Tapuya kayıtlı taşınmazın satış senedine dayalı elde edilmesi mümkün müdür?

Karar

 

1. Hukuk Dairesi         2022/4154 E.  ,  2022/5010 K.

 

 

MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

 

 

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil istekli davanın yapılan yargılaması sonunda, Mahkemece davanın reddine karar verilmiş olup, iş bu karar davalı ... tarafından temyiz edilmekle, süresi içerisinde verildiği anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelenip gereği düşünüldü,

 

I. DAVA

 

Davacı ..., çekişmeli 1901 ada 2 parsel sayılı taşınmazı 26.02.1980 tarihli senet ile davalı ... ve diğer davalıların murisi evvelleri ... ve ...’dan satın aldığını, satış tarihinden bu yana taşınmazın zilyetlik ve tasarrufunda olduğunu iddia ederek, satın alma ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği iddiasıyla tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur.

 

II. CEVAP

 

Davalılar vekili cevap dilekçesinde, davacının iddiasının dayanağı olan satış hususunu ikrar ettiklerini; ancak satış bedelinin tamamının ödenmediğini, ayrıca imar uygulaması nedeniyle yapılan kesinti sonucunda davacıya satılan taşınmazdan çok daha azının adlarına tescil edildiğini, davacının isteğinin zamanaşımına uğradığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

 

III. MAHKEME KARARI

 

Kadirli 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20.11.2014 tarih, 2010/276 Esas, 2014/768 Karar sayılı kararıyla; davacının çekişmeli 1901 ada 2 parselin içinde bulunan 1.000,00 metrekarelik yeri 26.02.1980 tarihli harici arsa satış senedi ile satın almış olduğu, taraflar arasında yapılan satışa ilişkin bir uyuşmazlığın olmadığı, fakat alınan yerin belediye imar uygulaması sonucu düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldığından bahisle satışı yapılan taşınmazın yüzölçümü ile satış bedelinin ödenmediği noktalarında anlaşmazlığın bulunduğu, satış bedelinin ödenmediğinin ispatının iddia eden davalılara ait olduğu ve bedelin ödenmediği hususunun ispat edilemediği, öte yandan düzenleme ortaklık payı kesintisi miktarına davacının katlanması gerektiği ve düzenleme ortaklık payı düşüldükten sonra halihazırdaki davalılar adına kayıtlı davaya konu yerin davacı adına kaydının gerektiği belirtilerek 10.09.2014 tarihli ek bilirkişi raporunda düzenleme ortaklık payı kesintisi sonucu hesap edilen miktarın davalıların payı oranında hesaplandığı gerekçesiyle;

 

Davanın kabulü ile davalılar adına tapuda kayıtlı olan çekişmeli 1901 ada 4 parsel sayılı taşınmazda davalıların paylarının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, hisseler toplamının 10/09/2014 havale tarihli ek bilirkişi raporunda belirtildiği şekilde 722.42 metrekare olarak değerlendirmenin yapılmasına karar verilmiştir.

 

IV. TEMYİZ

 

1.Temyiz Yoluna Başvuranlar

 

Yukarıda bahsedilen Mahkeme kararına karşı süresi içerisinde davalı ... tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.

 

2. Temyiz Nedenleri

 

Davalı ..., Mahkemece çekişmeli taşınmazın davacının tutunduğu satış senedi uyarınca satın alındığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de, tapulu taşınmazın haricen devrinin mümkün olmadığını, öte yandan kararın dayanağı bilirkişi raporunun kendi içerisinde çelişkili ve yetersiz olduğunu, yine hükmün infazının mümkün olmadığını belirterek, bozulmasını talep etmiştir.

 

3. Gerekçe

 

3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

 

Dava, kadastro tespiti öncesi satın alma ve kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği iddiasına dayanan tapu iptali ve tescil isteğinden ibarettir.

 

3.2. İlgili Hukuk

 

3.2.1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713/1. maddesi, "Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. "

 

3.2.2. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi, " Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüz ölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir. "

 

3.2.3. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun "Tapuda kayıtlı taşınmaz malların tespiti’’ başlıklı 13. maddesi;

 

Tapuda kayıtlı taşınmaz mal:

 

A) Kayıt sahibi veya mirasçıları zilyet bulunuyorsa;

 

a) Kayıt sahibi adına,

 

b) Kayıt sahibi ölmüş ise mirasçıları adına,

 

c) Mirasçılar tayin olunamazsa, ölü olduğu yazılmak suretiyle kayıt sahibi adına,

 

B) Kayıt sahibi veya mirasçılarından başkası zilyet bulunuyorsa;

 

a) Kayıt sahibi veya mirasçılarının kadastro teknisyeni huzurunda muvafakatları halinde zilyet adına,

 

b) Zilyet, taşınmaz malı, kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına,

 

c) (Değişik: 3/5/2012-6302/4 md.) Kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur." hükümlerini içermektedir.

 

3.3. Değerlendirme

 

3.3.1. Mahkemece, davacının dava dilekçesi ekinde yer alan satış senedi uyarınca çekişmeli taşınmazı satın aldığı, taşınmaz üzerinde, davacı lehine zilyetlikle iktisap koşulları oluştuğu gerekçesi ile yazılı şekilde karar verilmiş ise de, yapılan araştırma, inceleme ve uygulama hüküm vermeye yeterli bulunmamaktadır. Çekişmeli 1901 ada 4 parsel sayılı taşınmaza ait tapu kaydı incelendiğinde, taşınmazın imar uygulaması sonucunda oluşturulduğu anlaşıldığı halde, Mahkemece bu yön üzerinde durularak taşınmazın imar uygulamasına konu edilmeden öncesi yöntemince araştırılmamış, böylelikle taşınmazın imar uygulaması yapılmadan evvelki kök geldi kaydı tespit edilip, bu yerin öncesi itibariyle tapuya kayıtlı yerlerden olup olmadığı tayin edilmeden karar verilmesi cihetine gidilmiştir.

