Zilyetlikle arazinin maliki olmak için kaç yıl kullanım gerekir ?

Karar

1. Hukuk Dairesi 2021/3967 E. , 2021/6705 K.

MAHKEMESİ:ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ

DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL

Dava kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı ... ve müşterekleri, ... İlçesi ... Köyü'nde yapılan kadastro sonucu ... ada ... parsel sayılı 1.765,54 metrekare yüzölçümündeki taşınmazın devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olduğu belirtilerek hali arazi vasfı ile Hazine adına; ... ada ... parsel sayılı 2.038.29 metrekare yüzölçümündeki taşınmazın ... mirasçıları zilyetliğinde olduğu belirtilerek zilyetlikle edinim şartları oluşmadığından avlulu kargir ahır vasfı ile Hazine adına tespit ve tescil edildiğini ancak dava konusu taşınmazların babaları ...'den geldiğini ve vefat etmesi üzerine kendilerine kaldığını eklemeli olarak 20 yılı aşkın süredir nizasız ve fasılasız malik sıfatı ile zilyet olduklarını ileri sürerek Hazine adına kayıtlı tapu kayıtlarının iptali ile adlarına tescilini istemişlerdir.

Davalı Hazine, davacıların iddialarının asılsız olduğunu davanın makul süreden sonra açıldığını belirterek usul ve yasaya aykırı davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece yapılan yargılama sonunda davanın kabulüne dair verilen karar Yargıtay 16. Hukuk Dairesince; “ Yapılan araştırma ve incelemenin eksik olduğu belirtilerek komşu parsellerin tutanak suretleri ile dayanak belgelerin getirtilmesi, davacıların murisi adına ayını çalışma alanında belgesizden zilyetliğe dayalı olarak tespit ve tescil edilen taşınmaz bulunup bulunmadığının sorulması, dava konusu taşınmazlar başında yerel bilirkişiler, taraf tanıkları, fen bilirkişisi, jeoloji mühendisi, ziraat mühendisinden oluşacak uzman bilirkişiler kurulu huzuruyla yeniden keşif yapılması, keşif sırasında yerel bilirkişi ve tanıklardan taşınmazların geçmişte ne durumda bulunduğu, kim tarafından ne zamandan beri ne suretle kullanıldığı, imar ihyaya konu edilip edilmediği, imar ihyaya konu edilmiş ise ihyanın hangi tarihte başlayıp ne zaman bitirildiği etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı ayrıntılı bilgi alınması, bilirkişi ve tanık sözleri komşu parsel tutanak ve dayanakları ile denetlenmesi, ziraatçı ve jeolog bilirkişilerinden taşınmazların geçmişteki ve hali hazırdaki niteliği, konumu, bitki örtüsü, kullanım durumu, halen ırmak yatağı olup olmadığını belirtir biçimde ayrıntılı ve fotoğraflı rapor alınması, fen bilirkişisine keşfi takibe imkân verir kroki düzenlettirilmesi bundan sonra tüm delillerin birlikte değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi" gerektiğine değinilerek bozulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda davacı lehine kadastro tespit tarihinde kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği koşullarının gerçekleştiği gerekçesiyle davanın kabulüne dava konusu taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adlarına miras payları oranında tapuya tesciline karar verilmiştir.

Karar, davalı Hazine vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği görüşüldü.

Mahkemece Yargıtay bozma ilamına uyulduğu halde, bozma gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir. Bozma ilamına uyulmakla, taraflar yararına usuli müktesep hak oluşur. Bu hakkın zedelenmemesi için bozma gereklerinin tam ve eksiksiz olarak yerine getirilmesi gerekir. Hükmüne uyulan bozma ilamında, çekişmeli taşınmazların emek ve para sarfı ile imar ihya edilip edilmediği taşınmazlar üzerinde ekonomik amaca uygun zilyetliğin bulunup bulunmadığı, taşınmazların önceki ve şimdiki niteliklerinin   kesin olarak belirlenmesi, imar ihya var ise imar ihyanın tamamlandığı tarihten kadastro tespit tarihine kadar 20 yıllık zilyetlik süresinin dolup dolmadığı hususlarının saptanması gereğine değinilmiştir.

