Miras kalan taşınmazın kira bedelinin ödenmesine ilişkin dava, tüm paydaşlar tarafından mı açılmalıdır?

Karar

ANTALYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

 

6. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2018/38

 

Karar Numarası: 2018/500

 

Karar Tarihi: 03.05.2018

 

Burdur Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2017/230 E. - 2017/890 K. sayılı dosyası üzerinden verilen hükme yönelik istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dairemize intikal eden dosya incelendi;

 

Gereği düşünüldü:

 

DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde; Borçlu E. T. vekili tarafından, icra takibine konu borcun bir kısmına itiraz edildiğini, 2016 yılı Nisan ayı da dahil olmak üzere 2017 yılı Ocak ayına kadar kira borcu bulunduğunu kabul ettiğini, borçlunun 2016 yılı Ocak-Şubat-Mart ayı kira borcu bulunmadığına dair itirazını kabul ettiklerini, bu itirazın haricindeki tüm itirazları kabul etmediklerini, borçlu her ne kadar müvekkilinin diğer mirasçılar adına bu borca ilişkin talepte bulunamayacağını belirtmiş ise de ekte sunulan tapu kaydından da görüleceği üzere müvekkili E. İ.'ın bu taşınmazın tek sahibi olduğunu, müteveffa eşi M. İ.'ın müvekkili olan eşi adına ve onu temsille kira sözleşmesini akdettiğini, kira sözleşmesinin geçerli olduğunu, borçlunun kira sözleşmesinin şekline ve içeriğine hiçbir itirazı bulunmadığını borçlunun da kalan borcunu kabul ettiğini belirterek, itirazın iptali ile takibin devamına takip konusu alacağın %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

 

CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Burdur İcra Müdürlüğü'nün 2017/863 E. sayılı dosyasına itirazlarını aynen tekrar ettiklerini, her ne kadar davacının takibe konu kira sözleşmesinin kendisini temsilen imza edildiğini iddia etse de; kira kontratında kiralayanın açıkça muris M. İ. olduğunu, başkaca bir kontrat bulunmadığını, yine davacı her ne kadar tapu maliki olduğunu iddia ederek kira bedelinin tamamını talep etse de; Yargıtay 6. H.D. 28.05.2012 tarih ve 2012/ 4410 E. Ve 2012/ 7896 K. Sayılı ilamında kiralayan sıfatı ile bir taşınmazın kiraya verilebilmesi için taşınmazın maliki olmanın şart olmadığı, malik olmayanların da taşınmazı kiraya verebileceğinin belirtildiğini, bu güne kadar davacının tapu maliki olduğuna dair her hangi bir ihtarname gönderilmediğini, kira kontratı ve takibin iş bu kontrata dayalı olarak yapıldığı konularında taraflar arasında ihtilaf bulunmadığını, yine Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 23.06.2014 tarih ve 2014/ 7195 E. ve 2014/ 8254 K. Sayılı ilamı gereğince kiraya verenin mirasçıları birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan icra takibinin birlikte yapılması, davanın da birlikte açılması gerektiğini, bu husus kamu düzenine ilişkin olup mahkemece kendiliğinden göz önünde tutulması gerektiğini, açıklanan nedenlerle davayı kabul etmediklerini, belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

 

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; Kiralayan M. İ.'ın vefat ettiği, E. İ. dışında başka mirasçılarının da olduğu, mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğu, E. İ.'ın tek başına takip yapma ve itirazın iptali davası açma yetkisinin olmadığı, mirasçıların birlikte takip yapma ve dava açmak zorunda olduğu bunun kamu düzenine dair olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

 

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle taşınmazın tamamının müvekkili adına tapuda kayıtlı olduğunu murisin taşınmazı müvekkili adına kiraya verdiğini, davadan önce Burdur 1. Noterliği'nin 10 Kasım 2016 tarih ve 9519 yev. Sayılı ihtarnamesi ile taşınmazın kendisine ait olduğunu, kira ödemelerinin belirtilen sürede yapılması gerektiğinin bildirildiğini, davalının murisin ölümünden sonra kira ödemeye başladığını, taşınmazın müvekkiline ait olduğunu bilmesine rağmen bilmezlikten gelerek mahkemeyi yanılttığını, davalının bir kısım şekil eksikliğini öne sürerek zaman kazanmaya çalıştığını, müvekkilinin rıza ve muvafakatının bulunduğunu kiralananın üst katında ikamet ettiğini, kiralanan yerin alt kattaki dükkan olduğunu müvekkilinin eşinin müvekkili adına hareket ettiğine başkaca izaha gerek olmadığını belirterek re'sen görülecek sebeplerle de kararın kaldırılmasına ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

 

DELİLLER: İcra takibinde dayanılan ve hükme esas alınan kira sözleşmesi 01.11.2012 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli olup sözleşme ile Konak Mahallesi Camii Sokak Yoğurtçu Apt. No:9 adresinde bulunan işyeri lokanta olarak kullanılmak üzere aylık 400 TL kira bedeli ile kiraya veren M. İ. tarafından kiracı E. T.'e kiralanmış olup, sözleşmede aylık kira bedelinin İş Bankası Burdur Şubesindeki banka hesabına yatırılacağı kararlaştırılmıştır.