 

3.3.2. Bilindiği üzere tapuda kayıtlı bulunmayan taşınmazlar TMK'nın 762. maddesi hükmüne göre menkul mal niteliğindedir. Aynı Kanun'un 763. maddesi uyarınca bu gibi malların mülkiyetinin devri zilyetliğin karşı tarafa teslimi ile gerçekleşir. Tapusuz taşınmazın devri resmi şekle bağlı olmadığından adi yazılı senetle satışı mümkündür. Ne var ki tapuda kayıtlı taşınmazlar ancak yasanın öngördüğü şekil şartlarına riayet edilerek tedavül ederler. Somut olayda davacının davasına dayanak olarak sunduğu adi yazılı satış senedine konu edilip satın alındığı iddia edilen taşınmazın öncesi itibariyle tapulu veya zilyetlikle edinilen yerlerden olup olmadığının kesin olarak belirlenmesi gerekmektedir. Bu hususun tayini ise ancak çekişmeli taşınmazın kök geldi parselinin tespit edilmesi suretiyle mümkündür. Davacının iddiası yönünden kök parselin tapusuz ve zilyetlikle edinilen yerlerden olduğu anlaşıldığı takdirde zilyetlikle birleşen satışa itibar edileceği, ancak dava konusu taşınmaz öncesi itibariyle tapuya kayıtlı yerlerden ise bu durumda ancak 3402 sayılı Yasa'nın 13/B-b ve 13/B-c maddeleri uyarınca tapunun hukuki kıymetini yitirmesi halinde davacıların iddiasının dinlenebileceği, zira tapulu taşınmazın haricen devrinin mümkün olmadığı göz önünde bulundurulmalıdır.

 

3.3.3. Hal böyle olunca; Mahkemece, sağlıklı bir sonuca varılabilmesi için öncelikle, çekişmeli taşınmazın oluşumuna esas tüm bilgi ve belgeler ilgili yerlerden getirtilerek dosya arasına konulmalı, taşınmazın kök geldi parselinin tayini hususunda gerek önceki imar planı gerekse revize imar planı, imar planlarının eki olan parselasyon cetveli ve şuyulandırma çizelgeleri incelenmek suretiyle teknik bilirkişiden kadastro paftası ile imar paftasının ölçeği eşitlenerek çakıştırma yapılmak suretiyle ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı, böylelikle gerek celbedilen belgelerin içerikleri, gerekse de teknik bilirkişi raporu ile çekişmeli taşınmazın (imar uygulaması yapılmadan) kök geldi parseli belirlenmeli, kök parsel tayin edildikten sonra bu parsele ait kadastro tutanağı ve var ise taşınmaza revizyon gören tüm kayıtlar (tapu kaydı, vergi kaydı vb.) ile taşınmazın tutanağı hükmen kesinleşmiş ise hükmen tescile esas dava dosyası eldeki dosya arasına getirtilip, dosya bu şekilde ikmal edilmelidir.

 

3.3.4. Dosya ikmal edildikten sonra taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda nizalı taşınmazın bulunduğu yerde yöntemine uygun olarak keşif yapılmalı, yerel bilirkişi ve taraf tanıklarının 6100 sayılı HMK'nın 243 ve 244 madde (HUMK’un 258 ve 259. maddeleri) hükmü uyarınca keşif yerinde hazır bulunmak üzere davetiye ile çağrılmak suretiyle mümkün olduğunca taşınmaz başında yapılacak keşifte dinlenilmeleri, davaya dayanak satış senedi aslının ve var ise dava konusu taşınmazın kadastro tespitine esas kayıtlar (tapu kaydı, vergi kaydı vb.) yapılacak keşifte uygulanması, dava konusu taşınmazın öncesi itibariyle tapulu alanda kalıp kalmadığının tereddüte mahal bırakmayacak şekilde belirlenmesi ve belirlenecek duruma göre az yukarıda açıklanan hususlar göz önünde bulundurularak, öncesi itibariyle tapuda kayıtlı taşınmazın haricen devrinin mümkün olmadığı, bu halde ancak 3402 sayılı Yasa'nın 13/B-b ve 13/B-c maddeleri uyarınca tapunun hukuki kıymetini yitirmesi halinde davacıların iddiasının dinlenebileceği, öte yandan taşınmazın önceki niteliği itibariyle tapusuz ve zilyetlikle edinilen yerlerden olduğu anlaşıldığı takdirde zilyetlikle birleşen satışa itibar edileceği hususları gözetilerek, davacıların tapu iptali ve tescil isteklerinin değerlendirilmesi gereklidir. Mahkemece, bu hususlar gözardı edilerek eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup, temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde görülmüştür.

 

V. SONUÇ:

 

Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ...’ın temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü 6100 sayılı Yasa'nın geçici 3. maddesi yollaması ile 1086 sayılı HUMK.'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, yatırılan peşin harcın istek halinde davalı tarafa iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 21.06.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Bu sayfa 167 kez görüntülendi.