Ne var ki Mahkemece, taşınmazlar üzerinde sürdürülen zilyetliğin süresi ve niteliği kesin olarak belirlenmemiş, taşınmazın niteliğini belirlemeden uzak ziraatçı bilirkişi raporu ile yetinilmiş, uyuşmazlığın çözümünde hava fotoğraflarından yararlanılmamıştır. Bu şekilde eksik araştırma ve inceleme ile hüküm kurulamaz.

Dosyadaki bilgi ve belgelerden davacı taraf lehine kadastro sırasında belgesizden taşınmaz kaydı yapılmadığı ve komşu taşınmaz kayıtları ile dayanak belgelerin dosyaya getirtildiği anlaşılmıştır. Keşifte dinlenilen mahalli bilirkişi ve tanıklar davacıların ve murisinin ... nolu parseli; harman yeri olarak, ... nolu parseli; ahır yeri olarak 40-50 yıldır kullandıklarını, 1975 yılında ahırın taşınmaz üzerinde mevcut olduğunu beyan etmişlerdir. Ancak mahkemece kadastro tespit tarihi olan 2007 yılından geriye doğru 15-20-25 yıl öncesine ait hava fotoğrafı incelemesi yapılmadığından beyanlarda belirtilen 1975'li yıllardaki kullanımın ve yapının olduğu hususunun doğruluğu denetlenememiştir.

Ziraatçı bilirkişi raporunda çekişmeli taşınmazların beraber kullanıldığı, ... ada ... parselin üzerinde yer yer kayaların bulunduğu, çekişmeli ... ada ... parselin üzerinde ahırın bulunduğu, 1 nolu parselin ahırın avlusu olarak kullanıldığı, ... nolu parselin ahır dışında kalan kısmının ise 30 - 40 yıldır tarımsal amaçlı kullanılan tarım arazileri vasfında olduğu belirtmiş ancak keşifte dinlenilen mahalli bilirkişi ve tanık beyanlara göre ... nolu parselin sadece hayvanların kapatılmak amacıyla ahır olarak kullanıldığı belirtilmiş ,hatta davacı tarafın dava dilekçesinde sadece ahır olarak kullanıldığı yönünde iddia etmiş olmasına rağmen ve rapora ekli fotoğraflardan ekili kısmın görünmediği anlaşıldığı halde mahkemece bu çelişki giderilmemiştir. Dosyada toplanan delillerden bozma ilamında belirtilen dava konusu taşınmazlar da imar ihyanın başlangıç tarihi ile tamamlanma tarihi belirlenememektedir.

Hemen belirtmek gerekir ki; TMK'nun 713/1 maddesinde “ Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” hükmüne yer verilmiştir.3402 sayılı KK'nun 14. maddesinde; “ Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan( 40 ve 100 dönüm dâhil ) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az 20 yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.” ve 3402 sayılı KK'nun 17.maddesinde; "Orman sayılmayan devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14. maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına aksi takdirde Hazine adına tespit edilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Bu tür uyuşmazlıkların sağlıklı bir çözüme kavuşturulabilmesi için yasanın aradığı tüm koşulların eksiksiz olarak davacı taraf lehine gerçekleşmiş olduğunun duraksamaya yer vermeyecek şekilde belirlenmiş olması gerekmektedir.

Dolayısıyla davacıların önce dava konusu taşınmazı masraf ve emek sarf ederek imar ve ihya ettiğini daha sonrada tarıma elverişli hale getirdikten sonra çekişmesiz ve aralıksız 20 yıl zilyet olduğunu belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanları ile ispat etmesi gerekir.

