Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için kiralananın fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığı, anahtarın da kiraya verene tesliminin zorunlu olduğu hk.

Karar

 

ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

 

15. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2017/1585

 

Karar Numarası: 2017/1660

 

Karar Tarihi: 15.11.2017

 

Sulh Hukuk Mahkemesince, yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasında verilen karara ilişkin, taraf vekilleri tarafından süresinde istinaf kanun yolu başvurusu isteminde bulunulmuş olmakla; dosyadaki tüm kayıtlar okunup gereği düşünüldü.

 

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacı şirketin maliki olduğu, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Balgat, Ceyhun Atıf Kansu Cad. Bayraktar Center F Blok 114/8 numaralı taşınmazı 01/03/2015 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden ofis-işyeri olarak kullanılmak kaydı ile bir yıllığına davalıya kiraya verdiğini, davalının ilerleyen zamanlarda, taraflar arasında imzalanmış olan 01/03/2015 tarihli kira sözleşmesini tek taraflı ve haksız olarak feshettiğini, bu fesih olayında müvekkili şirketin bir kusurunun bulunmadığını, davalının söz konusu kira sözleşmesini feshetmesine rağmen taşınmazın anahtarının halen teslim edilmediğini, davalı kiracının taşınmazın kirasını ödemediğini ve kendilerine teslim etmediğinden dolayı davalıya karşı Ankara 4.İcra Dairesinin 2015/12469 esas sayılı dosyası ile 1 yıllık kira alacaklarından, depozito bedeli düşülerek takip başlatıldığını, ancak davalının takibe haksız itiraz ettiğini, sözleşmenin herhangi bir maddesinde kiralananın eğitim kurumu olarak kullanılacağının işletileceğinin yazılı olmadığını, davalının basiretli bir tacir gibi davranmadığını belirterek itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

 

Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirketin iş bu davaya konu olan taşınmazı 01/03/2015 tarihli kira sözleşmesine istinaden kiraladığını ve sözleşme anında da davacıya müvekkil şirket tarafından 6.000,00 TL kaparo verildiğini, anılan yerin müvekkili tarafından eğitim kurumu olarak işletilmek kullanılmak istendiğini, bu konuda resmi makamlara yapılan başvuru sonrasında da, taşınmazın eğitim kurumu olarak kullanılabilmesi için rapor verilemeyeceğinin anlaşıldığını, bu durumun davacıya bildirildiğini, davacının bu sorunu halledeceklerini bildirmelerine rağmen müvekkili şirketi bu konuda oyaladığını, rapor alınamaması üzerine de kira sözleşmesinin önce şifahi olarak bilahare de ihtarname ile feshedildiğini davacıya bildirdiklerini, müvekkili şirketin İş Sağlığı ve İş Güvenliği Eğitimi veren bir şirket olduğunu, anılan taşınmazında bu amaçla kiralandığını, kiralanan yerin kapı numarasının belediye numarataj belgesi ile uyumlu olmadığını, itfaiye tarafından bu taşınmaza eğitim amacı ile rapor verilmediğini, kiralanan taşınmazın üst katının inşaat ruhsatına ve yapı kullanma belgesine ve imara uygun olmadığını, bu yerin ayıplı olarak kiralandığını, ayrıca bu taşınmazın müvekkili şirket tarafından hiç kullanılmadığını, söz konusu taşınmazın anahtarının davalının apartman görevlisi R. Bey kanalı ile davacıya teslim edildiğini belirterek açılan davanın reddini savunmuştur.

 

Mahkemece, kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiştir.

 

Davacı vekili, kiralananın eğitim kurumu olarak değil ofis işyeri olarak kiralandığını, mimarı projeye aykırı bir durum bulunmadığını, önceki kiracının 2015 yılına kadar burasını eğitim kurumu olarak kullandığını, kira sözleşmesinin tek taraflı olarak feshi söylense de anahtar teslim edilmediğini, 1 yıl süreli sözleşmenin kira borçlarından kiracının sorumlu olduğunu, davalı kiracıya gönderdikleri noter ihtarnamesi ile kira sözleşmesini yenileyip yenilemeyeceklerini bildirmelerinin istendiğini, anahtar teslimi için verilen sürenin bitiminden sonra çilingir ile içeri girildiğini ve hala kiralananın boş olup bir başkasına kiraya verilemediğini belirterek istinaf kanun yolu başvurusunda bulunmuştur.

