Kira sözleşmesinin ne olduğu hakkında Yargıtay görüşü.

Karar

 

 

 

ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

 

15. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2017/587

 

Karar Numarası: 2018/84

 

Karar Tarihi: 23.01.2018

 

Sulh Hukuk Mahkemesince, yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasında verilen karara ilişkin, taraf vekilleri tarafından süresinde istinaf kanun yolu başvurusu isteminde bulunulmuş olmakla; duruşmalı yapılan incelemede dosyadaki tüm kayıtlar okunup gereği düşünüldü.

 

Davacı vekili dava dilekçesinde; Müvekkili ile Türkiye Kamu Hastaneleri Kurumu Ankara 1.Bölge Kamu Hastaneleri Birliği arasında “Ankara ili Eskişehir yolu Söğütözü Mah. Nergis Sok.No:7/2 Yenimahalle Ankara” adresindeki 13783 ada 3 parselde mukim taşınmazın brüt toplam 23,076 m² inşaat alanına sahip kısmı; iş bu sözleşmenin ekte belirtilen sistem ve imalatların tamamı ile tüm bağımlı ve bağımsız bölümleri, ortak alanları ve eklentileri içeren binanın TKHK Ankara 1.Bölge Kamu Hastaneleri Birliği Genel Sekreterliğine bağlı Göz Hastanesi olarak kiralanmasına dair genel ve özel şartların belirlenmesi konusunda 15/08/2013 tarihli ve 10 (on) yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin kira süresi başlıklı 3.maddesinde “kira akdinin süresi 10 yıllık sözleşmenin feshi için taraflardan herhangi birisinin bu yöndeki iradesini karşı tarafa sözleşme süresi bitmeden 6 ay önce yazılı bildirmesi zorunludur. Kiraya veren kiracının iş bu sözleşme süresinin sonunu beklemeden feshetmesi durumunda, diğer talep hakları saklı kalmak kaydıyla erken fesih tarihinden geçerli olmak üzere kalan dönemlere ait kira bedelleri muacceliyet kesbedecek olması nedeni ile tazminata hak kazanacaktır…” hükmünün, teslime dair şartlar başlıklı 6.maddesinde “kiraya veren kiralananı iş bu sözleşmenin imzalanmasını müteakip sözleşme eki imalat projesinin ve sistemin taraflarca karşılıklı olarak onaylandığı tarihten itibaren en geç 01/04/2014 tarihinden itibaren kiracıya teslim edilecektir” hükmünün, kira bedeli başlıklı 7.maddesinde “kiralanan gayrimenkul için aylık 460.000,00+KDV kira bedeli ödenecektir” hükmünün bulunduğunu, müvekkil şirketin davalı idare ile imzalanan kira sözleşmesi gereğince sözleşme konusu yerin göz hastanesi olarak kullanılması amacıyla gereken imalatlara başladığını ve mecurun süresinde davalı tarafa teslimi için tüm gayreti gösterdiğini, davalı tarafın 19/12/2013 tarih ve 31296424/36450 sayılı yazısı ile söz konusu kira sözleşmesinin tek taraflı feshettiğini, Ankara 4.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/11 D.İş sayılı dosyası ile kira sözleşmesine konu yer ile ilgili yapılmış olan imalatların nelerden ibaret olduğu iş bu imalat bedellerinin ve bu konu ile ilgili tüm masrafların tespiti amacıyla delil tespitinde bulunulduğunu, Ankara 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/11 D.İş sayılı dosyasında imalatların toplamının 3.073.816,84-TL olarak tespit edildiğinin, fazlaya ilişkin haklarının saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000-TLnin fesih tarihinden itibaren işleyen avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, erken fesih durumunda tüm kiraların ödeneceği kararlaştırılmış ise sözleşmeye konulan bu şartın geçerli olduğunu, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 1.000,00 TL muacceliyet şartına bağlı kira alacağını fesih tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, müvekkilinin yeni sözleşmeler yapma fırsatını kaçırdığını, taşeronlarla imzalanmış sözleşmeler nedeniyle zarara uğranıldığını beyanla menfi zararlarına karşılık şimdilik 1.000,00 TL’nin fesih tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

 

