Kiralanan yerin esaslı onarım veya imar amacı ile tahliyesinin talep edilebileceği hk.

Karar

 

ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

 

15. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2017/1458

 

Karar Numarası: 2017/1561

 

Karar Tarihi: 02.11.2017

 

Mahalli Mahkemesince yukarıda tarih ve numarası yazılı kiralananın tahliyesi davasında verilen karara ilişkin, davalı vekili tarafından istinaf kanun yolu başvurusunda bulunulmuş olmakla; dosyadaki tüm kayıtlar okunup gereği düşünüldü.

 

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının müvekkilinin babası İ. Ö. vekili Av. İ. Z. ile yapmış olduğu 15/07/2009 tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı olduğunu, kiralayan İ. Ö.'ün vefatı üzerine mirasçılar arasında imzalanan Ankara 41. Noterliğinin 11/10/2014 tarihli Düzenleme Şeklinde Rızai Taksim Sözleşmesi uyarınca taşınmazın 27/05/2015 tarihinde müvekkiline intikal ettiğini, kiralananın içinde bulunduğu iş merkezinin inşa edildiği arsanın davacının babası İ. Ö. 'e ait iken kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden iş merkezi yapılması hususunda müteahhit ............ İnşaat ve Turizm Ltd. Şti ile anlaşmaya varılarak inşaata başlandığını, yüklenici firmanın taahhüdünü yerine getirmeden iflas ettiğini, yüklenici firmanın ticaret merkezi inşaatını tamamlamadığı gibi imara ve projesine aykırı imalatlar da yaptığını, bunun sonucunda inşaatta murisin kusurundan kaynaklanmayan imara ve projeye aykırılıklar mevcut olduğunu, taşınmazın intikalinden sonra davacının binanın yüklenici tarafından projesine uygun yapılmadığını, davalı da dahil olmak üzere kiracıların çoğunun da dükkanların içinde projesine aykırı inşaat yaptığını tespit ettiğini, müvekkilinin bu inceleme ve hazırlıkları yaparken Çankaya Belediye Başkanlığının iş merkezinde bulunan 9 numaralı dükkanda imara ve projeye aykırılıklar tespit etmiş olup müvekkili hakkında para cezası uygulanmış ve yıkım kararı verdiğini, diğer dükkanlarda da benzer imara aykırılıkların mevcut olması nedeniyle müvekkilin başka cezalara muhatap olmamak için iş merkezinin yeniden inşası işlemlerini başlattığını, Çankaya Belediye Başkanlığı'na proje değişikliğine ilişkin başvuru yapılmış olup projenin inceleme-onay işlemlerinin devam ettiğini, projeye göre mevcut binada kolon ve kirişlere kadar yıkım yapılacağını, dükkanların konumları ve büyüklüklerinde değişiklikler yapılmakta olduğunu, yeni projede dava konusu kiralanan işyerinin de mevcut halinde kalmayacağını, belirterek 15991 ada 1 sayılı parselde bulunan taşınmaz üzerindeki iş merkezinin, kiralanan bölümü de kapsayacak şekilde esaslı tadil ve tamir edileceğinden esaslı tadil ve tamir nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

 

Davalı vekili cevap dilekçesinde, davacı ile Ankara 1.Sulh Hukuk Mahkemesinde devam eden kira tespit davası olduğunu, davacının, taşınmazı miras yolu ile devir aldığını ancak kira bedeli konusunda müvekkili ile anlaşamadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici tarafından yarım bırakılmasının bir projeye aykırılık sebebi olmadığını, ayrıca bu projeye aykırılıkların resmi makamlarca değil, davacının kendisi tarafından tespit olunduğunu, bir proje değişikliğinin mevcudiyeti halinde, tahliyenin sözlü veya ihtar çekilerek bildirilmesinin ticari hayatın bir gereği olduğunu, aynı iş merkezinde 9 numaralı işyerinde projeye aykırılık sebebiyle tahliye istenemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

 

Mahkemece davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

 

Davalı vekili, davanın süresinde açılmadığını, davacının fesih bildiriminde bulunmadığını, kötüniyetli olup müvekkilini tahliye etmek için dava açtığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici tarafından yarım bırakılmasının projeye aykırılık sebebi olmadığını, davacının iddiasını kanıtlayamadığını, mahkemece itiraz ve savunmaları değerlendirilmeden karar verildiğini belirterek istinaf kanun yolu başvurusunda bulunmuştur.

 

Türk Borçlar Kanununun 350/2. maddesi hükmüne göre kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi için açılacak davaların belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.

 

Davalının davacının babası İ. Ö. ile düzenlenen 15/07/2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracı olduğu, kiralayan İ. Ö.'ün vefatı üzerine mirasçılar arasında imzalanan Ankara 41. Noterliğinin 11/10/2014 tarihli Düzenleme Şeklinde Rızai Taksim Sözleşmesi uyarınca taşınmazın 27/05/2015 tarihinde davacıya intikal ettiği hususlarında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin özel koşullar 2.maddesinde; sözleşmenin sona ermesinden iki ay önce taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları takdirde sözleşmenin bir yıl daha uzamış ve yenilenmiş olacağı kararlaştırılmıştır. Bu düzenleme geçerlidir ve tarafları bağlar. Davacı kiralayan tarafından sözleşmenin bitim tarihi olan 15.7.2016 tarihinden 2 ay önce feshi ihbar gönderilmemesi nedeniyle sözleşmenin 2.maddesi gereğince dayanak sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamıştır. Bu durumda 21.7.2016 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Dava süresi kamu düzenine ilişkin olup Hakim tarafından re'sen her aşamada dikkate alınması gerekmektedir. Mahkemece davanın süresinde açılmaması nedeniyle süreden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından, davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

 

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

 

Davalı vekilinin ilk derece mahkemesinin kararına ilişkin istinaf başvurusunun kabulü ile Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2016/1506 Esas - 2017/419 Karar sayılı kararının kaldırılmasına,

 

1-Davanın REDDİNE,

 

2-Harçlar Kanunu gereğince karar tarihi itibariyle alınması gereken 31,40 TL harcın peşin alınan 307,40 TL harçtan mahsubu ile bakiye 276,00 TL harcın istek halinde

davacıya iadesine,

 

3-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT gereğince takdir olunan 2.160,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,

 

4-Davacının yapmış olduğu mahkeme masraflarının üzerinde bırakılmasına,

 

5-Kullanılmayan gider avansının istek halinde yatıran taraflara iadesine,

 

Peşin alınan istinaf karar harcının istek halinde istinaf kanun yolu başvurusunda bulunan davalıya iadesine,

 

HMK 27. maddesi gereğince tarafların dinlenme hakkı nedeniyle ve 04/08/2017 tarihinde yürürlüğe giren 7035 sayılı Yasanın 27. maddesi ile HMK 302. maddesine eklenen 5.fıkrası uyarınca hükmün ilk derece mahkemesince taraflara tebliğ edilmesine,

 

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda oybirliği ile 02/11/2017 tarihinde kesin olarak karar verildi.

Bu sayfa 113 kez görüntülendi.