devredilmediği ve bunun sonucu olarak da davalı şirketin dava ehliyetinin bulunup bulunmadığı üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden bahisle bozulmuştur.

Bozmaya uyan mahkemece; davanın husumet yokluğundan reddine dair verilen karar, davacı tarafın temyizi üzerine, Dairece verilen 09/05/2018 tarihli ve 2017/9045 E. 2018/4915 K. sayılı kararla; tüzel kişiliği devam eden davalı şirkete karşı husumet yöneltilmesinde bir hukuka aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.

Bozmaya uyan mahkemece; davacının davalı ile sözleşme yaptığı dönemde Sarıkamış'ta 2 otelin daha bulunduğu, bu nedenle davacının yeniden yer kiralama konusunda zorluk çekecek olduğundan bahisle mahrum kalınan kar kaybına esas sürenin 3 yıl, ortalama net geliri 50.000 TL olarak esas alan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu, davalının edimini yerine getirmediği, davacının talep edebileceği kar kaybı tazminatının 150.826,03 TL olduğu gerekçesiyle; davanın kabulü ile 8.000 TL'nin dava tarihinden, taleple bağlı kalınarak 142.000 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, taraflarca temyiz edilmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre; davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2) Davalı kiraya veren, kiralananı kiracıya 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesinde belirtildiği üzere kullanıma hazır halde teslim etmekle yükümlüdür. Kiralananın kullanıma uygun teslim edilmemesi, kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshi yahut sözleşmenin kiraya veren tarafından haksız feshi durumunda kiracı, kusursuz olduğunu kanıtlayamayan kiraya veren davalıdan kâr kaybı zararı adı altında bir miktar paranın kendisine ödenmesini isteyebilir. Kar kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerekir. Burada kârdan yoksun kalanın zararı, kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalmasıdır. Bu zarar kiralanandan tespit edilemiyorsa kiralananla ilgili esnaf, ticaret odalarına yazı yazılarak sözleşme tarihi ile sözleşmenin fesih tarihi arasında sosyo-ekonomik yönden aynı çevrede açılan benzer işletmenin cirosu, kâr oranı, işletme giderlerinin ciroya oranına ilişkin ayrıntılı bilgiler toplandıktan sonra bilirkişi marifeti ile bu veriler değerlendirilerek muhtemel aylık kârı tespit edilmeli ve dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kar kaybına hükmedilmelidir. Makul süre, kalan kira süresini aşacak şekilde tespit edilemez, zira kiracının kar kaybına uğrayacağı süre en fazla kira süresinin sona ereceği tarihe kadardır.

Somut olayda; taraflar arasında 23/07/2009 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmıştır. Davalının fesih bildirimi 06/11/2009 tarihli olmakla bu tarihe kadar kiralanan davacı tarafça kullanılmış olup, kira sözleşmesinin süresinin 22/07/2012 tarihinde sona ereceği dikkate alınarak, en fazla tahliye tarihi ile 22/07/2012 tarihi arasındaki dönem bakımından kar kaybı tazminatına hükmedilmesi gerekirken, kalan kira süresini aşar şekilde toplam kira süresi olan üç yıl için tazminata hükmedilmesi doğru görülmemiştir. Bunun yanı sıra, hükme esas alınan bilirkişi raporunda davacının aylık ortalama net geliri farazi olarak 5000 TL olarak belirlenmiş olup, bu tutara nasıl belirlendiği yününde bir açıklama içermediği için hüküm vermeye yeterli değildir.

Hal böyle olunca mahkemece; alanında uzman bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi heyetinden; davacının sözleşmenin feshi tarihinde benzer bir işletmeyi aynı şartlarla yeniden kiralayabileceği makul sürenin tespit edilecek makul sürenin kalan kira süresini aşması halinde ise sözleşmenin süresinin biteceği tarih esas alınarak kalan kira süresi ile sınırlı olarak ve davacı kiracının mahrum kaldığı kâr hususlarında rapor alınması ve hasıl olacak (TBK. m. 325’de öngörülen kesinti yöntemi uygulanmak suretiyle) sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, 80,70 TL temyiz harcının mahallinde davacıdan alınmasına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 6100 sayılı HMK'nın geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nın 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde düzeltme yolu açık olmak üzere, 13/06/2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.