Belediyece otopark olarak kiraya verilen yerin, sözleşmede belirtilen şekilde kullanılmadığı gerekçesi ile kiracı tarafından fesih talebinin mahkemece nasıl değerlendirileceği hk.

Karar

 

 

GAZİANTEP BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

 

3. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2018/219

 

Karar Numarası: 2018/257

 

 

Karar Tarihi: 06.03.2018

 

İskenderun 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/1090 esas. 2017/508 karar sayılı 25/04/2017 tarihli kararına karşı davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuş olmakla, dosyadaki tüm bilgi ve belgeler incelendi;

 

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

 

Davacı tarafından davalı aleyhine açılan davada, taraflar arasında ihale sonrası düzenlenen bir yıllık yazılı kira sözleşmesi sonrasında davacının ruhsat için belediyeye yaptığı başvurunun reddedildiği, bu nedenle mecurun bir gün dahi kullanılamadığı, davalı kiraya verenden peşin ödenen kira bedelinin düşürülmesi talebinin de reddedildiği, bunun üzerine sözleşmenin haklı olarak fesh edildiği, belirtilerek feshin haklı olduğunun ve ödenmeyen kira bedellerinden sorumlu olunmadığının tespiti ile peşin ödenen kira bedeli damga vergisi, kamu kurum pulu, teminat mektubu bedeli olmak üzere toplamda 54.342 TL'nin tahsiline karar verilmesinin talep ve dava edildiği,

 

Davalı tarafından dosyaya sunulan cevap dilekçesinde, ihale sonrası düzenlenen sözleşmede ikinci maddede kiraya verilen taşınmaz sosyal tesis, depolama, yedi emin, otopark amaçlı kullanılacaktır ibaresinin davacının kiralama amacını ifade ettiği, belediyenin cevabi yazısında otopark amaçlı kullanımın mümkün olduğunun belirtildiği, şartnamede taşınmazın nitelikleri ve esaslı unsurları açıklanarak yerin imar planında resmi kurum alanı bir kısmının park ve yeşil alan olduğunun açıkça belirtildiği, davacının bunu bilerek sözleşmeyi imzaladığı, ilk ay kirasını ödemesine rağmen Mayıs ve Haziran 2014 aylarına ait kirayı ödemediği, sonrasında ise sözleşmeyi tek taraflı fesh ederek kira paralarını ödemeyeceğini bildirdiği, basiretli bir tacir gibi davranmayan davacının davasının hukuki dayanaktan yoksun olduğu belirtilerek davanın reddini talep ve beyan ettiği,

 

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verildiği,

 

Kararın taraflara tebliğinin sağlandığı, yasal süre içerisinde davacı vekili tarafından istinaf harç ve giderleri ikmal edilmek suretiyle istinaf yoluna başvurulduğu,

 

İstinaf dilekçesinde, davalının TBK 301. Maddesi kapsamında hukuki ayıptan sorumlu olduğu, sözleşmenin feshinin haklı olduğu, zira kiraya verenin sözleşmede amaçlanan şekilde kullanmaya elverişli olarak mecuru kiracıya teslim etme ve bu halin devamını sağlama sorumluluğunu yerine getirmediği sebeplerine dayanılarak mahkeme kararının kaldırılıp davanın kabulüne karar verilmesinin talep ve beyan edildiği,

 

İstinaf dilekçesinin karşı tarafa tebliğinin sağlandığı, yasal cevap süresi tamamlandıktan sonra dosyanın istinaf incelemesi için dairemize gönderildiği anlaşılmaktadır.

 

Dava, kira sözleşmesinden doğan menfi tespit ve alacak taleplerinden ibarettir.

 

Taraflar arasında düzenlenen yazılı kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık kiralananın ne şekilde kullanılacağı noktasındadır. Sözleşmenin ikinci maddesinde kiralananın kullanım amacının sosyal tesis, depolama, yedi emin otopark amaçlı olacağı kararlaştırılmıştır. İhale şartnamesinde ise, taşınmazın boş arsa vasfında olup imar planında resmi kurum alan ve de arsanın belirli bir kısmı imar planında park ve yeşil alan olarak görüldüğü açıklanmıştır.

 

Davacı kiracının sözleşme düzenlendikten sonra ruhsat için belediyeye yaptığı başvurusu mecurun otopark alanı olarak kullanılabileceği ancak sosyal tesis, depolama ve yedi emin amaçlı kullanmaya uygun olmadığı gerekçeleri ile kısmen reddedilmiştir.

 

Davacı kiracı bunun üzerinde davalı kiraya verenden öncelikle kira parasının tenzilini talep etmiş bu talebin de reddi üzerine sözleşmeyi tek taraflı fesh ederek iş bu menfi tespit davasını açmıştır.

 

1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu(TBK) m.301/c-1'de "Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek(le) ... yükümlüdür" hükmüne yer verilmiştir.

 

Kiralayanın bu madde ile düzenlenen teslim borcu, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan biçimde kullanılmasına imkan sağlayacak nitelikte teslime ilişkindir. Buna göre, kiralayan, kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim ederken kullanım amacını gözetmeli, diğer bir deyişle kira sözleşmesinde kararlaştırılan ve kiracının beklediği menfaati sağlamasına yardımcı olmalıdır.

