Yeni malikin kiranın kendine ödenmesi konusunda, kiracıya ihtar çekmesi gerektiği hk.

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2017/5274

Karar Numarası: 2019/1180

Karar Tarihi: 18.02.2019

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklı menfi tespit davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı, davalı ile arasında herhangi bir kira sözleşmesinin bulunmadığını, dava konusu kiralananın eski maliki dava dışı ... ile eşi ... arasında kira sözleşmesinin bulunduğunu belirtmiş, hakkında başlatılan icra takibi nedeniyle herhangi bir borcunun bulunmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, kiralananın yeni maliki olması sebebiyle önceki kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı konumuna geçtiğini, davacının sunmuş olduğu kira sözleşmesinin ise gerçek olmadığını belirtmiş, davanın reddini istemiştir.

Dava, borçlu olmadığının tespiti talebine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı tarafından dosyaya sunulan 05/09/2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde davacının eşi ...'ın kiracı, kiralananın eski malikinin ise kiraya veren olduğu anlaşılmaktadır. Türk Borçlar Kanununun (TBK) 310. Maddesi uyarınca kiralananın devri halinde yeni malik kira sözleşmesi ile bağlı olacaktır. Yeni malik kural olarak mülkiyeti nakil tarihinden itibaren eski malik ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi hükümlerine göre kira bedeli talep hakkı kazanır. Ancak temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmesi için yeni malikin ilk önce kira bedellerinin kendisine ödenmesi için kiracıya ihtar çekmesi gerekmektedir. Sadece kira bedellerinin talebi halinde ise muaccel hale gelen kiraların eski malike ödendiği hususu kanıtlanamadığında, ödenmemiş kira bedellerinin yeni malike ödenmesi gerekir.

Bununla birlikte eski malikin kiracısı olduğu anlaşılan ...'ın 08/11//2014 tarihinde vefat ettiği nüfus kaydından anlaşılmakla, külli halefiyet ilkesi gereği mirasçılar sözleşmenin tarafı olacağından bu kiracının veraset ilamının dosyaya sunulması ile birlikte varsa davacı dışındaki mirasçıların tespit edilerek bu davaya katılmaları veya muvafakat vermeleri sağlanmalı, sağlanmadığında terekeye temsilci atanarak tereke temsilcisinin bu açılan davaya devam etmesi halinde davaya bakılması gerekir. Aksi takdirde ise aktif taraf ehliyeti yokluğundan açılan bu dava ret edilecektir. Bu nedenle önceki malikleri de gösterir tapu kaydının temini ile kira alacağının olup olmadığının tespiti gerekirken eksik araştırma sonucu davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru olmamış ve bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı tarafın temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca kararın BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 18/02/2019 gününde oy birliğiyle karar verildi.