İşyerinin tadilatının uzun sürmesi gerekçesi ile kiranın düşürülmesi (uyarlanması) talepli davanın, mahkemece nasıl değerlendirileceği hk.

Karar

 

 

3. Hukuk Dairesi         2023/3782 E.  ,  2023/2299 K.

 

 

 

 

İNCELENEN KARARIN

 

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi

 

SAYISI : 2020/1399 E., 2022/1954 K.

 

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 14. Sulh Hukuk Mahkemesi

 

SAYISI : 2016/330 E., 2018/1209 K.

 

 

Taraflar arasındaki kira bedelinin uyarlanması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

 

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiş, 10.11.2022 tarihli Ek Karar ile temyiz yasa yolu açık olduğu halde sehven kararın kesin olduğu şeklinde yazıldığı, bu hususun yazım hatasından kaynaklandığı belirtilerek maddi hatanın düzeltilmesine karar verilmiştir.

 

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararın niteliğinin duruşma istenebilecek davalardan olmadığı anlaşılmıştır.

 

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca davacı vekilinin duruşma isteğinin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

 

I. DAVA

 

Davacı; dava konusu ... Hürrem ... Hamamının 03.04.2008 tarihli sözleşme ile dava dışı ... Mad. ve Tur.A.Ş. -... Yasak ortak girişimine restore et- işlet- devret modeli ile ihaleyle kiralandığını, 08.06.2009 tarihinde davalı kiraya verenin onayı alınarak ihale devir sözleşmesi ile kendisine devredildiğini, kiralananın harabe halde olması nedeniyle ihale şartnamesine uygun olarak kiralananda tadilata başlanarak restore edildiğini ve faaliyete başlandığını, ancak gerek tadilat bakımından öngörülemeyen maliyetlerin doğması ve bu durumun tadilat süresinin uzamasına sebebiyet vermesi, gerekse ülkedeki terör olayları ve ekonomik durgunluk nedeniyle turist sayısındaki azalma dikkate alındığında 2016 yılı için ödenen aylık 165.440,00 TL'nin günün ekonomik koşullarına göre çok fazla olduğundan işlem temelinin çöktüğünü ileri sürerek; kira sözleşmesinin günün hal ve şartlarına uyarlanması suretiyle, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 90.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

 

II. CEVAP

 

Davalı; işin niteliği ve yıllara göre ödenecek kira bedelinin sözleşmenin imzası aşamasında davacı kiracı tarafça bilindiğini ve ... irade ile sözleşmenin imzalandığını, davalının basiretli davranması gerektiğini savunarak haksız davanın reddini istemiştir.

 

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

 

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşme tarihi ile dava tarihi arasında ülkede önemli bir ekonomik kriz veya devalüasyon, önceden öngörülmesi imkansız olan olağanüstü bir durumun meydana gelmediği, doların normal artış seviyelerinde seyrettiği gerekçeyle, davanın reddine karar verilmiştir.

 

IV. İSTİNAF

 

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

 

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

 

B. İstinaf Sebepleri

 

Davacı; bilirkişi raporlarında, dava konusu olayda uyarlama koşullarının oluştuğunun belirlendiğini, terör olayları nedeniyle yerli ve yabancı turist sayısında yaşanan düşüşün önceden öngörülebilecek nitelikte olmadığını, uyarlama koşullarının oluştuğu belirtilen raporlara neden itibar edilmediğinin gerekçede belirtilmediğini, Mahkemenin 2008-2016 yılları arasındaki ekonomik durumu değerlendirirken sadece hakimlik bilgisine göre davanın reddinin doğru olmadığını, ekonomik göstergelerdeki düşüşün de dikkate alınması gerektiğini, emsal kira paralarının araştırılmaması bakımından raporun yetersiz kaldığını, restorasyon sırasında ek maliyetlerin çıktığını, uyarlama nedenlerinin kanunda sınırlı olarak sayılmadığını, terör olayları ve turist sayısındaki azalmanın dikkate alınmadığını, kira bedelinin fahiş olduğunu, değinilen hususların tacir olanlar bakımından öngörülebilir olduğuna yönelik gerekçenin de yerinde olmadığını belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını, deliller toplanarak bilirkişi incelemesi yapılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

