Eski kiracı lehine %10-%20 oranları arasında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra, kira bedelinin tespit edilmesi gerektiği hk.

Karar

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2017/3682

Karar Numarası: 2017/17115

Karar Tarihi: 06.12.2017

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı, davalı ile aralarında 01.06.2004 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının ödediği kira bedelinin 4.720,00-TL olup emsalleri karşısında ödenen kira bedelinin düşük kaldığını belirterek, 01.06.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 9.000,60-TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, talep edilen kira bedelinin hakkaniyete uygun olmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile davalının eski kiracı olması nedeniyle %10 hak ve nesafet indirimi de yapılarak 01.06.2014 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 8.437,50-TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm taraflarca temyiz edilmiştir.

1-) Davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde; taraflar arasında imzalanan 01/06/2004 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bilirkişi heyetince, emsal araştırması yapılmadan, genel ve soyut ifadelerle, hak ve nefaset hükümleri gereği, davalının eski kiracı olduğu da göz önüne alınarak taşınmazın istenen dönem için aylık brüt 9.375,00-TL kira getirebileceği açıklanmıştır. 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira bedelinin tespitine karar verilirken öncelikle tarafların tüm delilleri, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res'en de emsal araştırılmalı, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde, getirebileceği kira bedelinin o dönem için adil ve aşırı olmayan, hakkaniyete uygun miktarda olması gözetilmeli, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında re'sen değerlendirilmeli, hak ve nesafete uygun (kiracının eski kiracı olduğu gözetilerek bilirkişi kurulunca belirlenen bedelden bir miktar indirim yapılarak) olarak saptanması gerekirken, davalının bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde bahsettiği emsaller keşfen incelenerek değerlendirilmeden, resen emsal araştırılması yapılmadan yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek, hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

2-) Davacının temyiz itirazlarına gelince; Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davalının eski kiracı olduğu da değerlendirilerek indirim uygulanmak suretiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. Bu durumda Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenmeli, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 06.12.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.