Vekil tarafından satılan taşınmazı, çok düşük bir bedelle alan 3. Kişi kötü niyetli kabul edilir mi?

Karar

1. Hukuk Dairesi         2020/1728 E.  ,  2021/6325 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ: ... BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ

DAVA TÜRÜ: TAPU İPTALİ VE TESCİL

 

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karara karşı davalı ... ve davacı vekilinin istinaf başvurusu üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, davacı tarafın istinaf talebinin esastan reddine, davalı ...'ın istinaf talebi kabul edilerek ilk derece mahkemesi kararı kaldırılıp vekalet ücreti düzeltilerek davanın reddine ilişkin olarak yeniden verilen karar, davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli olarak temyiz edilmiş olmakla duruşma günü olarak saptanan 02/11/2021 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Avukat ... geldi. Davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davalı ... vekili Avukat ve diğerleri gelmedi. Yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

 

Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

 

Davacı, davalılardan ... ile İzmir ilinde yarım kalan inşaatın tamamlanması işi nedeni ile tanıştıklarını, sonrasında davalı ...'un güven telkin eden davranışları nedeniyle çok yakın bir ilişkiye girdiklerini, aynı dönemde kendisinin bir takım sağlık problemlerinin olduğunu, davalı ...'a çeşitli vaatlerde de bulunması nedeni ile 2014 yılı içinde çeşitli taşınmazlarına ilişkin genel satış yetkisini içerir vekaletnameler verdiğini, ... ada ... parsel numaralı taşınmaz için de ... 2. Noterliği'nin 05/08/2014 tarih - ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde vekaletnamesi ile davalıyı vekil tayin ettiğini, ancak davalı ...'un vekaletnamedeki satış yetkisini kötüye kullanarak 06.08.2014 tarihinde taşınmazı satış yolu ile diğer davalı ...'a devrettiğini, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ederek kendisini zarara uğrattıklarını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir. Davalı ..., taşınmazı bedelini ödeyerek satın aldığını, dava dışı kardeşi ...'nun ... ilçesinde emlak komisyonculuğu yapan ... Emlak Brokerlik (...)'un satışa sunduğu davaya konu taşınmaz için araştırma yaparak 400.000,00 TL bedel ile satışı konusunda anlaştığını, bu çerçevede ... ile emlak komisyoncusu arasında 04/08/2014 tarihinde arsa alımı aracılık sözleşmesi imzalandığını, bir gün sonra emlakçının, kardeşi ...'i arayarak 06/08/2014 günü satış işlemlerinin yapılacağını, parayı nakit olarak hazır etmelerinin gerektiğini belirttiğini, 06/08/2014 tarihinde tapuda taşınmazın kendisi(davalı) adına satışının yapıldığını, diğer davalı ...'u öncesinde tanımadıklarını, 400.000,00 TL'lik satış bedelinin elden ödendiğini, kardeşi ...'in satış günü ... Ziraat Bankası Şubesinden kendisine ait şirket hesabından 385.000,00 TL para çektiğini, üzerine de 15.000,00 TL ekleyerek bedeli ödediklerini, davacı ile davalı ... arasındaki ilişkiyi bilmesinin mümkün olmadığını, iyi niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş, diğer davalı ... savunma getirmemiştir.

 

İlk Derece Mahkemesince, iddianın ispatlanamadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, taraf vekillerinin istinaf talebi üzerine dosyayı inceleyen ... Bölge Adliye Mahkemesi 1.Hukuk Dairesince,davacı tarafın istinaf talebinin esastan reddine, tapu iptali ve tescil davasının kayıt malikine karşı açılması gerektiği, kayıt maliki ... olduğu için davalı ... yönünden pasif husumet yokluğundan ret kararı verilmesi gerekirken bu davalı yönünden de esastan ret kararı verilmesinin isabetsiz olduğu, öte yandan ücreti vekaletin harçlandırılan dava değeri üzerinden hesaplanması gerektiği halde mahkemece davalı ... lehine 17.770,00 TL olarak eksik vekalet ücretine hükmolunduğu, 2020 yılı AAÜT uyarınca davalı ...'ın hak ettiği ücreti vekaletin 66.847,96 TL olduğu anlaşılsa da davalı ... vekilinin istinaf dilekçesinde 53.950,00 TL ücreti vekalet talep etmesi ve talepten fazlaya karar verilemeyeceği gerekçesiyle HMK'nın 353/1-b-2. maddesi gereğince davalıların istinaf talebi kabul edilerek yerel mahkeme kararı kaldırılıp davanın reddine ilişkin yeniden karar verilmiştir.

 

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, davacı ...'in ... 2.Noterliğinin 05.08.2014 tarih ve 5208 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile vekil olarak tayin ettiği davalılardan ...'nun, davacının maliki olduğu ... ada ... parsel sayılı, 9466.90 m2 yüzölçümlü, tarla vasıflı taşınmazını 06.06.2014 tarihli satış işlemi ile davacı adına vekaleten diğer davalı ...'ya temlik ettiği, davacının davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettiğini ve vekalet görevinin kötüye kullanıldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemi ile dava açtığı anlaşılmaktadır.

 

Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet akdini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.

 

6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.

 

Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.

 

Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.

 

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

 

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.