 

C. Gerekçe ve Sonuç

 

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmenin davacıya devir tarihi ile dava tarihi arasında ekonomik kriz veya devalüasyon, önceden öngörülmesi imkansız olan olağanüstü bir durumun meydana gelmediği, ... dolarının normal artış seviyelerinde seyrettiği, aşırı düşüş veya artış yaşanmadığı, kaldı ki sözleşmede kira bedellerinin TL bazında belirlendiği, Sultanahmet'te yaşanan terör eylemleri sebebiyle turist sayısında önemli azalma olduğu tespit edilmişse de, zaman zaman terör eylemlerinin yaşandığı ülkemizde bu durumun turizm işi ile uğraşan davacı tarafça ya da turizm işi ile uğraşmayan sıradan bir Türk vatandaşı tarafından önceden öngörülemeyecek bir durum olmadığı, yine davacının restorasyon sırasında davalı tarafça dahi öngörülemeyen sorunlar çıkması nedeniyle ilave iş ve işlemler yapıldığını, depremlerin sebep olduğu yarıklar nedeniyle güçlendirme yapıldığını ileri sürdüğü, davacı şirketin sözleşmeyi 1 yıl 2 ay sonra devraldığı, bu sürede restorasyon işlerinin ve sürecinin öngörülebileceği, tacir olan davacının her işinde basiretli tacir gibi hareket etmekle yükümlü olduğu, sözleşmenin 4 üncü maddesinde zemin etüdü yaptırılması ve Teknik Üniversiteden alınacak rapora göre, binaya statik sağlamlaştırma gerekli görüldüğü takdirde bütün maliyetleri karşılayarak müteahhidin bu imalatları yapacağı, bundan dolayı müteahhidin hiçbir talebinin bulunmayacağının düzenlendiği, ileri sürülen her üç olayın davacı açısından aşırı ifa güçlüğü oluşturacak nitelikte olmadığı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138 ... maddesindeki kira bedelinin uyarlanması koşullarının gerçekleşmediği, Mahkemece davanın reddine dair verilen kararın yerinde olduğu gerekçeleriyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

 

V. TEMYİZ

 

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

 

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.

 

B. Temyiz Sebepleri

 

Davacı; istinaf dilekçesinde bildirdiği hususları tekrar etmiş, ayrıca Bölge Adliye Mahkemesince de bilirkişi görüşüne başvurulmaksızın dava konusunun değerlendirildiğini, terör olaylarının olağan durum olduğu yönündeki gerekçenin kabul edilemeyeceğini, ... baharı ve Suriye'deki iç ... nedeniyle turist sayısında yaşanan düşüşün dikkate alınmadığını, kiralananın parseline katılan drenaj kanalının ihale şartnamesinde belirtilmediğini ve davalı kiraya veren tarafından dahi öngörülemediğini, dosyaya iki ayrı bilirkişi tarafından düzenlenen hukuki mütalaaların sunulduğunu ve bu raporlarda da uyarlama koşullarının oluştuğunun belirtildiğini, İstanbul Kültür ve Turizm Müdürlüğü tarafından düzenlenen 2016 yılı Aralık ayına ait raporda da turist saysındaki düşüş tespit edildiği halde dikkate alınmamasının doğru olmadığını ileri sürerek, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

 

C. Gerekçe

 

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

 

Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

 

2. İlgili Hukuk

 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138 ... maddesi; "Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden ... haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin ... koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

 

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır."

 

 

3. Değerlendirme

 

Temyizen incelenen kararda belirtilen; tacir olan davacının maliyetlerin artması, tadilat süresinin uzaması, turist sayısının azalması, ekonomik durgunluk nedenlerine dayalı uyarlama talebinin sözleşmede yer ... hükümler ve yukarıda yer verilen kanun hükümleri uyarınca öngörülmeyen olağanüstü durum niteliğinde olmadığı yönündeki gerekçenin usul ve kanuna uygun olduğunun anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

 

VI. KARAR

 

Açıklanan sebeplerle;

 

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

 

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

 

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

 

20.09.2023 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Bu sayfa 67 kez görüntülendi.