Arazi kiralamalarına ilişkin kira uyuşmazlıklarında, kira tespit davası açılabilir mi?

Karar

ANTALYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ

 

6. HUKUK DAİRESİ

 

Esas Numarası: 2018/421

 

Karar Numarası: 2018/454

 

Karar Tarihi: 20.04.2018

 

Antalya 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2016/956 Esas - 2017/1213 Karar sayılı dosyası üzerinden yapılan istinaf başvurusu üzerine Dairemize gönderilen dosya incelendi;

 

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:

 

DAVA: Davacı vekili dilekçesinde, davaya konu yerin 09.05.2008 başlangıç tarihli sözleşme ile kiralandığını, bahse konu kira ilişkisinin geçen yıllar içerisinde her yıl kira bedeli güncellenmek suretiyle kira sözleşmesi yenilenerek bugüne kadar devam edegeldiğini, ancak 2015 yılı aylık kirası 12.680,00 TL olduğunu, kira bedeli her yıl tefe-tüfe oranlarına bağlı kalınarak yenilendiğinde reel ekonomik koşulların geresinde kaldığını, dayanak kira sözleşmesinde yer alan "müteakip yıllarda emsal ve rayiçten aşağı olmamak üzere T.İ.K. Ca yayımlanan ÜFE bir önceki yılın aynı ayına göre değişim % oranında artış yapılmak kaydı ile" koşuluna bağlı kalınarak taşınmazın 2016 yılı itibariyle aylık kira bedeli 28.000,00 TL olarak belirlendiğini, arz edilen gelişmeler ışığında kira sözleşmesine konu taşınmazın 2016 yılı kira bedeli 27/10/2015 tarihli çalışması ile 38.520,00 TL olarak belinmiş olduğu halde 23/11/2015 tarihli ve 3671 sayılı yazı ile 35.000,00 TL olarak kiracıya tebliğ yapıldığını, ancak bu bedele davalı tarafından itiraz edilmesi üzerine yeni bir belirleme yapılarak 33.000,00 TL ye çekilen kira ilgiliye 12/01/2016 tarih ve 162 yazı ile tebliğe çıkarıldığını, adreste bulunmadığından iade geldiğini, ancak bu bedele de 18/02/2016 tarihli dilekçe ile itiraz eden davalının bu tebligatın muteviyatına vakıf olduğu anlaşıldığını, müvekkili idare sırf anlaşma sağlanması amacıyla bir kez daha ve son kez değerlendirme yaptığını ve kira bedeli 2016 nın sonuna kadar aylık 28.000,00 TL olarak belirlendiğini ve ilgiliye 13/03/2016 tarih ve 1213 sayılı yazı ile tebliğe çıkartıldığını ve iade geldiğini, belirtilen nedenlerle aylık kira bedelinin 01.01.2016 tarihinden itibaren 28.000,00 TL olarak belirlenmesi isteminde bulunmuştur.

 

SAVUNMA: Davalı vekili davanın reddini savunmuştur.

 

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece alınan bilirkişi kurulu raporu doğrultusunda davanın kısmen kabulü ile kiralananın yıllık kira bedeli 01.01.2016 tarihinden itibaren 18.000 TL olarak belirlenmiştir.

 

DELİLLER: Kira sözleşmesi, keşif, bilirkişi raporu, tüm dosya kapsamı.

 

İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili, emsal kira sözleşmesinin dikkate alınmadığını, kira sözleşmesine konu taşınmazın 1571 ada 1 parsel sayılı 23.322 m2 mesahalı arsa vasıflı taşınmaz olup üzerinde 8313 m2 lik kapalı alan bulunduğunu, kiracının alt kira yoluyla gerek kapalı gerekse açık alanları kullanmakta ve gelir elde etmekte olduğunu, taşınmazın bulunduğu mevkide, ilk kez kiralandığı 2008 yılından bu yana geçen zaman içinde belediye hizmetlerindeki artış, bölgedeki yapılaşma ve yerleşimin artması ile ticari yaşamın hareketlenmesi ve pek çok gelişme, hem mülk fiyatlarında hem de kira değerlerinde artışa vesile olduğunu belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

 

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile 01.01.2016 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 18.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna getirilmiştir.