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın Türkiye Kamu Hastaneleri Kurumu aleyhine açılması gerektiğini, dava tarihi itibariyle davacının talebinin zamanaşımına uğradığını, davacı tarafından yapılan tadilatların dava konusu taşınmazın asgari kullanımı için zorunlu tadilatlar olduğunu, davacı bu taşınmazı kime kiralarsa kiralasın bu tadilatları yapmak zorunda olduğunu, söz konusu tadilatların hiçbirisinin hastane kurulmasına yönelik medikal göz, ameliyathane, yoğun bakım donanımları ve anti-bakteriyel alanları vb. kapsamadığını, bu tadilatların hangi tarihte yapıldığının da belli olmadığını, müvekkilinin bütün tadilatlardan ve bütün kira dönemi boyunca kira bedelinden sorumlu tutulmasının hakkaniyete ve adalete aykırı olduğunu, kiracı ve kiraya verenin zarara uğramaması amacıyla davacıya uzlaşma talebinde bulunulduğunu ancak davacı tarafın bunu kabul etmediğini, bunun da davacının iyi niyetinden şüphe duyulmasına neden olduğunu, menfi zarara sebebiyet verebilecek harcamaların tamamının müvekkil idare tarafından yapıldığını beyan ederek davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasını savunmuştur.

 

Mahkemece, davacının dava konusu taşınmazı sözleşme hükümleri uyarınca hastane kullanımına uygun hale getirmek için yapmış olduğu masrafa dair açılan davanın kabulü ile; 3.073.816,84 TL'nin 10.000,00 TL' sinin dava, bakiyesinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, bakiye talebin reddine,

 

Cezai şart miktarına ilişkin taleple açılan davanın kısmen kabulü ile 6.900.000,00 + KDV toplamından, 1.000,00TL'sinin dava tarihinden, bakiyesinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, bakiye talebin reddine,

 

Menfi zarar olarak talep edilen tazminata ilişkin davanın reddine karar verilmiştir.

 

Davacı vekili, kira sözleşmesinin 3.maddesinde erken fesih nedeni ile dönem sonuna kadar tüm kira bedelleri muaccel olacağından tazminata hak kazanacağı yazılı olduğunu, bu nedenle talepte bulunulduğunu, kamu veya özel hukuk tüzel kişileri şirketler yönünden TBK'nun 325. Maddesinin 8 yıl süreyle uygulanmasının erteli olup bu madde hükmü tatbik edilemeyeceği, kiraya veren taşınmazın göz hastanesi olarak kullanılabilmesi için gerekli tüm sözleşmeleri yapıp derhal imalatlara başladığını, bununla ilgili sözleşmeler imzaladığını, üzerinden 4 yıllık bir süre geçmesine rağmen, kiralananda halen kiraya verilemeyen yerler olduğunu, mahkemece TBK 325. Maddesine atıf yapılarak 5 ay dönüştürme 10 ay makul süre toplamı 15 aylık makul süre alacağına karar verilerek alacakların sınırlandırılmasının doğru olmadığını belirterek istinaf kanun yolu başvurusu isteminde bulunmuştur.

 

Davalı vekili husumet yönünden davanın Türkiye Kamu Hastaneleri Kurumu aleyhine yöneltilmesi gerektiğini, davanın tarihine göre zamanaşımı nedeni ile kararın kaldırılması gerektiğini, kiralanan taşınmazda yapılan tadilatların kime kiralanırsa kiralansın aynen bu şekilde yapılacağından göz hastanesi için özel bir tadilat yapılmadığını, ayrıca bu tadilatların hangi tarihte yapıldığının da belli olmadığını, kira sözleşmesi imzalanmadan 3 ay önce binada tadilata başlandığını, hastane ile ilgili olmayan tadilatların bedelinin de istendiğini, yapılan tadilatlara ilişkin fiyatların abartılı şişirildiğini, TBK'nun 346.Madde kapsamında tacir olunmadığından başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini, cezai şarta hükmedilirken dengelerin gözetilmesi gerektiğini, ayrıca sözleşmede faiz oranı ile ilgili bir hüküm olmadığını, özensiz bilirkişi incelemesi yapıldığını, tarafsız uzman bilirkişilerden yeni rapor alınarak bir karar verilmesi gerektiğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

 