 

Davalı vekili, kiralanan taşınmazın 1/3 ünden fazlasının kaçak olduğunu, itfaiyeden rapor alınamadığından kiralanana girilmediğini, kiracının taşınmazı hiç kullanmadığını ve tadilat gibi şeyler de yaptırmadığını, bu hali ile itfaiyeden uygunluk belgesinin alınmasının mümkün olmayacağının bilirkişi raporu ile belirtildiğini, dosyadaki CD de taşınmazın internetteki kiralık ilanı bulunduğunu, sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinden kısmen kabulü kararı verilmesinin doğru olmadığını, tüm olarak reddi gerektiğini belirterek istinaf kanun yolu başvurusunda bulunmuştur.

 

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.03.2015 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli, ofis işyeri niteliğindeki kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kira bedelinin her ayın 20.gününe kadar aylık peşin banka hesabına 6.000-TL ödenecektir, özel koşullar 2.maddesinde, taşınmaz her türlü hukuki ve maddi ayıptan ari temiz bakımlı noksansız ve belirtilen demirbaşları ile birlikte teslim edilmiştir, 3.2.maddesi ile kiracı yada kiralayan kira süresinin sona erme tarihinden en az 3 ay önce akti yenilemeyeceğini yazılı olarak ihbar etmediği takdirde iş bu kira sözleşmesi 1 yıl süre ile uzayacaktır, 4.2 maddesi ile kiralanana ilişkin herhangi bir ayın kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ödenmeyen o yıla ait tüm kira bedelleri muaccel olacaktır. 8. maddesi ile de bir kira bedeli tutarı olan 6.000-TL'nin depozito verildiği kararlaştırılmıştır. Davalı kiracı şirket Gölbaşı Noterliğinden keşide ettiği 17.03.2015 tarih ………. nolu ihtar ile kiralananın eğitim kurumu olarak kullanım amacına uygun olmadığından, belediye tarafından ruhsat verilmeyeceğinden bahisle kira sözleşmesini feshettiğini bildirmiştir. Davacı kiraya veren Ankara 25.Noterliğinden keşide ettiği 21.03.2016 tarihli ihtar ile kira sözleşmesinin bu dönem için yenilenip yenilenmeyeceğinin bildirilmesini ve eğer yenilenmeyecek ise anahtarı 3 iş günü içinde kendilerine teslim etmelerini talep etmiştir. Davalı kiracı tarafından yasal anahtar teslimi yapılmadığından ihtar ile verilen 3 günlük sürenin bitiminde çilingir vasıtası ile kiralanana girilerek, kiralananın boş olduğu görülmesi üzerine tespit yapılmıştır. Davacı kiraya veren şirket Ankara 4. İcra Dairesinden 12.06.2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile kira ödemesi yapılmadığından, muaccel olan 1 yıllık kira bedeli tutarından 6.000-TL depozito bedeli mahsup edilerek 66.000-TL asıl kira alacağı ve 1.527,40-TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 67.627,40-TL alacağın tahsilini istemiştir. Ödeme emri davalı kiracı şirkete usulüne uygun olarak 19.06.2016 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı vekili, 22.06.2015 tarihli dilekçesi ile, kiralanan taşınmazın ayıplı olduğu kiraya verilirken gizlendiğinden, söz konusu taşınmaz eğitim kurumu olarak kullanılabilmesi için belediyeden izin alınamadığından, ayıplı taşınmaz kiralandığı için ihtar çekilerek feshedilen kira sözleşmesine dayanılarak bir yıllık kira alacağı istenmesinin doğru olmadığını bildirerek takibe itiraz etmiştir. Davalı vekili kiralananın anahtarını 17.03.2015 tarihli noter ihtarı tebliğinden sonra görevli R. beye vererek kiraya verene ilettiğini beyan etmektedir. Davacı kiraya veren tarafından 29.03.2016 tarihinde kiracıya gönderilen noter ihtarında anahtarın halen kendilerine teslim edilmediği bildirmiştir. Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, anahtarın da kiraya verene teslimi zorunludur. Anahtar teslimi bizzat kiraya verene yada kabul ettiği temsilciye teslim ile yada tevdi mahalline emanet tutanağı ile teslim edilip, emanet tutanağının kiraya verene tebliğ ile olur. Kiralananın anahtar teslimi yapılmadan boşaltılması yahut kiracı tarafından kullanılmaması yasal teslim olmadığından, kiraya veren tarafından kabul edilmedikçe kiracıyı yükümlülükten kurtarmaz. Anahtarın kiralayana teslimi hukuki işlemin içerisinde yer alan maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 6100 Sayılı HMK.nun 200. Maddesi gereği değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (HMK. md.200/1) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (HMK. md.200/2), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir. Kiracı, yasal tahliye ve anahtar teslimi gerçekleşinceye dek kira parasını ödemekle yükümlüdür. Kiralanan tahliye edilmedikçe davalı kiracının sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

