Taşkın yapı hangi şartlar dahilinde, yapı sahibine devir edilebilir?

Karar

 

7. Hukuk Dairesi   2021/521 E.  ,  2021/3044 K.

 

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi

 

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 5. Asliye Hukuk Mahkemesi

 

 

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 01/10/2014 tarihinde verilen dilekçeyle tapu iptali ve tescil, terditli talep, irtifak hakkı tesisi talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda tapu iptali ve tescil talebinin reddine, irtifak tesisi talebinin kabulüne dair verilen 05/07/2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalılar vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin kısmen kabulü ile hükmün kaldırılarak yeniden hüküm tesisine dair verilen kararın davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü.

 

KARAR

 

Dava, TMK 725. maddesi uyarınca temliken tescil, bu talebin kabul görmemesi halinde ikinci kademede irtifak hakkı tesisi istemine ilişkindir.

 

Davacı vekili, İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Şahkulu Mahallesi, 285 ada 54 parsel sayılı taşınmazın tamamının müvekkiline ait olduğunu, taşınmazın bitişiğinde bulunan 55 parsel sayılı taşınmazın ise davalılara ait bulunduğunu, taşınmazların öncesi tek parsel iken ifraz sonucu 54 ve 55 parselin oluşturulduğunu, her iki taşınmaz üzerine zemin kat üzeri 4 normal kattan oluşan 53 ve 55 kapı numaralı, 2 girişli, ayrıca 51 kapı numaralı binanın bulunduğunu, müvekkile ait parselde kalması gerekli merdivenlerin ifraz sırasında davalılar parselinde kaldığını, taşınmazların korunması gerekli kültür varlığı olarak tescil edildiklerini, davacı ve davalılara ait iki binanın birbirine ayrılmaz şekilde irtibatlandırıldığı için taşınmazlar üzerinde tadilat işlemi yapılmadığını belirterek, dava konusu merdivenlerin bulunduğu kısmın davalılar adına olan tapusunun bedeli karşılığı iptal edilerek davacı adına tescilini, bu taleplerinin kabul edilmemesi halinde davalı lehine irtifak hakkı tesisine karar verilmesini talep etmiştir.

 

Davalılar vekili cevap dilekçesinde, 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, parseller arasında zeminde mülkiyet probleminin olmadığını, inşa edilen merdivenin tecavüzü olmadığını ancak sonrasında davacının binasında müvekkilere ait binaya doğru çıkmalar yapılarak genişletildiğini, davacının taşınmazı satın alırken bu durumu bilerek satın aldığını, merdivenin yıkılması ile tüm sorunların ortadan kalkacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

 

Mahkemece, “taşınmazın belirli bir bölümünün TMK'nın 725. maddesi uyarınca temliken tesciline karar verilebilmesi için öncelikle, taşkın yapılanan kişinin iyiniyetli olması, taşkın kısmın yıkımının aşırı zarar doğurması ve yapı değerinin oturduğu zemin değerinden fazla olması ve ayrıca bu kısmın ana taşınmazdan imar mevzuatına göre ifraz edilebilir nitelik taşıması ve arsa malikine muhik bir tazminat ödenmesi koşullarına bağlıdır....Davacı vekili 55 parsel sayılı taşınmazda tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescili ve davalı lehine irtifak hakkı tesisi talebinde bulunmuş ise de davacı dava konusu taşınmazın ifrazdan itibaren ihtilafa konu şekilde kullanıla geldiği, dava konusu yerin tapusunun ihtilafa konu her iki maliki tarafından da kullanıldığı, davacının hakkına üstünlük tanınarak davalının tapu hakkının elinden alınamayacağı” gerekçesiyle tapu kaydının iptali talebinin reddine, davacı vekilinin terditli talebinin kabulü ile 55 parselin bilirkişi raporunda belirtilen zeminden 4.10 metre yukarısında bulunan 1,82 metre en, 14,25 metre boy olmak üzere toplam 25,94 metre karelik alan üzerinde 54 parsel lehine irtifak hakkı kurulmasına karar verilmiştir.

 

Davalılar vekilinin, istinaf istemi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucunda; davalılar vekilince yapılan istinaf başvurusunun vekalet ücreti ve yargılama giderleri yönünden kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının bu yönlerden kaldırılarak yeniden hüküm tesisine karar verilmiştir.

 

Davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

 

Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın tek parsel olarak 21.08.1937 tarihinde kadastro tespiti yapılarak çapa bağlanmış, 06.12.1941 tarihinde ise ifraz işlemi ile taraflara ait 54 ve 55 sayılı parselleri oluşturulmuştur. Kadastro tespiti ve ifraz işlemi ile taşınmazlar üzerinde herhangi bir irtifak hakkı tesis edilmemiş olup, davacı tarafın beyanlarına göre davaya konu merdiven yeri 1969 yılında yapılmıştır.

 

Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK'nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar TMK'nın 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.

 

Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.

 

Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de TMK'nın 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.

 

Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

 

TMK'nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

 

a)Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

 

TMK'nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK'nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.

 

Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

 

İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

 

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. (Sübjektif koşul)

 

b)İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)

 

c)Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.

 

d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

 

Görülüyor ki, Türk Medeni Kanununun 725. maddesine dayalı taşkın yapıdan ötürü tescil davalarının kabulünde aranan en önemli koşullardan birisi taşkın yapı ile taşınmazın bütünleşmesi, başka bir ifade ile taşan kısmın taşınmazın ayrılmaz parçası haline gelmesidir.

 

Davacıya ait 55 parsel sayılı taşınmaz sınırı içinde kalan merdivenler çapa bağlı olarak oluşturulan yerde inşa edildiğinden merdivenin yapılmasında iyiniyetli olunduğu iddia edilemeyeceği gibi bu yere ilişkin geçit irtifakı tesisi talebinde de bulunulmadığı anlaşılmaktadır. Kaldı ki merdiven TMK'nın 725. maddesinde söz edilen yapı niteliğini taşımadığı gibi dairemizin yerleşik içtihatlarına göre de yapının tamamlayıcı parçası niteliğinde olmayıp her zaman yıkılabilecek yapılardan olduğundan, merdiven kısmına ait temliken tescil isteminin dinlenme olanağı bulunmamaktadır. İlk derece mahkemesince tapu iptal tescil isteminin reddine karar verilmiş ise de yasal dayanağı bulunmadığı halde, davacı lehine irtifak hakkı tesis edilmesi ile irtifak hakkı tesisine yönelik davalıların istinaf talebinin reddi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.

 

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle HMK 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatıranlara iadesine, karardan bir örneğin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 22.11.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Bu sayfa 298 kez görüntülendi.