Kiralanandaki açık bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması halinde, kiraya verenin ayıptan sorumlu tutulamayacağı hk.

Karar

ANTALYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

 

6. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2017/1126

 

Karar Numarası: 2018/73

 

Karar Tarihi: 25.01.2018

 

Alanya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2016/659 E. - 2017/512 K. Sayılı dosyası üzerinden verilen hükme yönelik istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dairemize intikal eden dosya incelendi;

 

Gereği Düşünüldü:

 

DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin, davalıya ait otelin içinde bulunan 45 m2 yüz ölçümündeki dükkanı 01.06.2015 tarihli 1 yıl 7 ay süreli kira sözleşmesi ile market, ev tekstili, hediyelik eşya teşhir ve satışı için kiraladığını, birinci yıl kirasının 26.000 Euro, ikinci yıl kirasının 30.000 Euro olduğunu, kira paralarına karşılık davalıya çekler verildiğini, müvekkilinin hemen ruhsat işlemleri ile ilgili olarak vakit geçirmeksizin Alanya Belediye Başkanlığı'na başvurduğunu, başvuruda istenen belgelerden birisinin yapı kullanma izin belgesi olduğunu, davalından istendiğinde bu belgenin bulunmadığının ortaya çıktığını, müvekkili şirketin yapı kullanma izin belgesinin olmaması nedeniyle ruhsat alamadığını, çalıştıramadığını, ruhsat talebindeki eksikliklerin giderilmesinin sözlü olarak davalıdan Haziran 2015'ten beri defalarca istenildiğini, ancak giderilmediğini, en son 18.07.2016 tarihli ihtar çekilmiş olmasına rağmen halen eksikliklerin giderilmediğini, müvekkilinin kira ödeme borcunu tamamen yerine getirdiğini, davalının temerrüdünün söz konusu olduğunu, TBK'nun 125. maddesi gereğince sözleşmeden dönme iradesini kullandığını, vermiş olduğu kira bedelini temerrüt faiziyle birlikte geri istediğini, öte yandan, TBK'nun 138. maddesinde aşırı ifa güçlüğünün düzenlendiğini, sözleşmeye geçerlilik tanınırsa kira bedelinin 1/5 oranında düşürülmesine, halen ödenmeyen çekin bedelden mahsubuna, olmaz ise düşürülen bedelin davalıdan alınmasına, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

 

CEVAP: Davalı vekili cevabında özetle; müvekkilinin, mülkiyeti kendisine ait olan Sirius Oteli işletmekte olduğunu, davacının kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden bu yana kiralananı kullandığını, semerelerinden faydalandığını, hatta kira sözleşmesinde kendisine ayrılan alan dışında ve sözleşmede kararlaştırılan ürünler dışında da ürün satışı yaptığını, kiralananda elektrik su tüketildiği, davacı çalışanlarının otelde yemek yediklerinin sabit olduğunu, yüksek mahkeme kararlarında temel kriterin kiralananın kullanılıp, kullanılmaması olduğunu, kamera kayıtları fotoğraflar, müvekkiline ait kayıtlar, resmi belgelerden açıkça anlaşılacağı üzere davacının kiralanandan fazlasıyla istifade ettiğini, kira süresinin bitimine az bir zaman kala ve sezonun bitmesi üzerine kötü niyetli olarak bu davayı açtığını, davacının kiralananı ve kayıtlarını incelediğini burayı işyeri olarak kullandığını işyeri ruhsatına işlişkin müvekkiline mal edilen iddiaların gerçeği yansıtmadığını aksi halde dahi 3572 sayılı İşyeri Açma ve Çalıştırma Ruhsatlarına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin hükümlerinin, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamına giren turizm tesislerine uygulanmayacağını, davacı tarafın ilk yıl için taşınmazı kullanmadığına dair bildirimde bulunmadığını, davacının ikinci yılda da kiralananı aktif olarak kullandığını, dava dilekçesinin tebliğine kadar kira sözleşmesini feshettiğini bildirmediğini, kira bedelinde indirim yapılmasını haklı kılacak haklı bir nedenin bulunmadığını, belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

 