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 15.08.2013 tanzim, iş bu sözleşmenin eki belgelere uygun şekilde tam ve kullanılır halde teslime hazır hale getirilmesi gerçekleştiği tarihte kira sözleşmesi başlar tarihli, 10 yıl süreli, 13783 ada 3 parsel nolu brüt 23076 m2 alanlı kamu hastaneleri adına Göz hastanesi olarak kullanılmak üzere, aylık 460.000-TL + KDV ödemeli yıllık üfe artış oranlı, niteliğindeki kira sözleşmesi hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi özel koşullar bölümü 3.maddesi ile sözleşmenin feshi için taraflardan herhangi birisinin bu yöndeki iradesini karşı tarafa sözleşme süresi bitmeden 6 ay önce yazılı olarak bildirmesi zorunludur, kiracının iş bu sözleşme süresinin sonunu beklemeden feshetmesi durumunda, kiraya veren diğer talep hakları saklı kalmak kaydıyla, erken fesih tarihinden geçerli olmak üzere kalan dönemlere ait kira bedelleri muacceliyet kesbedecek olması nedeni ile tazminata hak kazanacaktır, 6.maddesi ile “kiraya veren, kiralananı bu sözleşmenin imzalanmasını müteakip sözleşme eki imalat projesinin ve sistemin taraflarca karşılıklı olarak onaylandığı tarihten itibaren en geç 01/04/2014 tarihinden itibaren kiracıya teslim edilecektir" hükümleri kararlaştırılmış ve bu hali ile kiraya veren A-B Alışveriş Merkezi İşl. ve İnş. Taah. Tic. A.Ş. ile kiracı Türkiye Kamu Hastaneleri Kurumu Ankara İli Kamu Hastaneleri Kurumu 1.Bölge Müdürlüğü Genel Sekreteri Uzm. Dr. Doğan Akdoğan arasında imzalanmıştır. Kiraya veren ve kiracı taraflar arasında öncelikle çözülmesi gereken ihtilaf, düzenlenen sözleşmenin hukuki mahiyetinin ne olduğu, yapılan bu sözleşmenin kira sözleşmesi mi yoksa ilerde kira sözleşmesi yapmak için bir ön sözleşme mi olduğu konusundadır.

 

Ön sözleşme 6098 Sayılı TBK.nun 29.Maddesinde düzenlenmiştir. Hukukumuzda sözleşmeler serbestçe yapılabilecek olup, herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Sözleşmenin yapıldığı anda fiili ve hukuki imkansızlık nedeni ile asıl sözleşmenin yapılması mümkün olmayabilir. Bu durumda TBK.nun 29/1. Maddesindeki "bir akdin ilerde kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir." şeklinde hüküm ile ön sözleşme yapılabileceği kabul edilmiştir. Böylece taraflar, şartlar oluşunca yapacakları asıl sözleşmeyi şimdiden teminat altına almış olurlar. Ön sözleşme kavram olarak tarafların ileride bir başka sözleşme (asıl sözleşme) yapacaklarına ilişkin akdettikleri bir sözleşmeyi ifade eder. Diğer bir deyişle akit yapma borcunu doğuran hukuki işlemden ibarettir. Konusu da her zaman borçlandırıcı bir işlemdir.

Ön akit de ilerde yapılacak olan asıl akdin konusunun ve esaslı şartlarının yeterince bir açıklıkla saptanmış olması hiç olmaz ise saptanmasının mümkün olması, tarafların karşılıklı olarak açıkladıkları iradelerin birbirine uygun olması gerekir. Ön sözleşme asıl sözleşmeyi yapma vaadinden ibaret olup, başlı başına bir akittir. Ön sözleşme de bir akit olup, tarafları bağlar. Asıl sözleşmenin yapılmasını isteme açısından tarafları alacaklı-borçlu durumuna sokar. (Feyzi Necmettin Fevzioğlu-BK Genel Hükümleri Sayfa 278)

 

Kira sözleşmesi ise 6098 Sayılı TBK 299. Maddesinde tarif edilmiştir. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyi kullanılmasını veya kullanılmak ile birlikte ondan yararlanmasını, kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmeleri de belli bir şekle tabi değildir. Kiraya verenin TBK.nun 301. Maddesinde teslim borcu vardır. Kiraya veren bu maddeye göre kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda kiralananı teslim etmek ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Diğer bir ifade ile teslim ifadesinin doğrudan zilyetliğin devri olarak okunması, anahtar gibi kiralanana da hakimiyet sağlamaya elverişli araçların teslimi, TMK 977. Maddesi anlamında kiracının hakimiyeti kullanacak hale getirilmesi durumlarında malın fiilen teslimi gerçekleşmiş olmasa da kiraya veren teslim borcunu yerine getirmiş olacaktır.

