Önalım davalarında, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin satış masraflarıyla birlikte vadeli mevduat hesabında depo edilmesi gerektiği hk.

Karar

YARGITAY

 

7. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2022/5382

 

Karar Numarası: 2022/7851

 

Karar Tarihi: 19.12.2022

 

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 13.03.2013 gününde verilen dilekçe ile ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 10.03.2021 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

 

K A R A R

 

Dava, ön alım hakkına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

 

Davacılar vekili, 101 ada 26 parsel sayılı taşınmazda dava dışı paydaş ... Manav'ın 04.05.2012 tarihinde 1/8 payını 110.000,00 TL bedelle davalıya sattığını ancak akitte satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini, payın değerinin 78.780,00 TL olduğunu belirterek bu bedel üzerinden davalı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali ile davacılar adına tescilini istemiştir.

 

 

Davalı vekili, taşınmazın fiilen taksim edilerek kullanıldığını ve bedelde muvazaa iddiasının doğru olmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.

 

Mahkemece ilk hükümde, davacıların bedelde muvazaa iddiası kabul edilerek tapu masrafları ile birlikte 82.587,50 TL depo edilmek suretiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün davalı vekilince temyizi üzerine Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 24.02.2015 tarihli, 2014/14391 Esas 2015/1881 Karar sayılı ilamı ile; ''...Dava konusu 101 ada 26 parsel sayılı taşınmazda 1/8 pay 04.05.2012 tarihinde 110.000,00 TL bedelle satılmıştır. Davacı, gerçek satış bedelinin 78.780,00 TL olduğunu, ön alım hakkına engel olmak için bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia etmiştir. Ziraat mühendisi bilirkişi 18.03.2014 günlü raporda taşınmazın 78.795,00 TL değerinde olduğunu belirtmiştir. Yargılama esnasında dinlenen tanıkların satış bedelinin ödenmesi sırasında tarafların yanında olmadıkları, görgüye dayanan bilgilerinin bulunmadığı, dava konusu taşınmazın rayiç değerine ilişkin görüşlerini beyan ettikleri anlaşılmaktadır. Dava konusu payın keşfen belirlenen değeri de tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir.

 

Mahkemece, Dairemizin yukarıda açıklanan ilkeleri doğrultusunda inceleme ve araştırma yapılarak fiili taksim savunması kanıtlandığı takdirde davanın reddine aksi halde davacının bedelde muvazaa iddiası yönünden yapılan açıklamalar doğrultusunda değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeplerle kararın bozulması gerekmiştir.'' şeklindeki gerekçe ile bozulmasına karar verilmiştir.

 

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne, davacının bedelde muvazaa iddiasının da kabulü ile tapu masrafları ile birlikte depo edilen 82.587,50 TL'nin davalıya ödenmesine karar verilmiş, hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 11.03.2020 tarihli, 2019/2583 Esas 2020/2998 Karar sayılı ilamı ile; "...1) Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

 

2)...Mahkemece, davacılar bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadıklarından, 4721 sayılı TMK’nın 734. maddesi uyarınca tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olan ön alım bedelini depo etmek üzere davacılara süre verilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken, dava konusu payın keşfen belirlenen değeri üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş..." gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

 

Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; bedelde muvazaa iddiasının reddi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

 

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

 

Ön alım ... paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

 

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 734. maddesi uyarınca "Ön alım ... sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

 

Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu ... kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

 

Anayasanın "Mülkiyet ..." kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

 

Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi,  lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

 

Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

 

Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

 

Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların ... bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

 

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır.

 

Somut olaya gelince; mahkemece, 04.05.2012 tarihli satış nedeniyle açılan ön alım davasında bozma ilamı öncesinde, mahkemece bedelde muvazaa iddiası kabul edildiğinden 24.04.2014 tarihinde 82.587,00 TL'nin depo edilmesine karar verilmiş, belirtilen bedel depo edildikten sonra da davanın kabulüne karar verilmiş ise de, Dairemizin davacının bedelde muvazaa iddiasının kabul edilmemesi gerektiği yönündeki bozma ilamamıza mahkemece uyularak, bakiye 31.205,00 TL için 13.01.2021 tarihinde depo kararı verilmiştir. Davalı tarafça satış tarihi üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra haksız menfaat temini oluşturduğunu, bu nedenle taşınmazın güncel bedelinin depo edilmesi gerektiğini iddia edilerek temyiz başvurusunda bulunulmuştur.

 

Mahkemece, ön alım bedeli ön inceleme tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 2 yıl sonra bir kısmının, yaklaşık 9 yıl sonra da kalan kısmının mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararları verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir.

 

Resmi satış sözleşmesindeki ön alım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, ön alım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.

 

Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

 

Dava konusu paya yönelik ön alım davasının açıldığı tarih ile ön alım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği;  bu süre gözönüne alındığında, ön alım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır.

 

Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle ön alım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

 

O halde mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; 04.05.2012 tarihli satışa ilişkin resmi senette yazılı, satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 113.792,50 TL'nin ön inceleme tarihi olan 12.11.2013 tarihinden başlayarak bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktarlar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilavesi suretiyle depo kararı vermektir.

 

Davacı tarafından aradaki fark depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekirken yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün, bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

 

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.12.2022 tarihinde oy birliği ile karar verilmiştir.

 

Bu sayfa 274 kez görüntülendi.