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; ayıp niteliğindeki bozukluklara rağmen kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmamasının kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanması gerektiğini, davacının iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı için kira ilişkisinin başlamasından hemen sonra belediyeye başvurulduğunda, otelin yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının öğrendiğini, ilk kira yılında bu hususta hiçbir uyuşmazlık çıkarmadığı gibi, davalıya da herhangi bir ayıp ihbarında bulunmadığını mevcut hali ile kiralananı kullanmaya devam ettiğini, ikinci kira yılında da kiralananı mevcut hali kullanmaya devam ettiğini, turizm sezonunun ortasında, 18.07.2016 tarihli ihtarnameyi davalıya gönderdiğini, ihtarnamenin davalı kiraya verene usulüne uygun olarak tebliğ edilmediğini, davacı kiracının Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre tacir olup, basiretli tacir gibi davranmak zorunda olduğunu tacir olan kiracının ayıbı öğrendikten hemen sonra kanundan kaynaklanan hakkını kullanarak sözleşmeyi feshetmediğini, kiralananı tasarrufunda bulundurmaya devam ettiğini, sözleşmenin geriye dönük olarak feshini talep etmesinin haklı olmadığını, peşin ödediği kira bedelinin iadesini isteyemeyeceğini, davalı tanıklarının, 2016 sezonunda, otelin eylül ayının sonunda, sezonun bitimine 1 ay kala otelin kapatıldığını beyan etmiş ise de bu olayın dava konusu olmadığını dava, 23.08.2016 tarihinde açılmış olduğundan her davanın açıldığı tarihteki şartlara tabi olduğunu, öte yandan kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden bu yana sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü bir durum yaşanmadığını, kira parasının uyarlanmasını haklı kılan bir neden bulunmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmiştir.

 

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili istinaf dilekçesinde dava dilekçesini tekrar ederek özetle; eksikliğin kiraya verene derhal sözlü olarak bildirildiğini, yine sözlü olarak eksikliğin giderilebileceğinin beyan edildiğini, kanunda ihbarın ne şekilde yapılacağına dair bir düzenleme bulunmadığını, sözlü olarak olumlu cevap verilmesi nedeni ile tekrar yazılı ihbarda bulunma gereği duymadığını, sözlü ihbarın tanık beyanları ile de sabit olduğunu, yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığının kiralayan tarafından sözleşmeden önce gizlendiğini, kiralananın sözleşmeye uygun olarak tam anlamıyla kullanılamadığını, 2015 sezonunda ciddi gelir kaybı yaşandığını, 2016 sezonunda da sözlü beyanlarla oyalandığını, anlaşmazlığın çözümü için sezon başında yazılı olarak ihbarda bulunulduğunu, mahkemenin gerekçesinin aksine sözlü olarak ihbarda bulunarak uyuşmazlık çıkardığını, son çare olarak 2. kira yılında dava açıldığını, kiralananda sigara ve alkol kullanımı ruhsata bağlı olduğundan ciddi gelir kaybı olduğunu, bu hali ile kullanılarak ayıplı hali ile zarar ederek kullanıldığının kabul edilmesinin mantıklı olmadığını, uyarlama için haklı sebep bulunmadığı tespitinin hatalı olduğunu, TBK'nun 138. maddesindeki düzenleme doğrultusunda ülkede meydana gelen olaylar nedeni ile uyarlama talep edildiğini, Rusya ile yaşanan uçak krizi, terör örgütleri tarafından patlatılan bombalar, bazı devletlerin, 'Türkiye'ye gitmeyin' şeklindeki açıklamaları, darbe girişimi, sebebi ile ekonomik anlamda ciddi zararların meydana geldiğini, Alanya gibi turizm bölgelerinde yaşayanlar ve ekonomilerini turizme endeksleyen vatandaşlar için ciddi zararlar meydana geldiğini, sözleşme akdedilmeden önce verilen %80 doluluk sözünün hiçbir zaman gerçekleşmediğini, kiraya verenin bu açıdan da müvekkilini yanılttığını, otelin sezon bitmeden kapanmasının da müşteri azlığının göstergesi olduğunu, müşteri portföyü otel müşterileri olan müvekkilinin uyarlama talebinin reddinin izah edilemeyeceğini, mahkemenin gerekçesinin yerinde olmadığını, ülke olarak geçirilen zor günlerin edimler arasındaki dengeyi bozan olağanüstü bir durum ve kira parasının uyarlanmasının haklı nedeni olarak değerlendirilmesi gerektiğini belirterek, resen görülecek sebeplerle de kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