 

Somut olaya gelince; mahkemece alınan 16.05.2018 tarihli ek rapora göre çekişme konusu taşınmazın devir tarihi itibariyle değeri 995.959,11 TL olarak tespit edildiği, ancak taşınmazın davalı vekil ... tarafından, diğer davalı ...'a tespit edilen rayiç bedelinin çok altında bir bedelle temlik edildiği gibi, düşükte olsa kararlaştırılan satış bedelinin davalılar tarafından davacıya ödendiğinin de ispat edilemediği, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket etmek suretiyle davacıyı zararlandırdıkları sabit olduğundan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru değildir.

 

Öte yandan diğer davalı ... ile el ve işbirliği içerisinde hareket ederek davacıyı zararlandıran davalı vekil ... hakkında husumetten red kararı verilmesi de isabetsizdir.

 

Davacı vekilinin değinilen yönler itibariyle yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK'nın 371/1-a maddesi gereğince ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, HMK'nın 373/2. maddesi gereğince dosyanın kararı veren ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 24.11.2020 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 3.050.00.-TL. duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilenden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 02/11/2021 tarihinde kesin olmak üzere oyçokluğuyla karar verildi.

-KARŞI OY-

 

Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı tapu iptal- tescil isteğine ilişkindir.

 

İlk derece mahkemesince iddianın ispatlanamadığı gerekçesiyle davanı reddine karar verilmiş, Bölge Adliye Mahkemesi Dairesince davacının istinaf isteminin reddine, davalıların istinaf istemlerinin kabulüyle hükmün düzeltilmesine karar verilmiş, davacının temyizi üzerine Dairenin sayın çoğunluğu tarafından kayıt maliki davalının taşınmazı düşük bedelle aldığı ve ödeme iddiasını da ispat edemediği gözetilerek vekille el ve işbirliği içinde davacıyı zararlandırdıkları gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi yönünde hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

 

Sayın çoğunluk ile aramızdaki uyuşmazlık, kayıt maliki davalının, vekil olan diğer davalı ile el ve işbirliği içinde davacıyı zararlandırma kastıyla hareket edip etmediği hususundadır.

 

Bilindiği üzere, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı iptal- tescil istekli davalarda, vekilden temlik alan kayıt malikinin kötü niyetli olduğunun ispat yükümlülüğü davacıya aittir.

 

“Üçüncü kişiler, hukuki işlemin yapıldığı anda iyi niyetli olmalıdırlar. İyiniyet karine olarak var sayılır. Aksini ispat, bunu iddia edene düşer.” ( Prof. Dr. Fikret EREN Borçlar Hukuku Genel Hükümler. 24.Baskı 508.sayfa)

 

Dosya içeriğinden, dinlenen davacı tanıkları temlik alan davalı ...'ın, davacının vekili olan diğer davalı ile el ve iş birliği içinde hareket ettiğine dair açıklamada bulunmamışlar, davalı tanıkları da, davalının bu taşınmazı gerçekten satın aldığını, vekil ile öncesine dayalı bir tanışıklıklarının olmadığını beyan etmişlerdir.

 

Sayın çoğunluk tarafından, her ne kadar taşınmaz bedelinin çok düşük olduğundan hareketle davalı ...'ın kötü niyetli olduğu sonucuna varılmış ise de, bilirkişilerden alınan ilk raporlar ile gerçek satım bedeli arasında aşırı bir fark olmadığı açıktır. Bilirkişilerden alınan ek rapordan önce ise, ilgili belediyeden taşınmaza ilişkin belgeler getirtilerek arsa vasfı esas alınmak suretiyle bedel hesaplanmış ve böylece ilk raporda belirlenen değer ile arada fahiş fark oluşmuştur. Bu tür davalarda taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değerlendirme yapılması gerekmektedir. Keşif yerinde dinlenen emlakçılık yapan tanık, taşınmazın dönümünün keşif anında 100.000-150.000 TL civarında olduğunu beyan etmiştir. Ayrıca taşınmazın değerinin düşük belirlenmesi tek başına kötü niyetin ispatı için yeterli değildir.

 

Diğer yandan dinlenen davacı tanığı Yahya, taşınmazda kiracı olduğunu, satıştan haberdar olduğunda davacıyı haberdar ettiğini belirtmesine rağmen, davacı, vekilini uzunca bir süre vekillikten azletmemiştir. Vekil ile davacı arasında ticari ilişki bulunup birden fazla vekaletler verilmiş, temlikler yapılmıştır. Taşınmazının kendisinden habersiz satıldığını öğrenen bir kimsenin vekilini hemen azletmesi gerekirken iki yıla yakın bir zaman sonra azletmesi hayatın olağan akışına da uygun düşmemekte, bu nedenle vekil ile vekil eden davacının araları bozulduktan sonra söz konusu davanın açıldığı kanaati uyanmaktadır

 

Açıklanan bütün bu olgular karşısında davalı vekilin, vekil eden davacının iradesine uygun davrandığı, vekil vasıtasıyla taşınmaz satın alan davalı ...'ın kötü niyetinin usulünce ispat edilemediği anlaşılmaktadır.

 

Öte yandan, kabule göre; vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle açılan tapu iptali-tescil istekli davalarda davalı gösterilmesi halinde, vekil yönünden davanın sıfat yokluğundan reddine karar verilemeyeceği gözetilmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru değil ise de, temyiz edenin sıfatına göre bu yanılgıya değinilmekle yetinilmiştir.

 

Açıklanan nedenlerle, hükmün onanması gerektiği kanaatinde olduğumuzdan, sayın çoğunluğun bozma yönündeki görüşüne katılmıyoruz.

 

 

 

Bu sayfa 303 kez görüntülendi.