 

Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesinin ikinci cümlesi, kira sözleşmelerine konulan muacceliyet şartlarını geçersiz kılmış ise de, kiralanan iş yeri nitelikli olup, davalı kiracı da Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir sayılan anonim şirket olduğundan sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet şartı 6353 Sayılı Kanun'un 53.maddesi ile değişik 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi hükmü gereği erteleme kapsamındadır. Başka bir anlatımla muacceliyet şartı geçerliliğini korumaktadır.

 

Davacı kiraya veren bu hakkına dayanarak ve geçerli olan muacceliyet koşulu gereğince takip yaptığından ve yasal anahtar tesliminin yapıldığı usulüne uygun kanıtlanamadığından davacı kiraya veren vekilinin istinaf isteminin kabulüne, davalı kiracının istinaf başvurusu isteminin incelenmesine şimdilik yer olmadığına ve takibin tamamı olan 66.000-TL asıl kira alacağı ve 1.527,40-TL işlemiş faiz üzerinden kabulüne karar verilmesi gerektiğinden usul ve yasaya aykırı olan mahkeme kararının kaldırılarak, davanın kabulüne, itirazın iptaline, takibin devamına, asıl alacağın % 20 si oranında icra tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine ilişkin aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

 

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

 

Davalı vekilinin istinaf başvurusunun şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

 

Davacı vekilinin ilk derece mahkemesinin kararına ilişkin istinaf başvurusu isteminin esastan KABULÜNE, Ankara 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 16.03.2017 tarih, 2016/168 Esas 2017/381 Sayılı kararının kaldırılmasına,

 

Davanın KABULÜNE,

 

Ankara 4. İcra Müdürlüğünün 2015/12469 Esas sayılı takip dosyasındaki itirazın iptali ile takibin devamına,

 

İtirazın iptaline karar verilen asıl alacak üzerinden % 20 icra inkar tazminatının davalı kiracıdan alınarak davacı kiraya verene ödenmesine,

 

Harçlar Kanunu gereğince karar tarihi itibariyle alınması gereken 4.619,62 TL harcın peşin alınan 1.154,91 TL harçtan mahsubu ile 3.464,71 TL'nin davalıdan tahsili ile

Hazineye irat kaydına,

 

Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince davacı lehine takdir olunan 7.789,01 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,

 

Davacı tarafça yapılan 1.172,71 TL dava açma masrafı, 796,00 TL yargılama gideri olmak üzere toplam 1.968,71 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

 

Kullanılmayan gider avansının istek halinde yatıran taraflara iadesine,

 

Peşin yatırılan istinaf karar harcının talep halinde istinaf kanun yolu başvurusunda bulunan taraflara iadesine,

 

Dosya üzerinden yapılan inceleme sonunda tebliğden itibaren iki hafta içerisinde Yargıtay temyiz yolu açık olmak üzere 15/11/2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Bu sayfa 439 kez görüntülendi.