İşyerinin kiraya verenin kusuru ile faaliyete geçememesi halinde, zorunlu – faydalı- lüks masraflarının hangilerinin istenebileceği hk.

Karar

 

ANTALYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

 

6. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2017/1257

 

Karar Numarası: 2018/421

 

Karar Tarihi: 13.04.2018

 

Denizli 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/1074 Esas - 2017/496 Karar sayılı dosyası üzerinden verilen hükme yönelik istinaf kanun yolun başvurulması üzerine dairemize intikal eden dosya incelendi:

 

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

 

DAVA: Davacı vekili dilekçesinde, davacının, davalı firmaya ait Denizli ilinde mevcut Business ………… Hotel isimli otelin bodrum katındaki SPA işletmeciliğinin kiralanması hususunda düzenlenen Denizli 7. Noterliğinin 23/02/2012 tarih 4363 yevmiye nolu kira sözleşmesini davalı şirket ile imzaladıklarını, sözleşmenin 4. maddesi gereğince müvekkilinin taşınmazı yıllık 50.000,00-TL üzerinden beş yıllığına kiraladığını, kira bedellerinin her yılın 30 Mayıs tarihinde nakit olarak ödenmesi hususunda anlaşıldığını, bu doğrultuda müvekkilinin davalı firmaya sözleşmenin 5. maddesinde de belirtildiği üzere 22/02/2015 tarihinde 20.000,00-TL, 28/02/2012 tarihinde 30.000,00-TL 15/03/2012 tarihinde 40.000,00-TL, 10/04/2012 tarihinde 5.000,00-TL, 07/05/2012 tarihinde 3.000,00-TL olmak üzere toplam 98.000,00-TL davalıya nakit ödendiğini, kalan 2.000,00-TL'nin de davalı şirket sahibi Ö. A.'un müvekkilden almış olduğu el ödüncü 3.000,00-TL bedelli senetten mahsup edildiğini, müvekkilin iki yıllık kira bedeli olan 100.000,00-TL 'yi davalı şirkete ödediğini, sözleşmenin imza tarihinde SPA işlemeciliği yapılacağı yerin kaba beton halinde olup, davalı firma tarafından sözleşmenin 1.maddesi uyarınca iş yeri çalışır vaziyette 30/05/2012 tarihinde müvekkile teslim edilmesinin gerekli olduğunu, fakat davalının kiralanan taşınmazın teslim tarihi geçmesine rağmen taşınmazı kullanır hale getirmediğini, bunun üzerine müvekkilinin taşınmazı kullanılabilir hale gelmesi için davalıyla da görüşerek davalının da olurunu alarak taşınmazda bir kısım inşaat işlerini daha fazla kazanç kaybına uğramamak için yaptırmak zorunda kaldığını, yapılan işlerin bedelini müvekkilinin ödediğini, müvekkilin 2012 yılında kiralamış olduğu SPA merkezini davalının ihmalkar tutum ve davranışları yüzünden faaliyete geçiremediğini ve büyük bir ekonomik kayıp yaşadığını belirterek, Denizli 7. Noterliğinin 23/02/2012 tarih 4363 yevmiye nolu kira sözleşmesinin sözleşme şartlarına aykırılık nedeniyle feshine, ödenen 100.000,00-TL kira bedeli ile 52.030,37-TL masrafın ticari faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesi isteminde bulunmuştur.

 

CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde, davacının 2012 Mayıs ayından 2015 yılı Nisan ayına kadar herhangi bir talepte bulunmadığını 3 sene ihtar ve talebi olmadığını, İİK. 72/VII maddesine göre 1 yıllık zaman aşımı süresinin geçtiğini, sözleşmenin feshi ve kira bedelinin iadesi taleplerinin hukuka aykırı olduğunu, davacının göndermiş olduğu ihtarnameye karşı ihtarname ile cevap verdiklerini, kusurlu olan ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kişinin davacı taraf olduğunu, 2012 yılı Nisan ayına kadar gerekli malzemelerin müvekkili şirket tarafından tedarik edildiğini ve işçilikleri de karşılanarak SPA merkezinin hazır hale getirildiğini ancak davacının müvekkilinden lüks taleplerde bulunduğunu, 23/02/2015 tarihli sözleşmede lüks taleplerin yapılacağı konusunda herhangi bir şart bulunmadığını, bu nedenle kiracıya ait olduğunu, buhar odası ve masaj merkezinin zorunlu olmadığını, buhar odasının ve saunanın elektrik ve motor sisteminin müvekkili şirket tarafından yapıldığını, elektrik, su tesisatı, merkezi müzik sistemi, aydınlatma sistemi, alçı, sıva, asma tavan, oda bölmelerinin müvekkil şirket tarafından yerine getirildiğini, masaj merkezinin yerden ısıtmasının lüks bir talep olması nedeniyle istenmesinin hukuka uygun olmadığını, müvekkili şirketin lüks talepler haricinde kiralananı hazır hale getirdiği halde davacının başka SPA merkezi işlettiğini ve aynı zamanda burayı başkasının işletmesini engelleyerek işletmek istemediğini ve kendi işyerleri ile rekabeti engellemeye çalıştığını, 2 yıllık kira dönemi bitimi olan 30/05/2014 tarihinde yapılan görüşmede mevcut SPA merkezini çalıştırmak istemediğini beyan etmesi nedeniyle sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiğini, kira sözleşmesinden 3 yıl sonra müvekkilinin SPA merkezini kendi adına çalıştırmak için yeniden tadilat yaptırdığı sırada, müvekkilinin yaptırdığı tadilat ve inşaatın tespit yaptırılarak kendisinin yaptırdığının iddia edildiğini, şirket temsilcisine yapılan 2.000,00-TL el ödüncü bedeli kabul etmediklerini, davacı tarafından tespit ettirilen 52.030,37-TL'nin lüks masraflar olup bu inşaatlardan çoğunun müvekkili tarafından yaptırıldığını, asıl zarara uğrayanın müvekkili şirket olduğunu, hem ticari hem de kira geliri alamadıklarından zarara uğradığını, son yıla ait kira bedelinin müvekkiline ödenmediğini, bu konudaki haklarını saklı tuttuklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.

 

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece ''Dava dilekçesi, cevap dilekçesi, kira sözleşmesi, mahkememizin 2015/19 D. iş sayılı dosyası, mahallinde yapılan keşif, tanık beyanları ve bilirkişi raporları ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasında Denizli 7. Noterliğinin 23/03/2012 tarih 4363 yevmiye nolu sözleşme ile ……….. Otel isimli otelin bodrum katında kurulacak SPA işletmeciliğinin kiralanması konusunda düzenlenen sözleşme gereğince tüm inşaat işlerinin tamamlanarak 30 Mayıs 2012 tarihinde işletmenin kiracı K. B.'e çalışır vaziyette teslim edilmesi hususunda anlaşma sağlandığı, ancak tanık anlatımlarına göre tadilat işlemleri nedeniyle 2012 yılında işletmenin faaliyete geçirilmediği, daha sonra bir kısım tadilatların da davacı tarafından yaptırıldığı, 20/04/2015 tarihinde davacı tarafından Denizli 3. Noterliğinin 11214 yevmiye nolu ihtarnamesinin gönderildiği, davalı tarafça Denizli 1. Noterliğinin 30/04/2015 tarihli ihtarnamesi ile cevap verildiği görülmüş olup dosya kapsamına göre davalı tarafça sözleşme şartları tam olarak yerine getirilmediğinden kira sözleşmesinde belirlenen tarihte SPA işletmesinin faaliyete geçirilmemesi nedeniyle davacı tarafça bir kısım imalat ve tadilatların yapıldığı ancak tarafların kira sözleşmesini sürdürmelerinin mümkün olmadığı, bu duruma göre davacı tarafın ödemiş olduğu 98.000,00-TL kira bedeli ile bilirkişiler tarafından tespit edilen 51.248,90-TL faydalı masraflar toplamı 149.248.90-TL'yi ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte talep etme hakkı bulunduğu, davalı tarafça zaman aşımı itirazında bulunulmuş ise de ihtarname tarihinden önce sözleşmenin feshedildiğine dair bir belge sunulmadığından davanın süresinde açıldığının kabulü gerektiği, yine davalı tarafça davacının yaptığı harcamaların lüks harcamalar olduğu ileri sürülmüş ise de bilirkişiler tarafından yapılan imalatların zorunlu imalatlar olup lüks imalat sayılamayacağının belirtildiği anlaşıldığından, davanın kısmen kabulü ile 98.000,00-TL kira bedeli ile 51.248,90-TL imalat bedelinin 20.04.2015 tarihinden itibaren davalıdan tahsiline'' karar verilmiştir.