 

Tüm bu açıklamalar ışığı altında taraflar arasında yapılan 15.08.2013 tarihli protokol asıl sözleşme olan kira sözleşmesinin yapılması için düzenlenen ön sözleşme mahiyetindedir. Ön sözleşme yapıldıktan sonra tarafların edimlerini şartlar gerçekleştikten sonra yerine getirmesi gerekir. Somut olayda davalı ile davacı arasında yapılan ön protokol gereğince tadilat bitiminden sonra asıl kira sözleşmesinin yapılması, şartların belirlenmesi, hangi tarihten başlayıp ne zaman biteceğinin kararlaştırılması ve kiralananın da kullanım amacına uygun olarak TBK 301. Maddesi gereğince teslimi gerekir. Protokole konu tadilatın bittiği ve kiralananın ön protokol gereğince sözleşme yapılıp kiralananın kiracıya TBK 301. Maddesi gereğince teslim edildiğine ilişkin herhangi bir belge ve bilgi bulunmamaktadır. Kiralanan taşınmazın en geç 01.04.2014 tarihinde teslim edilmesi gerekmektedir. Davalı kiracı söz konusu kiralanan kendisine teslim edilmeden önce 19.12.2013 tarihinde keşide ettiği ihtar ile kendileri tarafından yen bir hastane yapılacak olması ve kamu yararı nedeni ile sözleşmeyi feshettiğini bildirmiştir. Bu fesih yazısı üzerine davacı kiraya veren tarafından 16.01.2014 tarihinde kiralanan taşınmazda delil tespiti yaptırılmıştır. Kiralanan hazır hale getirilip teslim edilmediğinden taşınmazın zilyetliği davalı kiracıya hiç bir zaman geçmemiştir.

 

TBK 301 maddesinde kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

 

Somut olayımızda: Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 15.8.2013 tarihli sözleşme ve ekleri konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralananın göz hastanesi olarak kullanılacağı belirtilmiştir. Kiralananın kiraya veren tarafından kullanım amacına uygun şekilde sözleşmede kararlaştırılan imalatların en geç 1.4.2014 tarihine kadar yapılması, kiracı tarafından yapılan imalatların kullanım amacına uygun olup olmadığının denetlenip kabulü halinde kira sözleşmesinin başlayacağı kararlaştırılmıştır. Bu sözleşme ilerde yapılacak olan kira sözleşmesinin ön sözleşmesi mahiyetindedir. Taraflar arasında yapılan ön sözleşme geçerli olup tarafları bağlar. Kira sözleşmesinin geçerli hale gelmesi için ön sözleşmede taraflara yüklenilen edimlerin yani sözleşme şartlarının yerine getirilmesi ve asıl kira sözleşmesinin başlaması gerekir. Ön sözleşmenin kiraya verene yüklediği edim kiralananı kullanım amacına uygun hale getirmesi ve Türk Borçlar Kanunun 301. maddesine göre teslim etme borcudur. Kullanım amacına uygun olarak getirildikten ve teslimden sonrada kiracının kira ödeme borcu doğmaktadır. Ne var ki ön sözleşme nedeniyle kiraya veren edimlerine yerine getirmek için imalatlara başladığı sırada kiracının haksız olarak sözleşmeyi tek taraflı olarak 19.12.2013 keşide tarihli ihtarla sözleşmeyi feshetmişlerdir. Ankara 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/11 D.işler doyasında kiraya verenin fesih tarihine kadar kullanım amacına uygun hale getirilmesi için yapılan imalat bedelleri ile ve eski hale getirilmesi bedellerinin belirlenmesi için tesbit yapılmış, bilirkişi kurulu imalat bedeli ve eski hale getirilmesi için 3.073.816.84 TL gerektiği belirlenmiş, yargılama sırasında alınan bilirkişi kurul raporunda ise tesbit raporunda belirtilen fiyatların raiçe uygun olduğu belirtilmiştir. Kiracı ön sözleşmeyi haksız olarak fesih ettiğinden bu bedeli ödemek zorundadır. Öte yandan sözleşmenin özel şartlarının 3. maddesi ön sözleşmede kararlaştırılan imalatlar bitirilip kiralananın kiracıya TBK 301. maddesine göre tesliminden sonra başlayacak olan asıl kira sözleşmesinin 10 yıllık süreden önce fesih halinde geçerli olan bir madde olup ön sözleşme için bu maddenin uygulanması mümkün değildir. Zira bu hüküm TBK 325. maddesinde belirtilen kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi yani erken tahliye halinde makul süreye ilişkindir. Kiralanan TBK 301. maddesine göre teslim edilmeden ve kira sözleşmesi başlamadan erken tahliyeden de söz edilmesi mümkün değildir. Kira sözleşmesi ve kira bedeli ödenmesi kullanım amacına uygun tadilatların yapılması ve teslim edilmesinden sonra başlayacağı en geç 1.4.2014 tarihi teslim tarihi olarak kabul edildiğine göre bu tarihte teslim edilip kiranın da aynı tarihte başlayacağı tarafların kabulündedir. Kira sözleşmesi başlamadan ön sözleşme sone erdiğine göre burada kiraya verenin kira gelirinden mahrum kaldığı söylenemez. O nedenle TBK 325. maddesindeki makul süreden ve kiralananın eski hale getirme süresi kira bedelinden sorumlu tutulması mümkün değildir. Kira sözleşmesi henüz başlamadığından menfi zararının olduğundan da bahsedilemez. Yukarıda açıklanan hususlar çerçevesinde davacı vekilinin istinaf kanunu yolu isteminin reddine, davalı kiracının istinaf talebinin kabulü ile ön protokol nedeniyle kiraya verenin kullanım amacına uygun yaptığı imalat bedeli ve eski hale getirme bedelleri toplam 3.078.816.84 TL'nin davalı kiracıdan alınarak davacıya verilmesine, diğer taleplerinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, imalat bedeli ve eski hale getirme bedelleri yönünden davanın kabulüne diğer talepler yönünden davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

