Kamulaştırılan taşınmazın emsal bedelinin, satışı yapılmamış yerlere ilişkin ilanlar üzerinden belirlenemeyeceği hk.

Karar

 

Danıştay 6. Daire Başkanlığı   2022/1807 E.  ,  2022/4767 K.

 

 

T.C.

 

D A N I Ş T A Y

 

ALTINCI DAİRE

 

Esas No : 2022/1807

 

Karar No : 2022/4767

 

TEMYİZ EDEN (DAVALI) : … Belediye Başkanlığı

 

VEKİLİ : Av. …

 

KARŞI TARAF (DAVACI) : …

 

VEKİLİ : Av. …

 

İSTEMİN KONUSU : … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.

 

YARGILAMA SÜRECİ :

 

Dava konusu istem: Samsun İli, Atakum İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı davacının maliki olduğu taşınmazın imar planında "park alanı" olarak ayrılmasına karşın uzun süredir kamulaştırılmaması sebebi ile uğranıldığı ileri sürülen zarara karşılık 10.000,00-TL ( miktar artırımı dilekçesiyle toplam: 275.713,52-TL) maddi tazminatın dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faiziyle birlikte ödenmesine karar verilmesi istenilmiştir.

 

İlk Derece Mahkemesi kararının özeti: ... İdare Mahkemesince verilen … tarih ve E:…, K:… sayılı kararda; davacının taşınmazının 1. derece ve 3. derece arkeolojik sit alanında kaldığı ve taşınmaz için ilke kararında belirlendiği üzere mülkiyet hakkından yararlanma imkanı bulunmadığı, ancak bu statüde bulunan taşınmazlara yönelik olarak Hazine taşınmazlarıyla takas imkanının sunulması için koruma amaçlı imar planı bulunması gerektiği, koruma amaçlı imar planı yapımı için idarelere sit alanı ilanından itibaren belli bir yasal süre tanındığı, esasen uyuşmazlığa konu taşınmazın kamulaştırılması zorunlu bir statüde bulunmadığı ve bu nedenle kamulaştırmasız el atma nedeniyle oluşan bir zarardan bahsedilemeyeceği, öte yandan takas imkanı sunulduğundan dava konusu işlemde de hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

 

Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının özeti: İdari Dava Dairesince verilen kararda; uyuşmazlığın, kesin yapılaşma yasağı bulunmayan 3. derece arkeolojik sit alanında kalan ve imar planında park alanı olarak işlevli olan taşınmazın, uzun müddet kamulaştırılmadığından bahisle kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat talebinin reddine ilişkin işlemden kaynaklandığı, davacıya ait taşınmazın imar planında kamusal kullanıma ayrılmış olması nedeniyle davacıların mülkiyet hakkı kullanımının engellendiği görüldüğünden, davacının uğradığı zararın idare hukuku ilkeleri çerçevesinde tazmini gerektiği sonucuna ulaşıldığı, Olayda; İdare Mahkemesince mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu hazırlanan, taraflara tebliğ edilerek bir örneği dosya içine alınan bilirkişi raporunda, davacıya ait taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 275.713,52 TL olarak belirlendiği ve davacı tarafından verilen 21/10/2021 tarihli dilekçe ile de 10.000,00 TL olarak açılan dava miktarının 265.713,52 TL artırılarak 275.713,52 TL'ye yükseltildiğinin görüldüğü, anılan bilirkişi raporu hükme esas alınarak davanın kabulü ile, 275.713,52 TL maddi tazminatın dava tarihinden (27/12/2018) itibaren hesaplanacak yasal faiziyle birlikte davalı idarece davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

 

TEMYİZ EDENİN İDDİALARI : Taşınmazda kısıtlılığın söz konusu olmadığı, fiilen park alanı olarak herhangi bir düzenlemenin de bulunmadığı, taşınmazın kamulaştırılması zorunlu bir statüde bulunmadığı, idareye başvuru şartının gerçekleşmediği ileri sürülmektedir.

 

KARŞI TARAFIN SAVUNMASI : Temyiz isteminin reddi ile İdari Dava Dairesi kararının onanması gerektiği savunulmuştur.

 

DANIŞTAY TETKİK HAKİMİ …'NUN DÜŞÜNCESİ : Temyiz isteminin kabulü ile Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bozulması gerektiği düşünülmektedir.

 

TÜRK MİLLETİ ADINA

 

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

 

İNCELEME VE GEREKÇE:

 

MADDİ OLAY :

 

Samsun İli, Atakum İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parsel sayılı davacının maliki olduğu taşınmazın imar planında "park alanı" olarak ayrılmasına karşın uzun süredir kamulaştırılmaması sebebi ile uğranıldığı ileri sürülen zarara karşılık 10.000,00-TL ( miktar artırımı dilekçesiyle toplam: 275.713,52-TL) maddi tazminatın dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faiziyle birlikte ödenmesine karar verilmesi istemiyle bakılan dava açılmıştır.

