Kiracının kiraya verilen işyerinin sözleşmede öngörülen şekilde kullanamadığı gerekçesi kiradan indirim talep ettiği bir halde, hangi dönemlere ilişkin indirim talep ettiğini belirtmesi gerektiği hk.

Karar

 

 

GAZİANTEP BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

 

3. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2018/394

 

Karar Numarası: 2018/434

 

Karar Tarihi: 19.04.2018

 

Malatya 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/1843 esas 2017/2325 karar sayılı dosyasının yapılan istinaf incelemesinde,

 

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

 

Davacı vekili mahkemeye ibraz ettiği 07/12/2015 havale tarihli dilekçesi ile dava konusu Çarşıbaşı Mahallesi, 189 ada 11 parselde konumlu 3 katlı karkas taşınmazın kiralanması hususunda davalı şirketle müvekkili arasında 21/05/2014 tarihinde kira sözleşmesi yaptıklarını, kira bedelinin 160.845,00 TL olduğunu, ayrıca 2. Katın kira bedelinin 60.000,00 TL olduğunu, kira sözleşmesinin bitişinin 15/06/2021 olduğunu, kira sözleşmesinin 9. Maddesinde "kiraya verenin 2. Kat teras olarak belirtilen çatı katının imalatına 01/09/2014 tarihine kadar başlar ve 50 iş günü içerisinde bitirir. 2. Kat teras kısmının kirasıyla ilgili bedelin kiracıya teslim edildiği günden itibaren başlayacağının kararlaştırıldığını" buna rağmen 2. Kat teras kısmının müvekkili olan kiracıya teslim edilmediğini, müvekkili kiracıya teslim edilmemiş olan 2. Kat teras kısmından ötürü Malatya 8. İcra Müdürlüğünün 2015/25649 esas sayılı dosyası ile müvekkili kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi başlatıldığını, mahkemece de tespit edileceği üzere de 2. Kat teras kısmına ait yerin müvekkiline teslim edilmediğinden bu kısmın kirasının ödenmeyeceğinin karşı tarafa belirtildiğini, 2. Kat teras kısmın teslim edilmemesi nedeniyle yıllık öğrenci kaybından kaynaklanan kaybın hesaplanarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak suretiyle 25.000,00 TL nin davalıdan tahsiline, kira sözleşmesine aykırılıktan dolayı hesaplanacak makul bir miktar kira bedelinin indirilmesine, kiralanan bahçeden ötürü müvekkilinin ödediği 65.000,00 TL nin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, her yıl için ödenecek kısım kadar kira parasında indirim yapılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

 

Davalı vekili 22/06/2016 havale tarihli cevap dilekçesi ile çatı imalatına başlandığını, büyük bir kısmının bitirildiğini ancak Battalgazi Belediyesinin mühürleme kararı sonrasında inşaatın durdurulduğunu, bu bölümün kirasının henüz alınmadığını, davacı kurumun kirayı hiçbir zaman zamanında yatırmadığını ve sürekli geciktirdiğini, sözleşmede 50 günlük sürenin yalnızca tadilatın bitmesi için belirtilen süre olduğunu, 21/05/2014 tarihli işyeri kira sözleşmesinin asıl tarihinin 21/05/2014 tarihi olup davacı tarafça sözleşme üzerinde oynama yapılarak 29/08/2014 olarak değiştirildiğini belirterek haksız ve kötü niyetli açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

 

Mahkemece refakate alınan Emlak, fen ve hukuk bilirkişilerinde oluşan heyetle 29/06/2016 tarihinde keşif yapıldığı, bilirkişilerin raporlarını dosyaya sundukları görülmüştür.

 

Mahkemece refakate alınan İnşaat, fen, hukukçu ve mülk bilirkişileri ile 14/04/2017 tarihinde yeniden keşif yapıldığı, bilirkişilerin raporlarını dosyaya sundukları görülmüştür.

 

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davacının davasının reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

 

Kararın davacı vekiline 28/02/2018 tarihinde tebliğ olunduğu, davacı vekilinin kararı 07/03/2018 tarihinde istinaf ettiği anlaşılmıştır.

 

Davacı vekili istinaf sebebi olarak yerel mahkeme kararının dava dilekçelerindeki tüm iddia ve beyanlarını kapsayacak şekilde olmadığını, mahkemenin sadece 2. Kat teras kısmı ile ilgili olarak değerlendirme yaptığını ancak onu da tam olarak yapmadığını, ayrıca benzinlik açılarak okul alanının daraltılması, ek bahçe kiralanmak zorunda kalınması ruhsat alınmamasından dolayı uğranılan zararların hiçbirisinin değerlendirilmediğini belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep ettiği görülmüştür.