 

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

 

Dosya kapsamına, toplanan delillere, delillerin takdirine, Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.12.2016 tarih 2014/1452 Esas-2016/2296 Karar sayılı hükmünde mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirme bakımından usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir durum bulunmamasına göre davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusu isteminin HMK.nun 353/1.b-1 maddesi gereğince esastan REDDİNE,

 

Davalı kiracı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusu isteminin esastan kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına,

 

Davanın kısmen kabulüne,

 

Davacının dava konusu taşınmazı sözleşme hükümleri uyarınca hastane kullanımına uygun hale getirmek için yapmış olduğu masrafa dair açılan davanın kabulü ile; 3.073.816,84 TL'nin 10.000,00 TL' sinin dava, bakiyesinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin taleplerin reddine,

 

Cezai şart alacağı ve menfi zarar tazminatı istemlerinin reddine,

 

Harçlar Kanunu gereğince karar tarihi itibariyle alınması gerekli 209.972,42 TL harçtan peşin alınan 204,95 TL harç ile ıslah ile alınan 1.164.648,22 TL harç olmak üzere toplam 1.164.853,17 TL mahsubu ile bakiye 954.880,75 TL harcın talep halinde davacıya iadesine,

 

Yürürlükte olan AAÜT uyarınca davacı vekili yararına kabul edilen kısım üzerinden hesaplanan 95.938,17 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

 

Yürürlükte olan AAÜT uyarınca davalı vekili yararına reddolunan kısım üzerinden hesaplanan 716.560,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,

 

Davacı tarafça yapılan 220,45 TL dava açma masrafı, 1362,50 TL yargılama gideri olmak üzere toplam 1.582,95 TL yargılama giderinin kabul ret oranına göre 71,34 TL'nin davalıdan tahsili ile Hazineye irat kaydına,

 

Ankara 8. İcra Dairesinin 2017/6195 Esas sayılı dosyasına yatırılan teminatın iadesine,

 

Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 35,90 TL esastan ret harcından peşin alınan 31,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 4,50 TL'nin davacıdan tahsili ile Hazineye irat kaydına,

 

Davacı tarafından yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının HMK gider avansı tarifesinin 5.maddesi uyarınca hüküm kesinleştikten sonra davacıya iadesine,

 

 

Duruşmalı yapılan inceleme sonunda taraf vekillerinin yüzlerine karşı tebliğden itibaren iki hafta içerisinde Yargıtay temyiz yolu açık olmak üzere 23.01.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Bu sayfa 129 kez görüntülendi.