 

Takip talebine ekli Burdur 1. Noterliği'nin 9519 yev. nolu ihtarnamesi incelendiğinde davacı E. İ. tarafından davalı E. T.'e gönderildiği, ihtarnamede kiralayanın mirasçısı olan kızının işyeri ihtiyacı nedeni ile kiralananın tahliyesi ve kira bedelinin ödenmesinin istendiği, Burdur 1. Noterliğinin 06.10.2016 tarih ve 8512 nolu mirasçılık belgesine göre ise kiralayan M. İ.'ın 03.10.2016 tarihinde ölümü ile mirasının, eşi davacı E. İ. ile mirasçılık belgesinde belirtilen diğer mirasçılarına kaldığı anlaşılmıştır.

 

Davacı tarafından Burdur İcra Müdürlüğü'nün 2017/863 sayılı dosyasında 09.02.2017 tarihinde başlatılan icra takibi ile aylık 400 TL den 01.01.2016-01.01.2017 tarihleri arasındaki 14 adet kira alacağı 5600 TL asıl alacak ve 293,33 TL işlemiş faiz alacağı ile birlikte 96,88 TL ihtarname masrafının tahsili ve kiralananın tahliyesi istenmiştir. Ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu kiracı vekili tarafından sunulan itiraz dilekçesinde muris M. İ.'ın mirasının 3/12'sine mirasçı olan alacaklının tüm kira alacakları yönünden takibe girişmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu, takipte istenen ihtar giderine ayrıca itiraz edildiği, 2016 yılı Ocak, Şubat ve Mart aylarına ilişkin kiraların PTT Burdur Şubesine yatırıldığı ve muris tarafından tahsil edildiği belirtilerek, Nisan 2016-Ocak 2017 arasındaki toplam 4.000 TL kira parasından alacaklı hissesine düşen 1.000 TL yi masrafları ile birlikte icra dosyasına yatırdıklarını takipte istenen fazla kısma itiraz ettiklerini bildirdiği görülmüştür.

 

İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sırasında getirtilen tapu kaydına göre Burdur ili Merkez İlçesi Konak Mahallesi 330 ada 7 parsel 1 nolu bağımsız bölümün dükkan niteliği ile davacı E. İ. adına tapuda kayıtlı olduğu, edinme tarihinin ise 01.07.2003 olduğu anlaşılmıştır.

 

GEREKÇE: Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan davacının tek başına takip yapma ve itirazın iptali davası açma yetkisinin olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi üzerine davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

 

Kira sözleşmelerinde sözleşmenin tarafı olan kiralayan, dava açma hak ve yetkisini sözleşmeden almaktadır. Sözleşmeden kaynaklanan bu yetkinin kullanılabilmesi için kiralayanın malik olması şart değildir.

 

Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davalarında davanın kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir.

 

Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.

 

Olayımıza gelince; davacı E. İ. sözleşmede kiralayan olarak gösterilen muris M. İ.'ın yasal mirasçısı olup davacı dışında kiralayanın başka mirasçılarının da bulunduğu dosya arasındaki mirasçılık belgesinden anlaşılmaktadır. Ancak, davacı dava dilekçesinde ve istinaf dilekçesinde kiralananın tek başına maliki olduğunu belirtmiş, tapu kaydını dava dilekçesine ekli olarak sunmuş, ilk derece mahkemesince yapılan yargılama sırasında da ilgili tapu sicil müdürlüğünden taşınmazın tapu kaydı getirtilerek dosya arasına konulmuş ve davacının taşınmazda tam payla malik olduğu görülmüştür. Yukarıda da açıklandığı temerrüt nedeni ile kiralananın tahliyesine ilişkin açılacak davalarda, kiralayan durumunda olmayan malik, önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle tahliye davası açması gerekir ise de eldeki davada tahliye istemi bulunmamaktadır. Malik mülkiyet hakkına dayalı olarak kira alacağını her zaman talep edebileceğinden, taşınmazın tamamında malik olduğunu belirterek eldeki davayı açan davacının kira alacağını talep etmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davalı vekili tarafından cevap dilekçesinde belirtilen Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 23.06.2014 tarih ve 2014/ 7195 Esas, 2014/8254 Karar sayılı ilamı mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığına ilişkin olup taşınmaz malikinin kira alacağı talep hakkı ile ilgili bir karar olmadığı, yine 28.05.2012 tarih ve 2012/4410 Esas 2012/7896 Karar sayılı ilamı ise kiralayanın malik olması gerekmediğine ilişkin olup, belirtilen Yüksek Mahkeme kararları olaya uygun düşmemektedir.

 

O halde davacının malik sıfatıyla kira alacağını talep hakkı bulunduğundan icra takibinde itiraza konu alacak yönünden davalının borçlu olup olmadığı üzerinde durularak, bu konuda tarafların tüm delillerinin toplanması ve işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesince verilen kararın kaldırılmasına dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.

 

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

 

1-Davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun esasa ilişkin sebepler incelenmeksizin KABULÜ ile Burdur Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 23.11.2017 tarih ve 2017/230 Esas 2017/890 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

 

2-Dosyanın Dairemiz kararında belirtildiği üzere işin esası incelenerek bir hüküm verilmek üzere ilk derece mahkemesine gönderilmesine,

 

3-İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından istinaf kanun yoluna başvuran davacı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

 

4-Davacı tarafça yatırılan istinaf peşin harcının istek halinde davacıya iadesine,

 

5-Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince verilecek hükümde dikkate alınmasına,

 

6-Kesin nitelikte verilen kararımızın taraflara tebliğinin yerel mahkemece yapılmasına dair,

 

6100 sayılı HMK nun 353/1-a-4-6 bendi gereğince dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde ve KESİN olarak oybirliği ile karar verildi.

 

Bu sayfa 136 kez görüntülendi.