 

Davalı vekilinin kararı vekalet ücreti yönünden istinaf ettiği anlaşılmıştır.

 

Davalı vekilinin 16/03/2018 havale tarihli dilekçesi ile istinafa karşı cevap dilekçesini dosyaya sunduğu görülmüştür.

 

Taraflar arasında 21/05/2014 tarihli yazılı kira sözleşmesi bulunduğu uyuşmazlık konusu değildir.

 

Davacı vekili dava dilekçesi ile sözleşmenin gereği gibi yerine getirilmemesi sebebi ile açılamayan bölümlerden dolayı oluşan öğrenci kaybı sebebi ile 25.000,00 TL ve kira sözleşmesinde belirlenen 800 m2 bahçenin gereği gibi kullanılamaması sebebi ile bitişik parselden kiralanan yer için ödenen 65.000,00 TL ile ayıplı ifa sebebi ile kira bedelinden makul bir indirim talep etmiştir.

 

Eldeki dava kira sözleşmesinin gereği gibi ifa edilememesinden kaynaklanmaktadır.

 

6098 sayılı TBK'nun 304.maddesi düzenlemesine göre "Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir"

 

Ayıpsız teslim kira sözleşmesinde kiraya verenin aynı kanunun 301.maddesinde düzenlenen teslim borcunun kapsamında olup kira ilişkisi devam ettiği sürece geçerlidir. Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu kusur şartına bağlı olmamakla birlikte tazminat sorumluluğunun doğabilmesi için kusurunun bulunması şarttır.

 

Alıntılanan 304.maddenin atıf yaptığı "kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluk" aynı yasanın 305.maddesinde "Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez." şeklinde düzenlenmiştir. Ayıbın giderilmesi istemi esasen sözleşmenin aynen ifasının istenmesidir.

 

Yine aynı yasanın 306.maddesi düzenlemesine göre "Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

 

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir."

 

TBK'nun 306.maddesinin işletilebilmesi için ön şart kiracının kiraya verenden ayıbın giderilmesini istemesi ve ayıbın niteliğine göre uygun bir süre verilmesi olup 305.madde uygulaması açısından böyle bir zorunluluk yoktur.

 

Davacı kiracı tarafından ayıbın giderilmesi için davalı kiralayana ihtar çekilerek uygun bir süre verildiği ancak buna rağmen ayıbın giderilmediği iddia olunmadığına göre davacının taleplerinin 6098 sayılı yasanın 305.maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.

 

Taraflar arasında imzalanmış bulunan 21/05/2014 tarihli kira sözleşmesinin 9. maddesi gereğince "kiraya verenin 2. Kat teras olarak belirtilen çatı katının imalatına 01/09/2014 tarihine kadar başlayıp 50 iş günü içerisinde bitireceği, 2. Kat teras kısmının kirasıyla ilgili bedelin kiracıya teslim edildiği günden itibaren başlayacağı" sabittir.

 

Bu şartın tarafları bağlayacağı şüphesizdir. Yine 2. Kat teras kısmının sözleşmede belirtilen sürede ve şekilde tamamlanıp kiracıya teslim edilmediği de uyuşmazlık konusu değildir.

 

Ancak alınan bilirkişi raporlarına göre bu kısımda davacının projeye aykırı bir kısım imalatlar yapmış olması sebebi ile davalı kiralayan tarafından inşaat ruhsatı alınamadığı anlaşılmaktadır.

 

Bu durumda mahkemece 6098 Sayılı Kanunun 308.maddesi düzenlemesine göre "Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür." hükmünün dosyada değerlendirilmesi açısından davalının sözleşmenin 9. maddesine uygun olarak zamanında inşaat çalışmalarına başlayıp başlamadığı, iddia olunan mühürleme olayında davacının kusurunun bulunup bulunmadığı denetime elverişli şekilde araştırılmamıştır.

 

Davalı kiraya veren sözleşmeye uygun bir şekilde inşaat çalışmalarına başlamış ancak kiracının yasanın kiracının borçlarını düzenleyen 316.maddesine aykırı kullanımı sebebi ile inşaat mühürlenmiş ise kiraya verenin 308.madde anlamında kusurundan söz edilemeyeceği, aksi durumda kiraya verenin aynı kanunun 305/1 maddesi gereğince sorumluluğunun doğacağı açıktır.