 

DELİLLER:

 

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.06.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl 7 ay sürelidir. Sözleşme ile Alanya ilçesinde bulunan sirius otel içerisindeki 1 nolu dükkan birinci yıl 26.000 Euro, ikinci yıl 30.000 Euro bedelle davacıya kiralanmıştır. Sözleşmede kiralananın market, ev tekstili ve hediyelik eşya için kullanılacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmede uyuşmazlık konusu ile ilgili herhangi bir hüküm bulunmamaktadır.

 

Davacı kiracı tarafından gönderilen 18.07.2016 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesi yapıldığı anda otel içindeki işyerlerinin faal olarak çalıştığının gözlendiğini, kira bedellerinin ödendiğini, belediyeye işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı için yapılan başvuruda otelin iskan ruhsatının olmadığı, işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı verilmeyeceğinin belirtildiğini, bu durum iletilmesine rağmen muhatabın bu güne kadar kendilerini oyaladığını, 3 gün içinde iskan ruhsatının alınması, bu sürede ödenen kira bedellerinin iadesi, iskan ruhsatı alınmadığı takdirde her türlü zararının tazmini, ödenmemiş çeklerin iadesi sözleşmenin feshi ve çeklerin iptali için dava açılacağı ihtar edilmiştir. İhtarnamenin muhatabın tüzel kişi olduğundan bahisle daimi çalışanı imzasına 22.07.2016 tarihinde tebliğ edildiği görülmüştür.

 

Davacı tarafından sunulan delil listesinde kira sözleşmesi, ihtarname, ödeme belgeleri, ticaret sicil gazetesi, ruhsat talep belgesi, encümen kararı, çek fotokopileri, icra dosyası belgeleri, ruhsat müracatına dair 10.06.2015 tarihli yangın güvenlik önlemleri açısından sakınca bulunmadığına dair belediye yazısı, ruhsat alınması için çizilen kroki, davalıya ait turizm yatırım belgesi, tapu kaydı, belediyeye ibraz için hazırlanan belge suretleri, ruhsat başvuru formu, başvuru belgeleri arasında tapu yapı kullanma izin belgesi ve işletici kimlik bildirgesinin eksik olduğuna dair yazı, işletici kimlik bildirgesi, turizm sektöründe yaşanan krize dair ALTSO istatistik bilgilerinin delil olarak gösterildiği, ayrıca keşif bilirkişi incelemesi ve tanık beyanına dayanıldığı anlaşılmıştır.

 

Davalı tarafından sunulan cevap dilekçesi ekinde davacı tarafından kiralananın fiilen çalıştırıldığına dair resim ve video cd, davacıdan yapılan alışverişe ilişkin 22.09.2016 tarihli satış fişinin sunulduğu belirtilerek, ayrıca tanık listesi verilmiştir.

 

Alanya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 22.02.2017 tarihli yazısında davacının işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı için belediyeye herhangi bir başvurusunun bulunmadığı, yapı kullanma izin belgesinin ruhsat talebine eklenmesinin zorunlu olduğu, 3572 sayılı yasanın 2c maddesindeki muafiyetin turizm yatırım belgesine sahip olunan işletmelerde veya 3. kişilerce işletilen işyerlerinde uygulanmadığı belirtilmiştir.

 

Yargılama sırasında taraflarca gösterilen tanıklar ilk derece mahkemesince dinlenmiştir.

 

GEREKÇE:

 

Dava, kira sözleşmesinin feshi, ödenen kira bedelinin iadesi, olmadığı takdirde kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince davanın reddine karar verilmesi üzerine davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

 

6100 sayılı HMK'nun 355. maddesi gereğince; İstinaf incelemesi, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak, bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu resen gözetir.