 

İLGİLİ MEVZUAT:

 

3194 sayılı İmar Kanununun 10. maddesinde: "Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur.

 

İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder." hükmü yer almaktadır.

 

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinde; 15. madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulunca, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın; a) Cins ve nevini, b) Yüzölçümünü, c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, d) Varsa vergi beyanını, e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini, g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerininin tespit edileceği belirtilmektedir.

 

HUKUKİ DEĞERLENDİRME:

 

Dosyanın incelenmesinden; uyuşmazlığa konu taşınmazın mülkiyetinin davacı tarafından 05.08.1996 tarihinde satın alma yoluyla edinildiği, satın alındığı tarihte … parsel olarak kayıtlı olan taşınmazın yarıya yakın kısmının … tarih ve … sayılı … Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kararıyla 1. derece arkeolojik sit alanı olarak ilan edildiği, Samsun Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun … günlü, … sayılı kararı ile ise taşınmazın bu kısmındaki 1.derece arkeolojik sit kararının devamına karar verilerek taşınmazın kalan kısmının 3. derece arkeolojik sit alanı olarak belirlendiği, daha sonra taşınmazın 1. derece arkeolojik sit alanı olan kısmında … günlü, … sayılı … İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü işlemi ile ifraz yapıldığı ve taşınmazın 1.derece arkeolojik sit alanında kalan kısmının … parsel, 3. derece arkeolojik sit alanında kalan kısmının ise … parsel olarak tescil edildiği, bu kararın … Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun … günlü, … sayılı kararı ile uygun bulunduğu, … parsel sayılı taşınmazın ifrazı üzerine oluşan … parsel sayılı 3. derece arkeolojik sit alanında kalmakta olan ve imar planında park alanı olarak işlevlendirilmiş bulunan uyuşmazlık konusu taşınmazın kamulaştırılması istemiyle 25/6/2018 tarihli dilekçe ile davalı … Belediye Başkanlığına yapılan başvurunun reddi üzerine bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

 

Uyuşmazlıkta, dosya kapsamında İdare Mahkemesince yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucunda hazırlanan 14/07/2020 tarihli bilirkişi raporunda, taşınmazın bedeli belirlenirken taşınmazın çevresinde bulunan emlakçılara ait satılık taşınmaz ilanlarının emsal taşınmaz olarak esas alınması suretiyle dava konu taşınmazın değer tespitinin yapıldığı, en son temyize konu İdari Dava Dairesi kararında ise, anılan bilirkişi raporu hükme esas alınarak istinaf başvurusunun kabulü ile davanın reddi yolunda İdare Mahkemesi kararının kaldırılarak davacının tazminat isteminin kabulüne karar verildiği anlaşılmaktadır.

 

Olayda, uyuşmazlık konusu taşınmaz bedelinin tespiti için emsal taşınmaz belirlenirken öncelikle, dava konusu taşınmazın çevresinin imar durumu özellikleri dikkate alınarak, dava konusu taşınmaza yakın mesafede, aynı yapılaşma koşullarına sahip, eş değer özellikleri olan, mümkün olduğunca dava tarihine en yakın tarihli satışı gerçekleşmiş ve satış bedeli belirli olan taşınmazların seçilmesi suretiyle değer tespitinin yapılması gerekmektedir.

 

Bu itibarla; bilirkişi raporunda henüz satışı gerçekleşmemiş taşınmazların, emsal taşınmaz olarak esas alınmak suretiyle dava konusu taşınmazın değer tespitinin yapıldığı anlaşılmış olup raporun hükme esas alınması mümkün olmadığından, Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesince, aralarında gayrimenkul değerleme uzmanının da bulunduğu yeni bir bilirkişi heyetiyle, mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak, taşınmazın dava tarihindeki, cins ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyecek bütün nitelik ve unsurları, her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, varsa resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, özel amacı olmayan emsal (uyuşmazlığa konu taşınmazın çevresinin imar planındaki kullanım biçimi, yapılaşma koşulları ve konumları açısından benzer özellikleri olan taşınmazlar arasından seçilmeli, davaya konu taşınmaz kadastro parseli ise; emsal alınacak taşınmaz da kadastro parseli olmalı ya da emsal parsel imar parseli ise, emsal taşınmazda kesilen düzenleme ortaklık payı oranı ölçüsünde davaya konu taşınmaz bedeli düşülerek taşınmazın gerçek bedeli belirlenmeli) satışlara göre satış değeri, bedele etki eden tüm kanuni veriler, imar verileri, taşınmazın özgün nitelik ve kullanım şekli, değeri etkileyen hak ve yükümlülükleri, gayrimenkul üzerinde ayni ve şahsi irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyetleri vb. bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin belirlenmesi suretiyle taşınmaz bedeli tespit edilerek uyuşmazlığın esası hakkında yeniden karar verilmesi gerekmektedir.