 

Taraflar arasındaki sözleşme 09.05.2008 başlangıç, 31.12.2017 bitiş tarihlidir. Kiralanan taşınmaz arsa vasfındadır. Ayrıca vakıf arsalarının kiraya verilme genel şartnamesinin 20. Maddesinde, ''İdareden yazılı izin alarak kiracının yapacağı her türlü prefabrike veya demontabl yapı (temelsiz geçici inşaat) ile bağ, bahçe, bostan gibi yerlerde ekilmiş, dikilmiş, veya aşı yapılarak iyileştirilmiş ağaçlar vakfa bağışlanmış sayılır ve sökülemez Ancak, bu prefabrike veya demontabl yapılar taşınmaz malın başka bir yoldan kullanılmasına, ve serbestçe kiraya verilmesine engel olabilecek şekilde ise kiraya verilen yeri kiracı eski durumuna getirmekle yükümlüdür '' düzenlemesi, 21. maddesinde Mecur arsa olduğundan 6570 Sayılı Kanun hükümlerine tabi değildir. Üzerine yapılacak olan prefabrike, demontabl kulübe veya baraka gibi temelsiz yapılar arsanın gayri musakkaflık vasfını değiştirmez '' düzenlemesi bulunmaktadır. Yine ihale şartnamesinde kiracının taşınmaz üzerine mevcut imar durumuna göre prefabrike, demontabl binalar yapabileceği belirtilmiştir. Yine mahkemece yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaz üzerinde yaklaşık olarak 7200-7500 m2 arasında kapalı alanın olduğu tespit edilmiştir. Bunun dışında kalan alanların, açık depolama alanları, halı saha, otopark v.b. amaçlar için kullanıldığı anlaşılmıştır. Bu durumda davaya konu taşınmazın arsa olarak kiraya verildiği, üzerine prefabrike, demontabl binalar yapılabileceğinin kararlaştırıldığı, baskının vasfının da arsa olduğu 23.322 m2 lik taşınmazın 7.500 m2 sinin kapalı olduğu anlaşıldığından Borçlar Kanunu'nun adi kira hükümlerine tabidir. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin TBK'nun 344. maddesi konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin TBK'nun 339 ve devamı maddelerinde düzenlediğinden Borçlar Kanunu'nun adi kira hükümlerine tabi yerlerde bedel tespiti mümkün değildir. Ancak şartları varsa TBK'nun 138. Maddesi gereği uyarlama davası açılabilirse de sözleşmenin bitmesine az bir zaman kala uyarlama davası açılamayacağı gibi olayda uyarlama davasının şartları da bulunmamaktadır. Buna göre musakkaf olmayan kiralananlara yönelik açılan kira tespit davasının reddi gerekirken yazılı şekilde tespit kararı verilmesi doğru değilse de hüküm davalı tarafından istinaf kanun yoluna getirilmediğinden aleyhe bozma yasağı gereği davacının istinaf sebepleride belirtilen nedenlerle yerinde görülmediğinden davacının fazlaya ilişkin istinaf isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.

 

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

 

1- Davacı vekilinin Antalya 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2016/956 esas, 2017/1213 karar sayılı, 21.09.2017 tarihli kararının kaldırılmasına ilişkin yaptığı başvurunun yukarıda belirtilen gerekçeyle REDDİNE,

 

2- İstinaf yargılaması sırasında duruşma açılmadığından davalı yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

 

3- Peşin alınan harçtan 35,90-TL sinin mahsubu ile artan harcın isteği halinde davacıya iadesine,

 

4- Davacı tarafça yapılan istinaf yargılama giderlerinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına,

 

5- Kesin nitelikte verilen kararımızın taraflara tebliğinin yerel mahkemece yapılmasına dair,

 

HMK'nın 353/1-b/2 maddesi gereği duruşmasız yine HMK 362/1-b maddesi gereği kesin olarak oybirliği ile karar verildi. 20/04/2018

Bu sayfa 112 kez görüntülendi.