 

6100 sayılı TBK’nun 301.maddesi gereğince kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiralayan o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125. maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.

 

Olayımıza gelince, davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01.06.2015 başlangıç tarihli ve 1 yıl 7 ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı vekili, davalının TBK.nun 301. maddesinde düzenlenen yükümlülüğü yerine getirmediğini, kiralananın iskan ruhsatı olmadığını ileri sürmektedir. Davacı beyanına göre bu durum kiracı tarafından kira ilişkisinin başlangıcında öğrenilmiştir. Ne var ki, davacı kiracı tarafından bu durum öğrenildikten sonra TBK’nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde mevcut ayıbı kiraya verene ihbar ettiği kanıtlanamamıştır.

 

Davacı sözlü olarak ayıbın bildirildiğini iddia etmekte ise de ayıbın kiralayana bildirildiği ispatlanamadığı gibi kira başlangıcından sonra bir seneyi aşkın süre boyunca herhangi bir girişimde bulunmamış, yasadan kaynaklanan hakkını kullanarak sözleşmeyi feshetmemiş, kiralananı tahliye de etmemiş, kiralananı tasarrufunda bulundurmaya devam etmiştir. Öte yandan davacı kiracı ticaret şirketi olup, basiretli bir tacir gibi davranması, ileriye yönelik yatırım ve projelerinde gerekli hassasiyet ve özeni göstermesi gerekir. Bu sebeple davacı kiracının haklı olduğundan söz edilemeyeceğinden kiralananı tahliye ettiği tarihe kadar kira bedellerinden sorumlu olup,

peşin ödediği kira bedelinin iadesini isteyemez.

 

Öte yandan, davacı kiracının diğer bir talebi de kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması istemine ilişkin olup davacı vekili istinaf dilekçesinde de talebinin buna yönelik olduğunu açıklamıştır. Bu yönden yapılan incelemede;

 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. Maddesinde, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde bir düzenlemeye yer verilmiştir. Hemen belirtmek gerekir ki taraflar arasında düzenlenmiş bulunan sözleşmeye bağlılık esas olup, sözleşmenin uyarlanması ise uyarlama koşullarının varlığı halinde başvurulması gereken istisnai bir durumdur. Her şeyden önce sözleşmenin imzalanmasından sonra beklenmeyen olağanüstü durumların gerçekleşmesi, sözleşmenin uzun süreli olması, beklenmeyen olağanüstü durumların herkes için geçerli, objektif ve önceden belirlenemeyecek nitelikte bulunması, değişen koşulların sözleşmeyi çekilemeyecek hale getirmesi bu suretle işlem temelinin çökmesi zorunludur. Uzun süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradelerinin hiçbir zaman gözden kaçırılmaması gerektiği, uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiraya verenin hak ve vecibelerini, kısa süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestîsi ilkesine, adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağı yüksek mahkeme kararlarında da belirtilmiştir. Olayımızda ise taraflar arasındaki kira sözleşmesi bir yıl yedi ay süreli olup davacının sözleşme süresinin bitimine az bir zaman kalmış iken sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını talep ettiği anlaşılmakla uyarlama koşulları oluşmadığından ilk derece mahkemesince buna yönelik verilen kararda da usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır.

 

Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin ilk derece mahkemesi kararına yönelik istinaf kanun yolu başvurusunun reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

 

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

 

1-) Davacı vekilinin Alanya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 05.07.2017 tarih ve 2016/659 Esas 2017/512 Karar sayılı hükmüne yönelik istinaf sebepleri yerinde görülmediğinden davacı vekilinin ilk derece mahkemesince verilen hükme yönelik istinaf kanun yolu başvurusunun REDDİNE,

 

2-) Alınması gerekli 35,90 TL harçtan başlangıçta peşin alınan 31,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 4,50 TL istinaf karar harcının davacıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,

 

3-) Davacı tarafça yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,

 

4-) İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına dair,

 

6100 sayılı HMK'nun 353/1-b-1 bendi gereğince dosya üzerinde yapılan inceleme neticesinde, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde verilecek dilekçe ile temyiz yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 25.01.2018

Bu sayfa 114 kez görüntülendi.