 

Öte yandan, hukuki el atma nedeniyle açılan tam yargı davaları, adli yargıdaki fiili el atma nedeniyle açılan davalardan farklı olarak, 3194 ve 2942 sayılı Kanunlar kapsamında açılan davalar olduğundan, hükmedilecek faizin; dava açma tarihi itibariyle talep edilen miktar için, dava tarihinden geçerli olmak üzere, ıslah edilen kısım için ıslah tarihi itibariyle hesaplanması gerekmektedir.

 

Bu durumda, temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.

 

KARAR SONUCU:

 

Açıklanan nedenlerle;

 

1. 2577 sayılı Kanunun 49. maddesine uygun bulunan davalının temyiz isteminin kabulüne,

 

2. Mahkeme kararına yönelik olarak yapılan istinaf başvurusunun kabulü ile anılan Mahkeme kararının kaldırılarak yukarıda özetlenen gerekçeyle davacının tazminat isteminin kabulü yolundaki temyize konu … Bölge İdare Mahkemesi ... İdari Dava Dairesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararının BOZULMASINA,

 

3. Yeniden bir karar verilmek üzere dosyanın anılan Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesine gönderilmesine, 14/04/2022 tarihinde kesin olarak, oyçokluğuyla karar verildi.

 

 

 

KARŞI OY (X):

 

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun “İdari dava türleri ve idari yargı yetkisinin sınırı” başlıklı 2. maddesinin 1. fıkrasında, İdarî işlemler hakkında yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönlerinden biri ile hukuka aykırı olduklarından dolayı iptalleri için menfaatleri ihlâl edilenler tarafından açılan davalar, iptal davaları; İdari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları doğrudan muhtel olanlar tarafından açılan davalar da, tam yargı davaları olarak sayılmıştır.

 

İlgili idarelerin hareketsiz kalarak İmar Kanununda öngörülen sürede kamulaştırma yoluna gitmemek suretiyle taşınmaz sahibinin mülkiyet hakkının süresi belirsiz bir şekilde kısıtlanması idari işlem ve eylem niteliğinde olup bu işlemin iptali ve bu işlem ve eylemden doğan zararın tazmini idari yargıda açılacak iptal ve tazminat davasının konusunu oluşturur. Bir başka ifade ile, hukuki el koyma kavramı yerine, daha doğru bir tanımlama ile "taşınmazın kamulaştırılmaması" suretiyle tasarruf hakkının kısıtlanmasına ilişkin davalar, idari yargıda açılacak iptal ve tam yargı davasının konusudur. İmar Kanununun 10. maddesinde öngörülen 5 yıllık sürenin sonunda kamulaştırmama işlemi iptal davasının; idarenin hareketsiz kalması nedeniyle 5 yıllık sürenin bitiminden kamulaştırma tarihine ya da mülkiyetin idareye geçtiği tarihe kadar varsa uğranılan zararın tazmini ise idari yargıda açılan tazminat davasının konusudur. Ancak burada söz konusu olan, kişilerin mülkiyet hakları üzerinde süresi belli olmayan sınırlama şeklindeki idarenin işlem ve eyleminden doğan zararın tazmini olup mülkiyetin bedele çevrilmesi ise idari yargıda açılan tazminat davasının değil, adli yargıda açılacak bedel tespiti ve tescil davasının konusuna girer.

 

Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davaları, taşınmaz mülkiyetinin bedeli karşılığında kamuya aktarılması yoluyla mülkiyete yapılan fiili müdahaleyi sonlandırmayı hedeflemesiyle, sadece idarenin işlem ve eylemlerinden doğan zararın tazminini sağlayan, mülkiyete ilişkin herhangi bir sonuç doğurmayan idari yargıda açılan tam yargı davalarından farklılaşmaktadır. Mülkiyetin bedele çevrilmesi ise, idari eylem ve işlem nedeniyle doğan bir zarar niteliğinde olmadığından idari yargıda görülen tazminat davasının konusuna girmez.