Hal böyle olunca doğru sonuca ulaşılabilmesi için, mahkemece çekişmeli taşınmazlara ait temin edilebilen en eski ve yeni tarihli orto foto ve uydu fotoğrafları ile memleket haritaları ilgili yerlerden getirtilmeli, Harita Genel Müdürlüğünün web sitesinin harita sorgulama sayfasına girilerek taşınmazın bulunduğu köyü/mahalleyi kapsayacak şekilde hangi yıllara ait hava fotoğrafı bulunduğu araştırılıp belirlenmek ve (denetiminin sağlanması bakımından ) ilgili sayfanın çıktısı dosya arasına alınmak suretiyle buradan elde edilen verilere göre çekişmeli taşınmazların Hazine adına tespit edildiği tarihten 15-20-25 yıl öncesine ilişkin farklı dönemlerde çekilmiş stereoskopik hava fotoğraflarının en az üç tanesi tarihleri açıkça yazılmak suretiyle Harita Genel Müdürlüğünden getirtilerek dosya arasına konulmalı dosya bu şekilde ikmal edildikten sonra mahallinde, çekişmeli taşınmazları ve yöreyi iyi bilen, mümkün olduğunca yaşlı ve tarafsız yerel bilirkişiler, taraf tanıkları ve 3 kişilik ziraat mühendisleri kurulu, 1 jeodezi ve fotogrametri mühendisi ve 1 fen bilirkişisinin katılımıyla yeniden keşif yapılmalıdır. Öncelikle çekişmeli taşınmazların imar ve ihyaya muhtaç yerlerden olup olmadığı tespit edilmeli, imar- ihyaya muhtaç yerlerden ise ahır ve samanlık yapmanın imar ve ihyaya dayalı zilyetlikle kazanmaya yeterli olmayacağı da nazara alınarak yapılacak bu keşifte dinlenilecek mahalli bilirkişi ve tanıklardan; taşınmazların geçmişte ne durumda bulunduğu, kime ait olduğu, kimden nasıl intikal ettiği, kim tarafından, ne zamandan beri ve ne suretle kullanıldığı, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olması halinde imar-ihyaya konu edilip edilmediği ve edilmiş ise imar-ihyanın ne zaman tamamlandığı hususları sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı, yerel bilirkişi ve tanık sözleri komşu parsel tutanakları ve dayanakları ile denetlenmeli, beyanlar arasındaki çelişkiler gerektiğinde yüzleştirme yapılmak suretiyle giderilmeye çalışılmalı, çekişmeli taşınmazların niteliğine ve fiziksel özelliklerine ilişkin mahkeme hâkiminin gözlemi keşif tutanağına yansıtılmalıdır.

Ziraatçı bilirkişi kurulundan; çekişmeli taşınmazlar üzerinde ekonomik amaca uygun zilyetlik bulunup bulunmadığı, ekonomik amaca uygun zilyetlik varsa hangi tarihten beri ve hangi tasarruflar ile sürdürüldüğü, çekişmeli taşınmazlar ile komşu taşınmazların toprak yapıları ve nitelikleri hususunda fark bulunup bulunmadığı ve çekişmeli taşınmazların niteliğini, kullanım durumunu ve zilyetlik süresini kesin olarak belirleyen, taşınmazların değişik yönlerden çekilmiş, komşu taşınmazlar ile arasındaki sınırları gösteren renkli fotoğraflarının eklendiği, bilimsel verilere dayalı ayrıntılı ve gerekçeli rapor istenilmelidir.

Jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişiye hava ve uydu fotoğrafları tevdi edilerek, hava fotoğrafı ve memleket haritası ile kadastro paftası ölçeğinin harita çizim programları aracılığıyla eşitlenmesi suretiyle çekişmeli taşınmazların konumunun çevre parsellerle birlikte harita üzerinde gösterilmesi istenilmeli ve hava fotoğrafları ile kadastro paftası çakıştırılıp stereoskop aletiyle inceleme yaptırılarak, çekişmeli taşınmazların önceki ve şimdiki niteliğini, devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olması halinde imar-ihyaya konu edilip edilmediğini, imar-ihyaya konu edilmiş ise ihyanın hangi tarihte bitirildiğini ve davacı tarafça ne şekilde kullanıldığını belirtir ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalıdır.

Fen bilirkişisine, keşif ve uygulamayı denetlemeye elverişli ayrıntılı rapor ve kroki düzenlettirilmelidir. Bundan sonra iddia ve savunma çerçevesinde toplanan tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmelidir.

Mahkemece bu hususlar gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsiz olup, temyiz itirazları açıklanan nedenlerle yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün BOZULMASINA, yasal koşullar gerçekleştiğinde kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10/11/2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.