 

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ: Davalı vekili, davacıya kiralananın teslim edildiğini, zaten teslim edilmese idi davacının tadilat yapamayacağını, kiralananı davacının kendisi işletmediğinden kira bedelinin iadesine ilişkin istemin yerinde olmadığını, ayrıca bilirkişinin kullanılan malzeme açısından da lüks masraf ayrımı yapmadığını belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

 

DELİLLER: Tespit dosyası, kira sözleşmesi, ihtarlar ve tüm dosya kapsamı,

 

GEREKÇE: Dava kiralanana yapılan faydalı gider masrafı ve sözleşmenin feshi dolayısıyla peşin ödenen kira bedelinin iadesine istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna getirilmiştir.

 

Taraflar arasında 23.02.2012 imza, 30.05.2012 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 1. maddesinde; ''SPA merkezinin çalışır vaziyette taşınmaz işlemlerinin şirket adına temsile yetkili Ö. A. tarafından tamamlanıp K. B.'e çalışır vaziyette hazırlanıp 30 MAYIS 2012 Tarihinde teslimatının yapılması'' 2. maddesinde ''İşletme için gerekli koltuk, yatak havlu, terlik, dolap gibi taşınabilir gruplar K. B.'e aittir. Havlu yıkama ve personel yemeği kiralayan şirkete aittir'' düzenlemeleri bulunmaktadır.

 

Davacı davalı tarafından yapılmayan bir kısım tadilatların kendisi tarafından yapıldığını belirtip, 04.03.2015 tarihinde tespit yaptırmış, 20.04.2015 tarihinde ise ihtar çekerek sözleşmeyi feshetmiştir.

 

Yerleşik Yargıtay uygulaması, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Öte yandan kiracının isteyebileceği masraf faydalı masraf olup, lüks masrafları isteyemez, yine kiracı tarafından sökülüp götürülmesi mümkün olan faydalı masrafın da istenmesi mümkün değildir. Buna göre davacı tarafından yaptırılan tespitte bilirkişiler faydalı imalat bedellerini tespit tarihi itibarıyla belirlemişler, mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda bilirkişiler tespit tarihi itibarıyla değer belirlediklerini raporda beyan etmişler, ek raporda ise değerlerin sözleşme tarihi itibarıyla değerlendirildiği belirtilmiş ise de tespit raporuyla mahkemece alınan rapor değerler açısından birebir aynıdır. Az yukarıda belirtildiği üzere kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu durumda gerekirse mahkemece yeniden ehil bilirkişiler ile keşif yapılarak yapılan imalatların sözleşme tarihi itibarıyla değerlerinin belirlenmesi, belirlenen bedelden yıpranma (amortisman) paylarının düşülmesi, yine kullanılan malzemeler açısından da faydalı imalat, lüks imalat ayrımının yapılması, hangi imalatın kiracı hangisinin kiraya veren tarafından yapıldığının tüm dosya kapsamı değerlendirilerek belirlenmesi, bundan sonra oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi yerinde olmadığından davalının kira bedelinin iadesine ilişkin istinaf sebepleri incelenmeden hükmün kaldırılmasına karar vermek gerekmiştir.

 

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

 

Davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun KABULÜNE, Denizli 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 11.04.2017 tarih ve 2015/1074 Esas - 2017/496 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,

 

Dava dosyasının Dairemiz kararında belirtildiği üzere inceleme yapılarak bir karar verilmesi için ilk derece mahkemesine iadesine,

 

Peşin alınan harcın isteği halinde davalıya iadesine,

 

İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

 

Davalı tarafından yapılan istinaf yargılama giderinin ilk derece mahkemesince yapılacak yargılama sonucunda verilecek yeni kararda dikkate alınmasına dair,

 

HMK'nun 353/1-a/6 maddesi gereği duruşmasız ve kararın niteliğine göre kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.13/04/2018

Bu sayfa 106 kez görüntülendi.