 

El atmanın önlenmesi davası ile, mülkiyet hakkına yapılan fiili müdahalenin giderilmesi amaçlanmakta iken kamulaştırmama işlemine karşı açılan iptal davasında ise tam tersine idarenin kamulaştırma bedelini ödemek suretiyle taşınmaz mülkiyetini üzerine alması sağlanmaya çalışılmaktadır. İdarenin hukuka aykırı işleminin iptal edilmesi sonucunda kamulaştırma işlemi gerçekleştirileceğinden, kamulaştırma yükümü altında olan idare tarafından bedel tespiti ve tescil için açılacak dava ise iptal davasının dolayısı ile kamulaştırma işleminin sonucu ve tamamlayıcısıdır.

 

Buna göre, imar planında kamu alanında kalan taşınmazlar için süresinde kamulaştırma yapılmaması nedeniyle mülkiyet hakkının kısıtlanmış olduğu, bu nedenle mülkiyetin bedele dönüştürülmesi suretiyle tazminat verilmesi istemiyle açılan davalar, esasen idarenin kamulaştırmama ya da parselasyon yapmama yolundaki olumsuz idari işleminin iptali yoluyla taşınmaz bedelinin ödenmesine ilişkin davalardır. İdarenin taşınmazı kamulaştırmaması nedeniyle mülkiyet hakkının kısıtlanması durumunda, kişinin bu işlem nedeniyle taşınmazının değerini talep edebilmesi için öncelikle kamulaştırmama işleminin iptalini sağlaması, bunun yasal sonucu olarak da mülkiyetin bedele çevrilmesini talep etmesi gerekmektedir. Zira, imar planının uygulanması nedeniyle, mülkiyet hakkının kısıtlanıp kısıtlanmadığı, idarenin imar kanunundaki hükümlere uygun hareket edip etmediği ve kamulaştırma kanunu hükümleri uyarınca kamulaştırma işleminin tesisinin zorunlu olup olmadığı ve bu işlemin hangi idare yada idarelerce gerçekleştirileceğinin tespiti ancak bu konuda açılacak iptal davası ile açıklığa kavuşturulabilecektir. Bedel tespiti ve tescili ise ancak kamulaştırma işleminin gerekliliği ve kamulaştırmayı yapacak idarenin tespitinden sonra kamulaştırma sürecinin bir parçası, tamamlayıcısı niteliğindedir. Nitekim, Kamulaştırma Kanunundaki düzenleme de bu şekilde olup kamulaştırma işleminin uygulanması, gerçekleştirilmesi amacıyla açılan bedel tespit ve tescil davası idarenin taşınmaz mülkiyetini üzerine almasını temine yöneliktir.

 

3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat yönünden yapılacak değerlendirme sonrasında, tasarruf hakkının süresi belirsiz şekilde kısıtlanması nedeniyle idarenin kamulaştırmama işleminin iptaline karar verilmesi halinde, iptal hükmü gereği taşınmazın değerinin belirlenmesi ve taşınmaz malikine ödenmesi için kamulaştırma kanunundaki sürecin işletilerek idarenin işlem yapması, bu kapsamda asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açılması sonucunu da doğuracağından, iptal kararından sonra mülkiyetin bedele dönüştürülmesine ilişkin tazminat istemi hakkında ayrıca inceleme yapılarak karar verilmesine gerek yoktur. Bir başka ifade ile, iptal kararının uygulanması bağlamında idarece kamulaştırma kanununa göre gerekli işlemler başlatılacak olup, ihtiyaç duyulması halinde taşınmazın aynına ilişkin ve tescil sonucunu doğuracak olan bedele ilişkin uyuşmazlık iptal kararının sonucu olarak adli yargı yerinde çözümlenecektir.

 

Bu durumda taşınmazdaki mülkiyet hakkının imar planı nedeniyle süresi belirsiz zaman diliminde kısıtlanması halinde idari yargıda sadece kamulaştırmama işleminin hukuka uygunluğu incelenerek kısıtlılık durumunun mevcut olup olmadığı yönünde değerlendirme yapılarak, kamulaştırma yapılmaması yolundaki olumsuz idari işlem hakkında karar verilmesi; mülkiyetin bedele dönüştürülmesi istemiyle tescil sonucunu doğuracak tazminat taleplerine yönelik ise, ortada idari yargı yetkisi kapsamında incelenecek bir tazminat davasının bulunmaması nedeniyle bu konuda karar verilmesine yer olmadığı şeklinde karar verilmesi gerektiği sonucuna ulaşıldığından, tazminat isteminin esasının incelenmesine ilişkin İdari Dava Dairesi kararının yukarıda belirttiğimiz gerekçeyle bozulması gerektiği oyuyla Dairemiz kararına katılmıyoruz.

Bu sayfa 242 kez görüntülendi.