 

Zira, teslim borcunu yerine getiren kiralayanın bu borcu yerine getirmiş sayılabilmesinin koşulu, sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki şeyin teslimidir. Aksi halde, sözleşmede kararlaştırılan nitelikte olmayan şeyin teslimi, BK m. 249 (TBK 301/c-1)'a göre teslim borcunun yerine getirildiği anlamına gelmez.

 

Kira sözleşmesinde teslim yeri BK. m. 73 (TBK m.89)'a göre, taraftarca belirlenir. Eğer taraflarca teslim yeri kararlaştırılmamışsa, menkullerde sözleşmenin kurulduğu yerde; gayrimenkullerde ise, taşınmazın bulunduğu yerde yerine getirilir. Kira konusu şey, sözleşmede belirtilen zamanda teslim edilmezse; kiralayanla ilgili olarak BK m. 106 vd. (TBK m. 123 vd.) hükümleri uygulanır. Kiralayanın teslim ya da, teslime uygun bulundurma borcu kapsamına, kira konusu şeyle birlikte, onun teferruat ve eklentileriyle ortak yerler de girmektedir.

 

Kiralananın zamanında teslim edilmesi sözleşmeden sağlanacak kullanma yararının içinde yer almaktadır. Kiralananın sözleşmede kararlaştırılan şekilde teslim edilmediği takdirde kiralayanın ifası, ayıplı ifa olarak nitelendirilir ve onun ayıba karşı tekeffül hükümlerine göre sorumluluğu gündeme gelir.

 

Kiralayanın kiralananı sözleşmede belirtilen amaca uygun biçimde kiracıya tesliminden sonra borcu sona ermez, söz konusu teslimden sonra, kiralayanın şeyin kullanıma uygun bulunmasından da sorumluluğu vardır.

 

Nitekim, BK m. 250 (TBK m. 305)'de kiralayanın kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli şekilde bulundurmak zorunda olduğu düzenlenmiştir.

 

Buna göre, kira sözleşmesinin sürekli borç ilişkisi doğuran özelliği de dikkate alındığında, kiralayan, kira konusunu uygun kullanımlı biçimde teslim ettikten sonra, zaman içinde oluşacak bu uygun kullanımı engelleyen ve sınırlayan halleri ortadan kaldırmaya mecburdur. Bu sorumluluğun ihlali, ayıba karşı tekeffül hükümlerini doğurur.

 

Kullanıma uygun halde bulundurma borcu kapsamına kiralananın sadece maddi nitelikteki noksanlıklardan arındırılmış şekli değil, bunun yanında ihlali halinde manevi ayıp sayılacak gürültü yapmama, kötü koku yaymama veya kiracıya hakaret etmeme gibi davranışlar da girer.

 

Kiralayanın, kiralananı sözleşmede öngörülen biçimde teslim etmemesi ya da teslim gerçekleşse bile kiracının sözleşmede belirtilen kullanımına imkan verecek şekilde bulundurmaması hallerinde kira sözleşmesindeki ayıptan söz edilir. Kira sözleşmesinde ayıba karşı tekeffül yükümlülüğü, asıl edim yükünün kapsamına dahildir. Yani, sözleşmeden beklenen amaca uygun kullanımı engelleyen veya imkansız kılan yada kiralanan şeyin kullanımını güçleştirecek şekilde davranmak ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu doğurur.

 

Kiralayanın ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun şartlarının gerçekleşmesi halinde kiracının, ayıbın giderilmesini talep etme, kira parasının indirilmesini isteme, sözleşmeden dönme/fesih hakları yanında tazminat talep etme hakkı da bulunmaktadır.

 

Kural olarak kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu sözleşme ile sınırlandırılabilir yada kaldırılabilir. Fakat sorumluluktan kurtulma şartı iki halde geçerli olmaz. Bunlar kiralayanın hilesi veya ağır kusurunun varlığıdır.

 

Somut uyuşmazlıkta, sözleşmede yer alan mecurun kullanılma amaçlarından biri olan otopark şeklinde kullanıma belediyenin cevabi yazısı kapsamında bir engel olmadığı bildirilmiştir. Aynı cevabi yazısı kapsamında her ne kadar yedi emin amaçlı, depolama ve sosyal tesis şeklinde kullanılamayacağı belirtilmiş ise de, ihale şartnamesinde açıkça taşınmazın imar planında resmi kurum alan olarak bir kısmının da imar planında park ve yeşil alan olarak görüldüğü açıklanmıştır. Bu durumda kiraya verenin hile yada ağır kusurundan bahsetmek mümkün değildir. Kaldı ki kiracıda bu şartnameye rağmen kira sözleşmesini imzalamıştır.

 

Tüm bu açıklamalar kapsamında istinaf başvurusu yerinde olmayıp istinaf başvurusunun esastan reddi gerektiği anlaşılmış aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

 

Hüküm: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

 

1- Davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan REDDİNE,

 

2- 35,90 TL istinaf karar harcı alınması gerekli olup peşin alınan 31,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 4,5 TL eksik harcın davacı istinaf edenden alınarak hazineye irat kaydına,

 

3-Yapılan istinaf giderlerinin istinaf eden üzerinde bırakılmasına,

 

4-Kararın Mahkemesince taraflara tebliğine;

 

Dair, dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, HMK'nun 353/1-b-1 maddesi gereğince kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi.06/03/2018

Bu sayfa 119 kez görüntülendi.