 

Yine, bitişik parsele yapılan benzin istasyonu sebebi ile sözleşmeye göre 800 m2 olması gereken bahçenin kullanılamamasından dolayı farklı bir parselden kiralama yapıldığına ve yapılan kiralama nedeni ile ödenen 65.000,00 TL'nin tahsiline yönelik talep açısından yapılan yargılama ve toplanan deliller yeterli değildir.

 

Her ne kadar keşifte Fen bilirkişisi hazır bulunmuş ise de bilirkişinin raporunda davacının iddialarına yönelik bir değerlendirme yapılmadığı, bitişik parseldeki akaryakıt istasyonu sebebi ile kiralanan 189 Ada 11 Parsele bir müdahale olup olmadığının, sözleşmeye göre 800 m2 olması gereken bahçenin fiilen 800 m2 olarak kullanıma uygun şekilde bulundurulup bulundurulmadığının ayrıca yine sözleşmenin 8.maddesine uygun bir şekilde giriş verilip verilmediğinin tespiti davanın esası açısından zorunludur.

 

Sözleşmeye aykırı bir durumun varlığının ve bu aykırılıktan davalı kiraya verenin sorumluluğunun bulunması halinde tazminat sorumluluğunun ve kiradan makul oranda indirim sorumluluğunun değerlendirilmesinin gerektiği açıktır.

 

Bunlarla birlikte davacı taraf her ne kadar kira bedelinden uygun bir oranda indirim istemiş ise de davacı vekiline bu talebinin HMK'nun 119.maddesi gereğince açıklattırılması gerekmektedir. İndirimin hangi dönem için istendiği belirlenmeli ve yukarıda arzolunan hususların araştırılmasından sonra ayıplı ifada davalı kiraya verenin kusurunun tespiti halinde uygun bir indirim yapılmasının gerekeceği göz önünde bulundurulmalıdır.

 

Davalı vekilinin vekalet ücretine yönelik istinaf talebinin değerlendirilmesinde ise; 6100 sayılı HMK’nun 326/1. maddesinde; (1) "Kanunda yazılı hâller dışında, yargılama giderlerinin, aleyhine hüküm verilen taraftan alınmasına karar verilir.

 

(2) Davada iki taraftan her biri kısmen haklı çıkarsa, mahkeme, yargılama giderlerini tarafların haklılık oranına göre paylaştırır."

 

Aynı yasanın 332/1. maddesine göre; "yargılama giderlerine, mahkemece resen hükmedilir" ve 323/ğ. maddesine göre ise; "vekille takip edilen davalarda kanun gereğince takdir olunacak vekâlet ücreti" yargılama giderleri kapsamındadır.

 

Yargılama giderleri arasında bulunan avukatlık ücreti, haklılık durumuna göre vekille temsil edilen taraf yararına hesap ve takdir edilir. Tazminat isteminin kısmen kabul edilmesi durumunda, istemin kabul edilen kısmı yönünden davacı lehine, istemin reddedilen kısmı yönünden de davalı lehine nispi vekâlet ücretine karar verilmesi gerekir.

 

Somut olayda davacı 90.000,00 TL üzerinden harç yatırmak sureti ile dava açtığına ve davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğine göre, mahkemece reddine karar verilen dava sebebi ile dava değeri üzerinden davalı lehine nispi vekalet ücreti hükmedilmesi gerekirken maktu vekalet ücretine hükmedilmesi yerinde olmamıştır.

 

Davalı vekilinin istinaf talebi bu yönüyle yerinde olup kabulü gerekmektedir.

 

İzah olunan gerekçeler ışığında ilk derece mahkemesince hüküm kurmaya yeterli şekilde araştırma yapılmadığı ve delil toplanmadığı anlaşıldığından HMK'nun 353/1-a.6 maddesi gereğince taraf vekillerinin istinaf taleplerinin kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve deliller toplandıktan sonra davanın esası hakkında bir karar verilmek üzere dosyanın ilk derece mahkemesine iadesine yönelik olarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur

 

Hüküm: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

 

Davacı vekilinin ve davalı vekilinin istinaf talebinin KABULÜNE,

 

Malatya 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/1843 esas 2017/2325 karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

 

Gerekçemizde belirtilen hususlara yönelik olarak yeniden yargılama yapılıp karar verilmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,

 

İstinaf başvuru harcı dışında peşin yatırılan istinaf karar harcının talep halinde ilgilisine iadesine,

 

Taraflarca yapılan istinaf giderlerinin, İlk Derece Mahkemesince yeniden kurulacak olan hükümde yargılama gideri olarak dikkate alınmasına,

 

Kararın Mahkemesince taraflara tebliğine;

 

Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, HMK' nun 353/1-a-6 maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 19.04.2018

Bu sayfa 110 kez görüntülendi.