İki haklı ihtara dayalı tahliye davalarının bir yıl ve bir yıldan uzun kiralamalarda, hangi sürelerde ihtar çekilmesi gerektiği hk.

Karar

6. Hukuk Dairesi         2016/9546 E.  ,  2016/6214 K.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava iki haklı ihtar nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde; davacı müvekkilinin, davalının 01.10.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı bulunduğu taşınmazı satın aldığını, Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran 2013 ayları kira bedelini ödenmediğinden sayılı takip dosyası ile icra takibi başlatıldığını , davalının kira bedelini icra dosyasına ödediğini; Temmuz 2013 ayı kira bedeli ödenmediğinden 2013/17046 E sayılı takip dosyasıyla icra takibine başladıklarını, davalının davacı müvekkilinin banka hesabına takipten sonra ödeme yapıp asıl borca itiraz ederek takip dosyasındaki feri alacakları icra dosyasına ödediğini, Ağustos 2013 ayı kira bedeli ödemediğinden 2013/21058 E. sayılı takip dosyası ile icra takibi başlatıldığını, davalının davacı müvekkilinin banka hesabına takipten sonra 02.09.2013 tarihinde ödeme yaptığını, takibe ve borca itirazda bulunmadığını ve dosya borcunun ferilerini ödemediğini, davalı borçlunun icra dosyalarında talep edilen kira bedellerini ödemediğinden aleyhine başlatılan icra takipleri nedeniyle kira dönemi içerisinde davacının iki haklı ihtarına sebebiyet verdiğini belirterek iki haklı ihtar sebebiyle davalının davaya konu kiralanandan tahliyesini ve akdin feshini talep etmiştir. Davalı vekili, önceki kiralayan ile müvekkilinin sözlü anlaşması gereği kira paralarının ödeme tarihinin her ayın 25'i olarak belirlendiğini, ödemeler her ayın 25'inde yapıldığından icra takiplerinin yerinde olmadığını, müvekkilinin davacı tarafa her hangi bir kira borcunun bulunmadığını ayrıca kira sözleşmesinde bulunan imzanın davalıya ait olmadığını ve kira başlangıcının eski malikle sözlü olarak daha eskilere dayandığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece ,davanın kabulüne karar verilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Olayımıza gelince ; Davaya dayanak olan 01.10.2011 başlangıç tarihli bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 5.maddesinde kira paralarının her ayın ilk 5 gününde peşin ödeneceği 19.maddesinde “Bir kira ödenmediği taktirde gelecek kiralar muacceliyet kesbeder.” düzenlemesine yer verilmiştir. Davalı, davacı tarafından ibraz edilen kira sözleşmesinde yer alan imzanın kendisine ait olmadığını savunmuştur. Mahkemece öncelikle yapılacak iş, davalıya ait tatbike medar olan imzaları alındıktan ve ilgili resmi kuruluşlar ile davalının beyan ettiği diğer mercilerdeki imza örnekleri getirtildikten sonra imza incelemesi için konusunda uzman bilirkişi raporu alınarak oluşacak sonuca göre davaya dayanak yazılı sözleşme altındaki imzanın davalıya ait olduğunun anlaşılması halinde; Kira sözleşmesinde muacceliyet koşuluna yer verildiğinden mahkemece davalının tacir sıfatına sahip olup olmadığı araştırılarak TBK'nun 346.maddesine göre muacceliyet hükmünün değerlendirilmesi, sonucuna göre iki haklı ihtar koşullarının oluşup oluşmadığının belirlenmesi; İmzanın davalıya ait olmadığı geçerli sözleşmenin davalının iddia ettiği şekilde sözlü olduğunun anlaşılması halinde ise; 2013/21058 E. sayılı 3.icra takibinde düzenlenen ödeme emrinin tebliğ tarihi de tespit edilmek suretiyle iki haklı ihtarın oluşup oluşmadığının değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken noksan araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 27/10/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.